2020年7月23日下午，全聯房地產商會寫字樓分會在中糧置地廣場召開全聯房地產商會寫字樓分會半年會暨會長交流會，主題為：把脈市場走向，解碼商辦未來。聚焦抗疫工作進入常態化背景下商業地產市場形勢分析與應對，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并探討預測了商業地產市場未來趨勢與策略應對，集合行業智慧與力量，提振行業信心與期望，推動商業地產的修復與回暖。
全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
堅朗五金副總裁白寶萍、金融街（北京）置地有限公司副總經理鮑曉菁、中科產城董事長郭瑩輝、中海商業北京公司總經理李佳林、中信和業（中國尊）副總經理羅能鈞、中耀盛世董事總經理馬耀揚、華潤置地華北大區寫字樓部總經理齊淑芳、嘉豐達集團董事長汪浩、國貿物業總經理魏凱、電子城集團副總裁張南、隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅、遠洋集團寫字樓事業部副總經理黃志達、藍光文商旅集團京津區域總經理李璐璐、高力國際華北區董事總經理嚴區海、高力國際研究部董事陸明、金地商置華北區域商辦營銷總監侯智猛、遠洋商業地產事業部總經理助理王默、北京金隅文化科技發展有限公司副總經理肖博、鴻坤產業集團區域銷售總經理翁芳華、中糧置地廣場營銷總監任偉等30位全聯房地產商會寫字樓分會副會長、常務理事參會并展開熱切的交流與討論。
嘉豐達董事長汪浩參與副會長交流討論， 分享了疫情下產業園區發展的現狀。他表示，二季度尤其是進入6月以后產業園區的租賃市場有明顯的復蘇，不少園區出現了企業擴租和續租的現象；但同時也出現了一定程度的分化，包括不同城市、不同園區之間的分化，以及同一園區不同產業間的分化。
以下是汪浩發言實錄：
汪浩：嘉豐達主要從事產業園的投資、運營，在北京、天津、上海、廣州、杭州都有在運營中的園區，跟大家匯報和分享一下產業園的市場情況。
Q2三個關鍵詞總結：復蘇、分化、精裝。進入6月份以后，產業園區的租賃市場情況明顯好轉，但是產業間的分化較為突出。比如在上海張江開發區，芯片制造類企業在擴租和續租； 杭州濱江區政府擬將濱江打造為"直播產業第一區"，向直播電商企業提供了非常大的支持政策， 我們園區直播電商類企業租賃呈現出明顯的增長，擴租量非常可觀；而在北京朝陽區的文創產業園二季度仍然表現一般。此外，客戶對于園區產品交付標準上發生了改變。在經濟處于上升期的時候企業都比較樂觀，認為自己可以成長為獨角獸，當經濟一旦下行以后，企業對未來預期趨于悲觀，不再愿意投入一次性精裝修。疫情后我們運營的園區及時做了調整，追加部分Capex投入，項目基本上以精裝修的狀態入市，這樣300平米、500平米、200平米的客戶全部納入進來。
對于寫字樓的大宗交易，我們發現一個明顯的情況：投資人越來越趨保守，主要因為一線城市的租金在過去這些年是增長的，但是未來隨著空置率的增加，租金水平呈現下行趨勢。今年經濟下行以后我們發現在調控資金方面有很及時的政策跟上，所以市場上資金鏈不緊，這就使得租金雖然在下行，但是由于市場資金比較充沛，賣家資產價格不愿意下降。所以我們預計今年大宗交易不會很活躍，包括寫字樓和產業園區的市場。
大家提到工業用地上的其它幾類產品，我們比較關注的除了產業園區，還關注一線城市的標準廠房。過去大家習慣在工業用地上做產業園，但是我們在通州、亦莊、大興生物醫藥基地發現，工業廠房如果辦下來環評，租金比旁邊產業園租金高。Q2某外資機構在上海張江成交了一個大宗交易，M1工業地，辦下來環評后租金預期可達6元，而張江地區普通產業園的租金大約是4.5元的水平。在特別核心的地帶，比如后沙峪工業用地上的科創產業園最高租金可達4.75元，而在通州漷縣位置較偏，有環評的標準廠房可以做到1.5元的租金，旁邊普通廠房租金約1.2元。所以在上海、北京這樣有產業外遷的一線城市，做高端制造業，環評是至關重要的門檻。
未來10年中國經濟內外雙循環的發展模式非常清晰，內循環主要依靠消費和科技。4月份國家發改委將物流、產業園、IDC等列入基礎設施；6月份國家發改委又發了一個文件，基于疫情期間特大型城市基礎設施物流配送嚴重不足，未來將進一步加大在北京、上海這樣的城市物流基礎設施用地的供應。受政策鼓勵，物流前景還是非常好的。以北京為例，疫情下容易發生交叉感染的主要是農貿市場，我認為類似新發地農貿批發市場的模式會改變，加上疫情期間大家消費習慣到了線上，未來集中的批發市場會逐步取消，取而代之是冷鏈倉庫+配送，市場對于倉儲、配送的需求會進一步增加。
IDC這個事情已經熱了幾年，當前國家鼓勵發展"新基建"，尤其進入5G時代，IDC還有很好的發展前景。
總之，在一線城市及周邊，工業用地可結合區位交通、產業政策、市場成熟度， 考慮產業園、標準廠房、物流、IDC等不同類型的產品。
來源：房訊網
