中國產業地產正面臨巨變，未來最會做產業地產可能并不是傳統產業地產商，高和資本作為國內領先商業地產私募股權基金和國內不動產證券化的開拓者和推動者。
觀點新穎且落地，具備非常強的參考價值，對于產業園區高和資本也有自身獨到的見解。高和資本投資管理部執行董事馮巍，在第十二屆中國產業園商務區發展論壇的主題演講《城市更新背景下的生物醫藥產業園投資》，提出了一個產業地產“三座橋”概念，筆者非常認同，“三座橋”論述基本定義了產業地產服務產生價值的關鍵。
筆者與馮總也有一面之緣，在馮總“三座橋”基礎上談談筆者對產業地產“三座橋”的理解，供大家討論。
產業地產要架設“產業與物業的橋”
在有形的空間里裝入內容，把內容裝進物業。
我們從二個方面理解產業與物業的橋：
產業與物業的橋是一個產業招商的概念
1.首先是定位。區域資源稟賦適合發展什么產業？定位是需要內生/空降/補鏈/強鏈？園區運營商資源稟賦適合發展什么產業?這包括了可以給到入園企業什么市場？如何助力企業發展等問題？
2.其次是產品。在產業方向下，入園企業需要什么條件的物業？對于醫藥園區在污水處理、生產條件方面都有特殊需求，如何對不同的產業企業進行物業適配？這都是突出的問題。
產業與物業的橋更是一個空間運營的概念
1.關鍵是產業與物業的價值匹配。在城鎮化率60%前城鎮化速度很快，我們更強調的是“造房子”的概念，城鎮化率60%后城鎮化速度放緩，我們轉而強調“用房子”的概念，即如何通過運營把開發的價值更大化，在存量中尋找增量。產業與物業的橋，強調的就是通過運營從存量中挖掘增量價值，使得產業與物業的價值匹配。低能級的產業應該外遷，而不是占用市區寶貴的土地資源，而市區核心區域的老舊廠房應該改造或進行工改工，重新招商進而使得區位適配于產業。這都是產業與物業的橋的范疇。
產業地產要架設“資本與資產的橋”
我國的產業園區有大量的空置，一二線城
市平均空置率在35%以上，三四線城市則在50%乃至更高。解決空置的問題不僅需要運營解決，而且需要資本解決，要找到匹配的資本和合理的資金結構，孵化物業資產。
舉一個簡單的例子，以上海市內園區為例，最大的問題還是資金平衡，開發商為回籠現金流，最好的辦法就是將部分物業分割出售。但一旦出售，未來業態控制、水電改造成本、園區形象等一系列問題都會陷入僵局，進而導致園區出租率下降，租金提升困難等。這些問題在企業常涉足的中小型園區表現尤為突出。
究其根本還是開發商資金周期較短，園區租賃回報率不足，進而“持不起”的問題。一個好的物業資產不僅是高品質的硬件，而更需要有與之匹配的業態，品質的業態孵化至少需要三年的時間，這就要求資金的期限至少3年以上，大多數開發商資金和結構是難以滿足的。而從結果來看，運營相對好的中小型園區，都是國資園區或者背后有資本加持，如金地威新（美國阿波羅基金）、東久中國（華平資本）、環普園區（普洛斯資本）。
以上環境都使得“資本與資產的橋”愈發重要，只有長周期的資本可以匹配需要長周期運營、久久為功的產業地產。這些長周期資本可能來源與國外資金，也可能來源于國內政策性銀行的投資，亦或是部分的私募基金。
產業地產要架設“金融資本與產業資本的橋梁”
首先，我們先講產業資本。產業資本并不只是傳統的產業投資基金，我們可以看國外一些成熟產業中的龍頭企業，例如美國的通用電氣（GE），從飛機發動機、發電設備到金融服務，從醫療造影、電視節目到塑料等。通用電氣依托于旗下的GE資本、GE航空金融服務、GE商業金融、GE能源金融服務、GE金融、GE基金已經從一個簡單的產業企業變為了產業資本，以噴氣發動機、能源業務為主業，推動了美國整個工業體系的發展。
國內以傳統的產業投資基金為主導的產業資本相對較多，對于這類真正有技術的產業型企業升級為產業資本尚不太多，這也是我國工業體系發展不健全的重要因素之一。以三一重工為例，雖然在工程機械行業內處于主導地位，三一自身對于金融投資發展上下游是有一定忌憚的，痛點無非集中在資本金、企業屬性等問題，那資本如何與這類產業企業融合，打通產業鏈，使得我國工程機械行業在世界范圍內擁有議價能力，占到絕對領先位置，有著至關重要的作用。簡言之，金融與產業的結合就是推動我國工業體系健全化、補短板的重要抓手，那如何引導金融資本與產業的嫁接，實現大型產業企業向產業資本的轉變，是一個國家級的戰略問題。
同時我們可以關注到，一些體量較小的行業并不足以出現產業資本類型的企業，那很多園區運營商就是這些中小企業形成的產業鏈條的最佳產業資本，產業體量可能較小，但一家企業做好一個鏈條，規模足夠一家園區運營商實現中長期的產業轉型了。
其次，金融資本對于產業鏈的投資，最大的痛點還是信息與發展趨勢的透明程度，而產業地產運營商則對這些信息的了解是有優勢的。如何與金融資本更好的集合，實現一個園區運營+產業投資 1+1>2的模型也是未來需要重點突破的方向。如今無論是張江高科、南京高科等一些企業，做的更多還是在園區開發+園區運營的基礎上做投資的疊加模型，而非園區開發+園區運營+產業孵化互補的模型，這也將是未來重要趨勢。
“三座橋”詮釋了產業地產非地產的本質
架設“產業與物業的橋”
架設“資本與資產的橋”
架設“金融資本與產業資本的橋梁”
三座橋詮釋了產業地產非地產，而是真正的資源鏈接者，產業生態服務商的本質。這是一個疊加了城鎮化趨勢、國家政策導向、區域資源稟賦的多維度變量的全新領域。
來 源：億翰智庫
編 輯：liuy
