房訊網訊 2020年7月23日下午，全聯房地產商會寫字樓分會在中糧置地廣場召開全聯房地產商會寫字樓分會半年會暨會長交流會，主題為：把脈市場走向，解碼商辦未來。聚焦抗疫工作進入常態化背景下商業地產市場形勢分析與應對，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并探討預測了商業地產市場未來趨勢與策略應對，集合行業智慧與力量，提振行業信心與期望，推動商業地產的修復與回暖。
全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
堅朗五金副總裁白寶萍、金融街（北京）置地有限公司副總經理鮑曉菁、中科產城董事長郭瑩輝、中海商業北京公司總經理李佳林、中信和業（中國尊）副總經理羅能鈞、中耀盛世董事總經理馬耀揚、華潤置地華北大區寫字樓部總經理齊淑芳、嘉豐達集團董事長汪浩、國貿物業總經理魏凱、電子城高科副總裁張南、隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅、遠洋集團寫字樓事業部副總經理黃志達、藍光文商旅集團京津區域總經理李璐璐、高力國際華北區董事總經理嚴區海、高力國際研究部董事陸明、金地商置華北區域商辦營銷總監侯智猛、遠洋商業地產事業部總經理助理王默、北京金隅文化科技發展有限公司副總經理肖博、鴻坤產業集團區域銷售總經理翁芳華、中糧置地廣場營銷總監任偉等30余位全聯房地產商會寫字樓分會副會長、常務理事參會并展開熱切的交流與討論。
高力國際研究部董事陸明受邀發表主題演講，從市場需求、新增供應、租金水平、空置率等多個角度對二季度北京寫字樓市場進行全方位解析分享。他表示，北京寫字樓市場整體空置率會隨著供應量逐步萎縮而達到高點，這個高點會在2021年出現。之后兩三年會進入市場去化的周期，租金水平開始進入探底狀態，到了2021年租金基本探底以后，整個市場才有租金回暖的狀態。
以下是陸明演講實錄：
陸明：這個報告是今年二季度最新更新的北京寫字樓市場的大概情況，這次簡單跟大家分享一下我們的結果。
需求，一季度北京寫字樓凈吸納量為-8萬多平方米，代表一些企業從甲級、超甲級寫字樓開始向乙級寫字樓、甚至產業園區進行搬遷。整體市場看，二季度是3萬+，整個市場需求在逐步恢復，市場開始在疫情緩和后出現成交。如果去掉二季度三星的自用和預租，整個市場為-1.4萬，代表需求雖然回暖，但是并沒有我們想象的回暖幅度那么大。回顧非典的情況，也是負的情況，非典結束之后下一個季度凈吸納直接反彈三倍，而這里吸納還是負的，可以看出目前市場需求依然是比較疲軟。
供應，2018年開始北京進入供應高峰，從2018年-2021年，整個供應高峰直接推高北京寫字樓情況空置情況，三星今年上半年入市，下半年會迎來全部入市項目，整個體量在70萬平左右。
空置率，需求依然疲軟，企業承租能力來看成本依然是第一考慮要素，整個市場截止到Q2空置率是16.6%，如果下半年所有項目都入市，整個吸納量、需求沒有強勁反彈，預計今年年底北京寫字樓空置達到20%是大概率事件。
租金，環比下降1.7%，現在整體甲級是366元/月/平，在需求疲軟大量供應即將入市情況下，整體租金是緩慢探底的過程，繼續往下走。
我們對北京寫字樓市場做了存量分布，超甲級寫字樓186萬平，甲級778萬平左右，這兩個一起960萬平左右，乙級850萬平左右。960萬是什么概念？作為北京這樣的市場和全球其它經濟體主要城市相比差距還是比較大的，曼哈頓、紐約、倫敦、東京基本都在2000萬、3000萬，甚至4000萬，我們甲級寫字樓還有很長的路要走。我們還對整個北京產業園區進行了大概的梳理，存量大概在1500萬平方米左右，加上現在寫字樓的1800萬平，北京整體應該在3300萬平的辦公業態總體量，服務的人群大概是400萬左右的工作人口。
從2008年-2020年具體北京寫字樓供應情況、凈吸納、空置情況來看，如果回到2008年、2009年也是供應高峰，北京空置率那時候也超過20%，達到25%。2016年出現4萬億刺激，整個市場逐步進行去化，從2012年-2017年整個市場空置低于10%，這段時間北京市場租金水平攀到最高、最快。2018年開始市場進入新一輪供應高峰，有幾個非常明顯的供應高峰，2020年Q1向下灰色的柱子代表負凈吸納，2019年Q4已經出現了負凈吸納的情況，這里就可以說疫情對于整個北京市場的影響到底是什么？沒有決定性影響，北京市場在沒有疫情的時候已經開始需求逐步放緩，整個市場現在租戶外溢到乙級，甚至產業園的情況在2019年Q4就已經發生了。
2012-2017年是北京租金攀升最快的時候，2018年達到404元/月/平，那是最高的巔峰。那個時候到現的366元/月/平，下調了10%左右，空置率則從這次供應高峰開始逐步攀升到現在接近17%的水平。
這是整個成熟北京寫字樓商圈大概情況，東城、金融街、中關村是北京寫字樓市場定海神針，非常穩定，哪怕出現疫情，也沒有出現大幅度波動，是因為相對聚集了國企、央企，金融街是金融頭部公司，中關村是互聯網頭部公司，甚至一些行業都是疫情受益的行業。
非常值得一提的是麗澤，麗澤環比下降16%的水平，之前接近90%。麗澤是目前北京市場租金唯一到200元以下的甲級寫字樓，能有這樣的數據表現其實也反映了企業會把成本放在首要因素考量，考量了樓宇品質和性價比以后，麗澤會成為最佳選擇。隨著麗澤配套設施不斷完善，這個市場的空置率也會逐步往下走，當然后面有新的會入市。
這是乙級寫字樓的大概情況，目前情況要比甲級寫字樓相對好一些，12.7%的空置，租金情況比甲級便宜大概120元，表現比較好的依然是中關村、金融街、東城。
租戶行業來講，北京三大租賃成交需求來源行業分別是金融、互聯網軟件和專業服務，這三個是北京支柱。租賃成交方面，CBD和望京酒仙橋是比較熱的區域，這個季度麗澤成交占比快速攀升到19%。
看一下2020年-2023年供應情況，今年還有69萬平入市，明年83萬平，后年45萬平左右，如果平均下來每年52萬平的體量。52萬平體量在北京市場最好的時候，去化掉問題不是很大，但是現階段我們自己定義這個階段叫三期疊加：經濟轉型調整期、疫情防控期以及整體經濟逐漸下行的時期，會導致需求釋放不足。從上半年來看，整體吸納量達不到非常理想的情況，反彈也沒有那么強勁，Q2消化的是Q1受到疫情壓抑影響的需求，Q3和Q4我們也不認為有非常強勁的反彈，因為整個行業發展，傳統行業和新興行業彼此之間的動能轉換還沒有真正完成，所以明年也不會有特別強的、能到七八十萬平吸納的情況。目前數據能看到北京歷史的數據里，能達到80萬一年吸納的好像只有一年，這是非常極端的現象。
這是中服地塊進展情況，人壽中心、正大、中信、恒大、三星，這些項目都已經入市了，下半年會迎來泰康，明年有陽光保險，這些項目在中服地塊對市場的影響明年會基本告一段落，后面的項目如果順利開工的話，有可能會在2025年以后陸續入市。
我們預計，整體空置率會隨著供應量逐步萎縮到高點，這個高點會出現在2021年。到達高點以后，供應高峰會告一段落，后面兩三年會進入市場去化的周期，租金水平開始進入探底狀態，到了2021年租金基本探底以后，整個市場才有租金回暖的狀態。注意并不是反彈，從價格指數來講，當需求不足的時候無法提升價格，所以這個時候沒有定義租金反彈，而是租金回暖。
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來源：房訊網
