在國家宏觀調控背景下的中國房地產業面臨著很多的不確定性，開發商紛紛尋找出路，商業地產、旅游地產、養老地產等都成為方向，就連在三年前被認為是“啃骨頭”的產業地產，隨著新城鎮化的深入，產業地產這塊“骨頭”已成為越來越多的地產企業追逐的對象。但是大部分企業目前對于產業地產開發運營的認識程度不足,下面我們就一起來看看國內產業地產運營的五大特色模式。
在產業地產領域中，我國早已涌現出了一批優秀的企業，他們看準時機進入市場，在實戰中形成了自身的核心競爭力，并摸索出了一套適合自己的商業模式。在此，筆者根據產業地產項目開發、運營與退出階段對這些優秀運營商的特色模式進行梳理：
圖1：國內產業地產運營的五大特色模式
資料來源：前瞻產業研究院
以純地產開發為主的模式：聯東U谷
聯東集團創立于1991年，以“聯東U谷”為核心品牌，專注園區產業運營、服務中小制造企業，已在全國 40 多個城市投資運營產業園區超過210個，引進制造業企業和科技型企業超過11000家。
圖2：截止2019年底聯動U谷在全國的布局
資料來源：聯東集團官網
聯東U谷以產業綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發中試、標準廠房等產品形態。這些物業產品小而精，更多為中小企業量身定制，具有較高的實用性。
主要盈利模式：物業租售(物業以獨棟辦公為主)+增值服務(設有專業化的服務平臺以提供增值服務和配套服務)，其中以物業租售收益為主，如圖3所示，物業租售收益可達65%。此外，物業租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作經營)標準或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作經營)標準。
圖3：聯動U谷產業地產項目的收益分布
資料來源：聯東集團官網
以產業平臺為特色的模式：華夏幸福
華夏幸福，中國領先的產業新城運營商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內的城市住宅開發，自2002 年開始運營固安產業園區，隨后逐漸向產業地產開發商轉型。目前該公司運營產業新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區域。2018年，華夏幸福銷售收入1627.6億元。資產規模已達4097億元。
在產業新城開發與運營中，華夏幸福充分發揮產業平臺的優勢，整合各方產業資源，對接地方政府，除了一二級開發外，更為政府提供以產業規劃、服務與導入方面的服務。通過一系列的操作，從前期開發及后續運營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產開發轉變成長期且可持續的園區運營。
圖4：華夏幸福作為平臺的運營模式
資料來源：公開資料，前瞻產業研究院整理
主要盈利模式： 一是通過墊付園區前期開發、基礎設施建設費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區招商引資返還收入，即園區新增固定資產投資額或新增財政收入的45%;三是園區配套地產開發收入;四是園區土地升值收益。
以產業投資為特色的模式：張江高科
張江高科技園區，被譽為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區中南部，是國家級高新技術園區，與陸家嘴、金橋和外高橋開發區同為上海浦東新區四個重點開發區域。受限于土地情況，2014年張江高科實行對外輕資產輸出，提出以“科技投行”作為戰略發展方向，著力打造新型產業地產營運商、面向未來高科技產業整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰略。2018年張江高科營業收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。
張江高科大力推動產業投資，重點實現天使、VC、PE到產業并購的全投資鏈布局：針對不同企業在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到產業并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產業投資的良性滾動循環。
圖5：張江高科產業投資的全投資鏈布局示意圖
資料來源：前瞻產業研究院整理
以專業服務為特色的模式：億達中國
億達中國自1998年開始，深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區、中西部及其他經濟活躍區，先后開發和運營了大連軟件園、大連生態科技創新城、武漢軟件新城、北京中關村壹號等40余個商務園項目;2014年6月27日在香港聯交所主板上市。
億達中國已從初級階段租售服務到行政服務的階段，再從BOT模式的定制階段到全產業鏈的整合服務，直至今天的"保姆模式"服務，其成功將園區開發和運營職能剝離，進而更專注以招商運營、物業管理、增值服務等輕資產運營的專業服務模式。如：億達中國在大連軟件園打造時更重點打造技術服務方面的功能。
圖6：億達中國在園區運營上提供專業服務(以大連軟件園為例)
資料來源：前瞻產業研究院整理
以金融退出機制為特色的模式：金地商置
金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業，是一家集地產綜合開發和資產管理平臺為一體，專業從事商業中心綜合體、產業園鎮、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業的開發銷售、投資管理和服務運營的開發商。
值得一提的是，在產業地產領域，金地商置完成了我國第一單文創園區ABS——上海8號橋項目ABS，實現產業地產證券化，這也為國內其他產業地產運營商在盈利模式上提供另一條成功的道路。
資料來源：公開資料，前瞻產業研究院整理
上海8號橋項目由啟客運營十余年，商區成熟且租金來源穩定，租金年均增長超過7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運營一年多的時間后，聯合嘉實資本和穩盛投資，以8號橋項目未來租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場發行了ABS產品，發行量為4.2億元，提前變現了未來3.5年的租金收入，成功通過金融手段等一系列操作實現資金的快速回籠。
來源：前瞻產業研究院
