享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行，重點關注位于此次疫情核心城市武漢，并重點分析該疫情對武漢產業地產領域（含商務園、物流地產及制造類廠房）帶來的影響，并對未來的市場走勢進行初步的預測。
戴德梁行高級助理董事，武漢產業地產部主管蔣國俊先生表示：“當前形勢下，上半年如何有序應對危機，下半年怎樣發力恢復經濟，這是擺在我們所有人面前的重要課題。這需要政府體系化的宏觀指導和精細化的政策幫扶，同時更需要企業及個人自身的努力和思路創新”。同時，他也表示：因為相信所以看見。堅信武漢產業地產后勢可期！
商務園區板塊
1.市場供需結構面臨調整
供給端，城市辦公物業“去中心化”的趨勢初顯。目前武漢傳統的商業寫字樓大多集中于城市的CBD和核心區域；而商務園區的供給主要集中在東湖高新區（光谷），江夏區，東西湖區等遠城區也有少量供應。近幾年在光谷核心區域也出現少量的寫字樓新增供應，得益于光谷的雄厚產業基礎，其租賃情況也顯著優于市中心的物業，高端寫字樓與商務園區呈融合趨勢，共同構成了為實體產業服務的重要物業載體。受疫情的影響，大量原計劃于年內入市的潛在供應預計將推遲入市，但對整體市場而言影響有限。
本次疫情過后商務園區可能會迎來一波轉移的機遇，有部分企業考慮將辦公場地轉移到郊區的商務園區。一方面商務園區低密度的辦公環境可能會受到企業客戶的更多青睞；另一方面，商務園區相對低廉的租賃成本，也會吸引一些成本敏感型的中小企業在疫情過后進行轉移或搬遷。
需求端，短期內市場的整體活躍度將顯著降低，但危中有機。擴租、換租等行為短期內均將受到復工時間和安全因素等客觀形勢的限制。同時，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業將不得不選擇續租，但預計下半年以互聯網+教育為代表的科技型企業，可能會迎來一波逆勢的擴租。
2.優勢產業醞釀新機遇，產業布局分散防風險
從產業角度來看，本次疫情短期內對于進出口貿易、餐飲、旅游等行業帶來了較大的負面影響。但對于武漢商務園區的部分租戶而言可能是一個機會，生物醫藥與醫療設備，線上游戲、遠程教育等互聯網產業在疫情結束后預計將會迅猛發展，從而引發其擴租或新租的辦公租賃需求。
在前幾年的產業轉移過程中，武漢憑借其九省通衢的交通地理優勢和龐大的高校人才儲備優勢占得先機，互聯網+教育等產業在武漢發展的如火如荼。截至2019年底，尚德機構、精銳教育、VIPKID、猿輔導、編程貓、考蟲、51Talk、滬江英語、小站教育等36家國內在線教育知名企業的第二總部均已落戶武漢。與華中區域的其他同能級城市相比，武漢的人才優勢將在這些行業疫后崛起的過程中發揮關鍵的作用。
值得注意的是，以華為、金山、今日頭條等為代表的科技型龍頭企業此前已重倉布局武漢，盡管武漢仍將作為其今后業務發展的重點區域，但不排除部分企業會考慮將風險分散，將部分后臺職能總部轉移到中部的其他省會。
3.開發理念提升，軟硬件雙向升級
武漢市場的主流園區大多通過簡單的房地產開發模式來實現盈利，注重地產化營銷而忽視對產業和企業服務方面的思考與研究。在本次疫情的考驗下，擁有統一業權、企業信息化平臺搭建完善，并能為客戶提供專業特色的物業及設施管理服務的園區將脫穎而出。這也將倒逼開發商重視園區數字化運營管理體系和數字化平臺的搭建，通過提供產業服務來增加企業租戶對園區的粘性，從而實現項目中長期的整體增值。
另一方面，當下武漢市場園區項目普遍以成本導向，軟硬件的標準相對較低。未來的企業租戶普遍將對健康相關的樓宇交付標準和后期的軟性服務更加重視，包括對物業管理、健康的辦公環境及智能化設施等方面提出更高層次的要求，從而推動園區物業的綜合品質及行業標準進一步提升。但開發商需在滿足市場需求的前提下，把握好投入及產出的平衡點。
物流地產板塊
近年來武漢物流地產供應量的持續增加，截至2019年底，大武漢（含葛店）的高標準倉儲存量已達260萬平方米，再加上以京東、唯品會為代表的等電商自建庫開始影響租賃市場，武漢物流地產市場總體呈現較高的空置率（13%），且租金未來的上行壓力增大。
武漢物流地產市場的主要客群由電子商務、第三方物流及制造業構成，其中電商行業一直作為需求端的主要驅動力。此次疫情極大抑制了消費者線下的零售消費活動，中長期來看，電商行業在本次疫情中受到的影響有限。武漢封城這段時間，持續的限制外出措施促使消費者更多選擇在線購物，即使本次疫情被有效控制后，消費者線下場景的消費信心仍然需要恢復時間。線上消費習慣的轉變在中長期內將帶來一定的業務增量，進而拉升電商行業（以生鮮食品為主）對物流倉庫的需求。
目前武漢的冷鏈倉庫主要集聚在東西湖、白沙洲及黃陂等區域，同時有部分傳統物流開發商將部分高標庫租給冷鏈運營商，改造成冷庫后提供給生鮮電商作為區域、城市配送中心。武漢的冷鏈市場面臨整體規模小、設備設施老舊、管理水平粗放等問題。本次疫情過后，預計醫藥產品冷鏈將面臨長期的發展需求，能提振投資方對武漢本地物流地產的投資信心。
另外在本次疫情的極端情況下，救災物資的發放及物流的周轉效率問題被放大成為了社會的關注焦點。如何在疫后整合阿里、京東等龍頭企業的IT平臺及大數據信息優勢，來提升社會物流的運轉效率將是一個重要課題。線上與線下的結合對于高標準倉庫市場來說也將是一個新的機會點。
綜合來看，疫情對于武漢物流地產市場的負面影響將較為有限。且隨著疫情控制以后，企業生產的逐步復位，生產訂單驅動到廠2B業務需求及電商供應鏈的進一步發展，整體市場將恢復平穩發展態勢。
制造業板塊
1.勞動力密集制造業短期內承壓
此次疫情呈現出較強的區域性聚集，主要集中在湖北省內和武漢市。后期恢復生產的時間未知，區域內勞動密集型的制造業工廠難以在短期內全面且有效恢復生產。對于武漢的幾大傳統支柱產業如汽車制造業、電子信息行業等來說，疫情將帶來延遲復工、出口限制、交通物流受阻等一系列阻礙，普遍面臨制造產能下降、消費需求下滑及出口受限的影響，進而加重企業負擔，推高企業的生產成本，確實是巨大的危機。短期來看，湖北省及武漢市內比較集中的光通信、集成電路及顯示產業短期將承壓。
2.催化互聯網時代向數字時代進階
從長期看，本次疫情對數字技術及數字經濟發展則是催化劑和加速器，有可能推動產業格局的調整。互聯網正在加快從信息科技走向數字科技、智慧科技、物聯科技。上線上云、5G應用落地、IC及顯示、軟件信息服務等將迎來加速增長。此次疫情或許會成為互聯網時代進階數字時代的催化劑，成為包括人工智能、5G、物聯網在內諸多技術應用落地的需求檢測器。
3.疫后的生產供應鏈保障
武漢不僅是中部的中心城市，更是中國制造業產業鏈上的關鍵一環，預計疫情過后中國制造將出現報復性產能。屆時國家生產機器的全速啟動會引起三大需求：人員用工、原材料搶購和物流聯動。建議及時建立“快速生產大數據體系”，充分利用數字化手段，對未來的人力、物流、資金流、信息流做出合理的預測和判斷，以保障供應鏈的順利運轉。
整體看來，疫情對武漢本地的制造業沖擊較大，增加了近期的下行風險。但武漢一直以來經濟和就業增長積極，城市長期向好的趨勢不改，機大于危。企業應堅定信心，努力把延遲復工及供應鏈影響降至最低，疫后全力恢復生產，并積極應對延遲消費帶來的市場波動。
未來趨勢初判
1.體系化宏觀指導及精細化政策幫扶或將成為經濟恢復的關鍵
在短期內，市場活躍度及市場情緒將受到此次疫情的顯著影響，房地產市場亦普遍受到不同程度和形式的影響，其程度將主要取決于疫情持續的時長和政策對沖的力度，同時也取決于業內各主體的應對能力。
對于本次疫情持續的時間，我們持謹慎態度。參照此前發生的1914年西班牙流感、2003年非典（SARS）等疫情，都有一個相似時間軌跡：十一月份左右爆發，第二年五月份左右消失，基本持續半年時間左右。保守估計本次武漢疫情的持續時間也應該是這樣一個規律。
上半年如何有序應對危機，下半年怎樣發力恢復經濟，這是擺在我們所有人面前的重要課題。這需要政府體系化的宏觀指導和精細化的政策幫扶。我們看到由于疫情推動，多個地方政府已經陸續出臺幫扶實體經濟和中小型企業的落地性政策，包括金融支持、稅收及其他費用的減免和延期繳納等。這將有助于在疫情過后推動實體經濟和小微企業快速復蘇。而對于受疫情影響最重的武漢，預計未來將會有力度更大、更加精細的定向支持性政策持續出臺。
2.自身的努力和思路創新亦是重要決定因素
首先，要結合當下的實際情況，科學制定合理的經濟目標。我們無法決定外部環境，但我們應該學習好如何更好的控制風險。比如業主降低心理預期，以靈活的減免租金的方式與企業租戶共擔風險，不失為保護企業乃至產業的一種選擇；
其次，要轉變思路主動自救，線上線下相結合模式的升級。此次疫情將進一步加大實體產業對線上渠道的拓展和優化提升，同時與線下渠道進一步融合，實現靈活切換；
最后，要有必勝的信心。疫后重建時期信心比黃金更寶貴！武漢一座英雄的城市，湖北人民、武漢人民是英雄的人民，歷史上從來被艱難險阻壓垮過。此前無數的大災大難總能讓中國人團結起來共克時艱，這次也不例外。武漢勝則湖北勝，湖北勝則中國勝！相信我們一定能打好這場武漢保衛戰！
來源:武漢樂居
