新賽道
產業園，正在成為城市經濟生活的一張名片。對城市發展而言，它是推進產業體系構建、產業布局優化的重要載體；對于市民生活而言，在顏值爆表的創意園里拍照打卡，嘆一杯精品咖啡，已經成為許多年輕人鐘愛的生活方式。而相應的，產業園運營也正在成為房企重要的轉型方向。在這一賽道之上，地產企業有著設計實力、品牌影響力等方面的優勢，然而更值得注意的是，產業園運營的長期化、個性化與傳統地產開發的模式截然不同，能否發展出“產業基因”，從真正意義上實現產業導入，賦能企業發展，才是轉型的密鑰。
【名詞解釋】
產業商辦園區:區別于傳統辦公空間的創新創業載體，以某個特色產業辦公為核心，融合部分商業功能，為入駐企業營造多種軟硬件服務，最終實現降低入駐企業的經營成本或提高其經營生存能力。現有的主流載體形式包括：創意園、眾創空間、孵化器、小鎮、科技園、產業綜合體等。
在廣州，產業園運營領域正在迎來一批新玩家——地產開發集團。這既是伴隨著城市發展，大量存量物業亟須功能迭代、提質增效的客觀需求，同時也是房企多元化轉型的重要方向。無論是自持物業引入第三方的共創模式或者是單獨輸出服務的輕資產模式，其重點都落在了“產業運營”四個字上。
共創模式：
昔日傳統酒店變身“科技+健康”產業綜合體
行經區莊立交時，老廣州們或許會發現，有三十多年歷史的、曾為區莊第一高樓的廣州嘉福國際大酒店已悄然變身成為一棟現代時尚的折角玻璃外立面大樓。它即將亮相的新身份是位處越秀區“粵港澳大灣區生命健康產業創新區”的“科技+健康”產業綜合體——珠實同創·環東廣場（以下簡稱“環東廣場”），由珠江實業集團旗下上市公司、專業房地產開發運營平臺珠江股份與知名資產活化專家同創集團聯手打造。
2021年，環東廣場成功入選廣州市提質增效試點園區24席之一。對珠江股份來說，此次既有物業的“梳妝換顏”升級，成功破除了其在公建立面、空間布局、業態規劃等方面均落后于市場的困境，亦是公司布局產業運營、開拓第二賽道的重要成果。作為一個產業綜合體，改造后的環東廣場是如何體現出“產業運營”的價值？
以建筑設計為例，環東廣場升級后將成為一座“會呼吸的寫字樓”，充分體現“健康”概念。記者注意到，不同于普通商務空間的封閉狀態，其借力原有立面優勢，打造出90-220㎡不等的層層退臺私家空中園林，并配備有共享有氧平臺，提供舒適健康的辦公方式。項目11-28層皆為精裝修交付，企業可做到拎包入駐。
而在產業運營方面，據透露，環東廣場招商上響應越秀環市東片區升級所需，主力引進知名健康、科技、醫療類龍頭企業，為區域大健康產業“筑巢引鳳”。此外，環東廣場還將重點放在產業氛圍的打造，例如廣場2層將引入生命健康產業技術研究院展廳，廣場4層搭建國際醫學交流中心，集結上下游資源，以此助推生命健康產業集群成形。
這一系列運營手段的目的都是通過提升產業氛圍來為客戶的商業模式賦能，而這又將反過來提升產業綜合體吸引力。對于這一創新賽道的開拓，珠江股份表示將綜合行業共創、合作投資等手段，下足功夫，滿足市民對廣州宜居宜業的期待。
輕資產模式：
做好運營創意園成網紅“自帶流量”
在海珠創新灣片區聚集著大量的產業園。這一片區以“總部經濟、創意休閑”為主題，周邊的廣州之窗、O2PARK等產業園區都初具規模，吸引了大批潮流創意類企業的進駐。這其中，B.I.G海珠灣藝術園區則被公認為是先鋒藝術潮流的聚集地。B.I.G海珠灣藝術園區背后的投資方與運營方分別是合富輝煌與邦華集團，均來自地產行業。不過，其運營模式與環東廣場不同的是，上述兩大集團均不持有園區物業，而是以租賃的方式，通過基礎運營提高租金溢價，從而賺取租金差價，即業內所稱的“輕資產”模式。據B.I.G海珠灣藝術園相關負責人透露，目前園區的入駐率已經達到95%，已經形成了較為穩定的租金基礎收入。
當然，這種模式下的產業園運營收益不僅限于租金差價。該負責人告訴記者，除了產業商辦園標配的商業配套、產業配套及運維管理之外，他們花了大力氣在創意內容的運營上，包括園區的氛圍打造、創意和文創類活動的策劃宣傳等。
自2019年運營至今，B.I.G海珠灣藝術園已經成為珠江后航道北岸上著名的“潮人打卡點”，周末期間濱江的網紅咖啡廳一位難求。如果在某種草平臺上輸入“B.I.G海珠灣藝術園”，該詞條下的筆記達2500條，人氣可見一斑。對于這樣的創意產業園而言，人氣也意味著商機。“現在我們的園區已經具備了為活動引流的能力。”該負責人表示，經過內容運營之后，園區的商業價值進一步提高，開創了承接創意活動這一新的利潤增長點。據透露，這一營收的比例目前已達園區運營收入約兩成。
機遇：存量物業功能迭代產業運營發展空間大
克而瑞數據顯示，截至2021年年中，Top10房企已經100%布局了產業地產，這一數據在Top11~30和Top31~50的房企中分別為77%和74%。可以說，產業賽道承載了房地產多元化轉型的極大期待。“相比起傳統的地產開發，產業運營的開發周期長、利潤率相對低，曾經并不是地產開發企業熱衷的選擇。”作為廣州較早進入產業運營領域的地產集團，邦華集團資產管理中心總經理丘麗芳告訴記者，近年來進入這一領域的房企正在明顯增加。
房地產開發企業的選擇為何會發生這樣的變化？在從事產業園運營多年的陳君鄂看來，這是一個行業發展與城市經濟發展共振產生的結果。陳君鄂創立的沿線空間是業內知名的產業運營服務提供方，運營著保利·中創孵化器、美林CANVAS國際聯合辦公空間等產業園及產業綜合體項目。他表示，一方面住宅開發業務發展速度放緩，行業整體有轉型的需要；另一方面，隨著城市的發展，傳統商務寫字樓、零售批零市場、舊業態的商業綜合體等存量物業越來越多。“這些存量物業都面臨著功能迭代、提質增效的需求，而且數量也會越來越多，產業運營有著較大的發展空間。”
更重要的是，房地產開發企業轉型產業運營有著其天然的優勢。“房企的設計與工程經驗使得它在建筑的微改造上比較有心得，此外還有資金優勢和品牌影響力帶來的便利。”丘麗芳表示。而陳君鄂則認為，目前房企在產業園運營方面的開放心態，使得他們能夠較快地和第三方產業運營商達成合作，開啟共創模式，從而快速進入這一領域。
挑戰：拋開地產思維抓住產業基因
轉型產業運營賽道的路絕非一條坦途。“有個問題問得好：產業地產到底是做產業還是做地產？我的理解是，如果是做地產，就擺脫不了舊模式的局限性；如果做產業，那就有可能走出發展的新模式。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉一語道出了房地產開發企業轉型產業運營的關鍵挑戰。
能否跳脫出固有思維，將“產業思維”放進運營的過程，成為關鍵所在。對此，陳君鄂指出了二者的根本區別：傳統地產的模式是短平快、標準化、可復制的。而產業運營是長周期的，非標準化的，要因地制宜，要尊重個性和創意，要有產城融合的思維。據介紹，產業園面向的是產業客戶，僅以產業配套這一個環節而言就需要提供產業定位、政策溝通、打通產業上下游等服務。更重要的是，運營一個科技產業園和文化創意園，需要導入的產業配套完全不同，這跟住宅及寫字樓的標準化開發剛好相反。“因此，產業運營這個模式能否真正走通，就看房企能否因地制宜發展出‘產業’的基因。在此基礎上，如果能運營足夠大的體量，獲得足夠多的利潤，就能打開想象空間。”
來源：廣州日報
