2020年4月29日下午，全聯房地產商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業地產的復蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業地產受到的影響和沖擊，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業地產展開交流和討論，集合行業智慧與力量，助力商業地產企業化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業地產的復蘇與振興。
全聯房地產商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務理事以及五大行專家出席會議并發言，全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
座談會上，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵受邀發表主題演講，從大宗交易的市場角度對行業進行分析。
劉兵表示，受疫情影響，一季度商辦市場大宗交易活躍度有所下降，目前為止很明顯的一個跡象就是投資者都在觀望階段。但是，很多核心商圈的商辦項目，價格上并沒有出現大的降幅，充分表現了投資者對國內商辦物業資產長期是看好的。一季度，一線城市中北京大宗交易表現相對突出。隨著寫字樓的空置率的小幅上升，租金的短期壓力，在交易時會出現有議價的過程。
以下是戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵演講實錄：
我是做不動產大宗交易的，是以商辦為主，其他的業態也會覆蓋，包括物流和酒店。今天主要跟大家分享一下，從過去、今天、未來三個角度說一下我們在市場一線遇到的最新的情況。
先說一下2019年的大宗交易的情況，整體的數字比2018年要降低一點，這里面受到貿易戰的問題和經濟有所下滑的影響。我們看到，2019年的一季度占整年交易額的44%，所以2019年的一季度沒有特別大的下降；但是二三四季度，尤其是四季度往往是很多交易的爆發期，但是去年并沒有很好的數字出來，所以我們對外講的就是2019年和17、18年是持平的狀態。在2019年三四季度的時候，尤其是四季度的時候，我們看到一些種子項目，市場上在交易、在談的并不少。
2019年整體的數字下降之后，我們做了一些分析，在辦公和研發領域里面，2019年比2018年相比上漲了24%。今天參會的寫字樓、商辦為主的朋友們，大家手里的資產在全世界和全國的各種資本中還是很受關注的。除了辦公和研發領域之外，數據中心這塊去年是比較引人注目的，吸引了更多的眼球，他們是在很多的PE投資的范圍內。除了這兩個明顯上升的業態之外，其他的像酒店、公寓、商業、物流、綜合體全部都比2018年交易額有所下降。這是2019年業態的分布。
從城市來講，2019年深圳和北京這兩個城市的交易額是大幅上升的，除了北京和深圳之外，其他的城市交易額全部都是下降的，包括二線城市。這里面值得一提的是上海，2019年大宗交易的交易額比2018年下降了將近30%。
上海到目前為止整體的供應量、空置率包括未來的供應量都遠遠超過北京，這是市場供需關系的問題，導致很多投資人在上海已經沒有辦法下單收購物業了，我們跟外資的金融機構聊的時候，他們對上海投資項目的預計是成熟期間的寫字樓能達到80%的出租率基本上就已經很滿意了。但是在北京，尤其在座的各位手上管理的核心資產，低于90或者95%的出租率，都是不常見的。在今年初受到疫情的影響，一些項目達到了10%的空置率，這個在歷史上都是很少看到的。
商辦這塊，為什么深圳大宗交易上升這么多，主要因為幾個比較大的交易，包括中國人壽和華僑城有一個類融資的項目，單一項目就達到了上百億，所以有一個大的提升。
以上是過去一直到2019年年底的大概的市場情況。
我們最近統計的2020年一季度大宗交易全國情況，左邊的數據539億，是挺嚇人的，但是這個交易額度從數字上算，比2019年一季度下降了57%，因為大家應該還記得2019年一季度其實占2019年大宗交易的44%。
可以看一下細分，北京市場還是下降最少的最穩定的，180億的成交比去年下降3%，也有長安街邊上的LG大廈，一棟樓達到了80億的額度；包括通州的成大廣場，賣給了中國三峽，也有40多億。所以就北京市場我們自己內部和行業里面一直說，北京的寫字樓從業朋友和行業的同事們還是在全國幸福的市場。上海降幅57%，深圳下降了83%，因為提到了剛才說的華僑城交易出現在2019年1季度。廣州基本折了一半。
辦公研發占了整個市場交易額的53%，還是比較吸引市場眼球的。因為一些自用的需求交易，內資占了絕大多數，和2019年的比例基本差不多。外資在中國大陸的地產類的投資作為避險也好，長期投資也好，看到了未來的機會也好，都是有一個持續加碼的態勢，從2018年就開始，包括股票市場，不斷的有資金買中國的股票，這個趨勢短期內不會快速下降。
以上是現在的情況。
講到未來也是大家比較關心的點，我們團隊在2020年的春節之后、疫情之后，我們發現春節不斷延長的時候做了一件事情，和國內大概140家左右的投資機構，有中資、外資、保險資金、個人投資者、家族的投資團隊等，做了一個調查問卷。我們收回來122份的有效回復，基本上每家投資機構只有一個人代表回復，當時二月份給我們的市場回復顯示，大家對國內的疫情控制和經濟的恢復以及投資的興趣點是很正面的。
那時候寫字樓+產業園區的商辦地產，還是受到了所有投資人最大的關注，北京和上海的寫字樓資產，當時是平均98%的持續保持關注度。問卷里面唯獨錄入了一個百分之百，也就是所有人都投的項目，就是上海的寫字樓，百分之百的外資受訪人表示持續關注，這個是高于北京的，也是讓我們比較驚訝的問卷的反饋。
但是那時候是在海外疫情并沒有大面積爆發的時候，緊接著三四月份歐美的市場受到嚴重的影響，包括股票的下跌和隔離的政策出來以后，我們現在對后期有了更進一步的判斷，就是最近一段時間我們發現北京市場上，包括上海市場，很多的LP已經承諾要投資的項目，因為歐美的整體經濟情況壓力比較大，現在這些機構都在觀望的狀態，當然也不能說全部，但是這個苗頭很嚴重。
最近兩個月的時間，大概每兩三個星期，中國的團隊會和紐約、倫敦、芝加哥很多的主要門戶城市的團隊開電話會議，無論是在疫情對租金收入的影響、地產項目的估值和市場投資人的心態，都會有一些溝通，到目前為止很明顯的一個跡象就是大家都在觀望。其實全國一季度的539億的交易，很多都是在去年的三四季度很深入的在談或者簽了買賣合同、已經在交割的過程中。整體一季度我們看到交易是下行的，預計二季度交易下行的趨勢不會改變。因為最近這段時間，由于盡職調查的工作延續不下去，都在拉長周期。
最近一段時間，三月底到四月份，我們發現市場有幾個特點。因為很多地產開發商的美元債的問題，會有一個兌付的風險，所以現在市場上拿出來的東西、想處置的東西是越來越多的，但是大多數還是都在比較偏遠的地方，包括文旅地產，都在流動性差一些的城市，目前看這些項目的流動性還是比較差。
從市場上看資方都還在尋找一些好的項目的標的，包括北京、上海、很多的核心的項目，陸陸續續也拿出來，可以談了，但是價格到目前為止沒有大幅度的下降，也是因為長期還是看好國內的資產的。而且現在的大宗交易市場不會這么快的完成，比如北京的CBD某一棟寫字樓即使降低了價格預期，短期內也不會變現，至少持續六個月左右的交易周期，所以目前的價格比較堅挺。但是隨著樓宇空置率的小幅上升，租金的短期壓力，可能會出現一個議價的過程。
我們也看到了未來的供應量的因素，寫字樓和商辦市場其實非常市場化。前兩天黑石在發布一季度報的時候，有投資人問他們對未來的市場怎么辦，他們也是重資投了很多的商辦物業，他們也講經濟的不確定性會降低開發企業對新項目開發的速度。所以我覺得這個市場在未來一到兩年內，中國的甲級寫字樓的開發速度有可能是要放緩的，這對未來投資的意義都是非常明確的。我們預計在今年的二季度會有一個明顯的刺激，不知道兩會之后會釋放什么樣的政策，如果真的像朋友預測的會有很多的貨幣發行、基建到新興行業里面，也會提升大宗交易，這是我們在大宗交易這個市場里面的簡單看法。
來源：房訊網
