今年疫情使寫字樓空置率上升、租金下降，并令物業的估值有了議價空間，于是，一些深諳逢低買進的房地產投資資本已開始行動。
大宗交易在復蘇
疫情尚未結束，物業大宗交易在一線城市和重點二線城市已經有復蘇跡象。上海銀行斥資48.53億元購買上海董家渡地區綠地外灘中心T2幢辦公樓，弘毅投資聯合海外地產基金以19.5億元共同收購北京東方文化藝術中心辦公樓，基匯資本收購杭州歐美金融城T6辦公樓，都是其中較大的手筆。
遠洋資本在5月向光大安石買入位于上海漕河涇開發區的H88越虹廣場同樣值得注意。因為就在幾個月前，它剛退出上海大寧商業廣場，售價目前尚未透露，但根據遠洋資本副總經理、不動產投資業務董事總經理周岳接受觀點地產采訪時，曾稱已退出項目的實際收益水平都超過30%來推算，其內部收益率也應不低于這一標準。
上海大寧商業廣場于2017年被遠洋資本收購。收購后，通過推出公共水吧、提供公共會議空間和租戶月度座談、節假日集體活動等硬、軟性服務，改進了相關配套服務，提升了租戶服務水平和用戶黏性，令該項目在當前空置率上升的大環境下仍保持較高出租率，且成為上海較為罕見的租金繼續上漲的商辦物業。
這證明了在當前經濟周期下行的大環境中，通過前端介入相對較低市場價格獲得的具有改造更新和增值潛力的優質標的，改善運營，在市場反轉時整體退出，回籠資金的操盤模式已得到了市場驗證。
低價入好時機
相對較低的價格并不容易獲得，需要市場大環境的配合，而如今正是較好的機會。
還是以遠洋資本買入H88越虹廣場為例，據界面新聞報道，收購價為19.67億元，折合單價3.52萬元/平方米。而光大安石2017年買入該寫字樓時價格雖然沒有公布，但參考同一年附近體量接近的凱科國際大廈收購案（AEW向凱德買入，總建筑面積40,445平方米，總價15.6億元）的3.85萬/平方米單價看，近三年時間并沒有給H88越虹廣場帶來多少溢價。其中不乏大環境的關系——疫情對寫字樓估值所帶來的影響。
此外，今年已確定無論國內還是國外，貨幣環境將更加寬松，國內不到3%的CMBS利率和國外近乎零的利率水平或許會促使國內、國外的大宗物業投資活動迅速復蘇。
因此，業內人士認為今年是買入大宗物業的較好年份，事實似乎也驗證了這點。以大宗物業交易最頻繁的北京、上海為例，第一季度前者成交7宗大宗物業，成交金額180億元；后者成交16宗大宗物業，成交金額240億元。在疫情之下，這種表現已相當不錯。
審慎入局有原則
萊坊資本市場部董事鄭楠表示，目前確實是收購的不錯時機，但也要對退出的時間、方式充分估量。特別是需要進行改造升級而不是單純持有等待升值的物業，不僅需要交易前反復評估價值，還需要在接手前就明確退出渠道，交易后更要進行高效閉環運營管理，提升物業品質，從而得以在合適時機獲利退出。
為此，他有三個建議：
● 第一，交易前最重要的評估指標之一是該物業的退出方式及策略，這是實現收益最大化的必要條件；
● 第二，從風險控制的角度看，交易的物業應盡量位于一線城市或者發展強勁的二線城市，特別是北京、上海兩地，還有近期互聯網產業發展迅猛的杭州；
● 第三，流動性較強且經營風險較低的寫字樓是目前大宗交易中最好的保值甚至增值資產（占一季度大宗物業成交額56%），但物流和數據中心也不妨關注一下，其租金近年來一直呈上升態勢，今年的新基建、5G和生鮮電商更會給高標倉庫、冷鏈倉庫帶來機會。
萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管陳鐵東表示，對于商業地產的投資中，對整個宏觀經濟及房地產周期的準確判斷及對不同商業或工業地產業態的研究判斷，非常關鍵。對于每種不同物業類型做詳細分析的時候，要根據和該物業品種相關的宏觀經濟周期、房地產市場表現、產品的競爭關系以及所在區域的未來發展展望來判斷投資機會，在“投、融、管、退”各個環節做到專業水平，從而獲得好的收益。目前大多數國際機構投資者仍然積極地尋求寫字樓、物流倉庫和數據中心的投資機會。
來源：萊坊
編輯：wangdc
