第一季度昆明全市經濟運行穩健，多領域回暖明顯，但全國疫情反復加劇投資、生產與消費多方面承壓。甲級辦公樓市場，新租放緩，市場多遇租戶調整，空置壓力加速租金下行；優質零售物業市場，消費市場不確定性增加，政企協作從政策層面和運營層面刺激消費需求、修復市場信心，暑期旅游回穩有望帶動消費市場回暖。
2022年以來，宏觀經濟不確定性增加，疫情反復。受此影響，昆明商業地產市場發展供需呈現趨緩跡象。昆明市人民政府6月24日印發《扎實穩住經濟增長的實施方案》，出臺財政金融、投資消費、產業鏈、供應鏈、就業民生等重點領域政策措施，有效穩固市場情緒，提升投資信心。
仲量聯行云貴首席代表李佳恒表示：“隨著建設‘區域性國際中心城市’戰略的有效推進，昆明產業招引將持續瞄準綠色能源裝備制造、新能源汽車等新興戰略產業，加大對工業互聯網、研發設計等總部企業的培育引進力度，經濟發展潛力巨大。加之昆明宜居宜業，未來將加快推進城市更新改造，完善城市功能，助力人才引入，打造更具活力的商業空間。”
甲級辦公樓市場
新租放緩，策略調整，租約穩定性關注度提升
4月后，沿海疫情反彈，外省頭部企業入昆選址暫緩。宏觀環境不確定性增加，致使市場主體在房地產策略方面趨于審慎。在傳統成交旺季的二季度，昆明甲級辦公樓市場新租量僅實現一季度的67.8%。
市場需求的看跌預期也讓租戶結構、租約穩定性的議題走熱。季內，本土小微企業受疫情沖擊大。數據顯示，300平方米及以下的租戶流失率達9.2%。該類企業抗風險能力較弱，開源節流以應對主營業務收入不足。退租、縮租等趨緊的房地產策略更為常見。從行業來看，零售貿易、消費服務受影響更大；房地產行業的復蘇之路亦步亦趨。
上半年，昆明甲級辦公樓市場凈吸納量僅實現7,100平方米，空置率累計上漲2.7個百分點。供應方面， 2022年上半年昆明全市僅錄得中交南亞總部大廈交付，這也是巫家壩商務區首個辦公樓項目，城市新增供應處于低位。
基建、IT軟件類企業需求相對穩健，律所等專業服務企業表現亮眼
2022年前五月，昆明市固定資產投資（不含農戶）同比增長0.5%，其中基礎設施投資增長11.0%，基建類企業持續助力昆明重點項目建設，上半年昆明甲級辦公樓中約25.3%的辦公需求來自地產建筑，該行業亦為昆明市場主要需求來源。此外，伴隨著科技產業布局調整，西部科技互聯網產業優勢加速提升。甲級物業中科技互聯網產業占比持續上升，上半年新租占比17.3%。其中，服務B端的軟硬件類企業需求持續穩健，未來昆明辦公樓市場將承接更多相關產業轉移。
受疫情影響，各類資本交易、小微企業產生的合同糾紛的劇增為律所帶來業務和收入增長。2022年上半年專業服務類需求占比錄得約16.5%，由律所為代表的商務服務類公司的需求增長。與此同時，為小微客戶、個體經營者等主要客群解決短期資金周轉問題的小額貸款行業，二季度需求亦有小幅增長。
政策利好加持，“穩續租”成市場第一要務
為有效穩住當前入駐率，部分業主對于高風險行業客戶實行提前預警，擴大房源招商期，降低樓宇空置成本；對于租賃相對穩定企業，業主則更加注重提高客戶黏性、增加樓宇福利等策略。6月，昆明市人民政府印發的《扎實穩住經濟增長的實施方案》發布多條企業紓困政策，未來將有效緩解企業運營難題，進一步穩定辦公樓市場。
針對新租企業，擴大營銷、價格優惠仍為市場主要手段。二季度市場需求走低，租金下行壓力再次加大。截至第二季度末，昆明甲級辦公樓平均租金錄得78.6元/平方米/月，上半年累積跌幅1.5%，其中一季度環比跌幅0.7%，二季度環比跌幅0.8%。
全年需求或低于預期，短期內價格策略仍為關鍵
隨著第三季度多城市復工復產，辦公樓需求有望出現回暖跡象。但與2020年相比，今年市場的整體不確定性相對上升，企業與個人“觀望”的邊界或將被放大，短期影響被放大，全年辦公樓需求或將低于預期。空置壓力短期難以消化，租金下降趨勢或將持續。但長期來看，隨著6月地鐵5號線的開通，昆明基礎建設進入快車道，城市更新的推進將有效煥活昆明產業動能。在迎接西部產業轉移與對外貿易窗口雙向機遇下，昆明辦公樓需求端長期看漲。而辦公樓產品、服務與高質量企業需求的匹配情況則是未來實現產業落地的關鍵。
優質零售物業市場
宏觀環境下租賃需求放緩，全市空置率有所上升
受疫情散點復發影響，經濟指標增速回落，消費下行壓力有所加大。1-5月，全市社會消費品零售總額1,229.6億元，同比下降2.3%。其中，商品零售1,019.0億元，下降2.3%；餐飲收入210.6億元，下降2.7%。購物中心品牌調整增多，新租需求減弱，商場去化速度放緩。其中，餐飲受到較大沖擊，部分外來連鎖餐飲品牌市場表現不及預期，已開啟新一輪店鋪優化調整。此外，受去年頒布的“雙減”政策的持續影響，部分教培機構轉型困難進而退出市場。截至二季度末，昆明優質零售物業市場空置率較去年年末上升2.9個百分點，報15.4%。租金方面，疫情給市場帶來的不確定性增加，消費者變得更加謹慎，商家拓店也更趨保守。為激活市場、提升入駐率，部分商場運營方降低市場預期，希望通過租金策略實現議價換量，擴大體驗業態引入比例。受此影響，全市上半年優質購物中心首層平均租金較去年年末下降1.1%，報364.8元/平方米/月。
政企聯動尋求消費破局之路，多層面發力助消費潛力釋放
強化消費內循環、激發和擴大內需乃當務之急。昆明政企聯動尋求消費破局之路，從消費政策、商場運營、消費業態等三個方面持續發力，推動消費市場加快復蘇。
政策層面：政府牽頭整合商家資源，消費券撬動市場潛力。6月18日，云南省首屆“彩云購物節”拉開帷幕，以“政府部門主導搭臺、金融機構聯合商家共同參與、市民購物樂享優惠”為原則，采取政府補貼、商家讓利的新模式，釋放消費潛力。同時，昆明開展第五期5,000萬元“彩云昆明”消費券發放工作，覆蓋商超、百貨、住宿、餐飲等業態，主要瞄準受疫情影響更大的線下消費場景。在消費市場相對疲軟的背景下，發放消費券以迅速提升消費意愿、發揮消費的“乘數效應”，將有助于擴大全社會消費支出規模，刺激商品和服務的流通，緩解企業經營壓力，有效修復市場信心，穩定經濟基本面。
運營層面：細化目標客群，打造個性化消費場景。消費場景是運營商在消費載體上為消費者營造的具有一定特色的環境體驗。在疫后競爭更加激烈的情況下，運營商愈加重視營造消費場景、豐富消費內容并與核心業態緊密結合，以滿足消費者不斷迭代、提升的消費訴求，幫助項目平穩發展。位于昆明南市區的廣福路愛琴海購物公園，精準錨定“家庭客群”，強化“寵物友好”與“兒童友好”特色標簽，開辟天臺馬術俱樂部、天空農場等消費場景，滿足消費者新需求。海樂世界、大悅城則利用自身大體量優勢，細分體驗賽道，引入娛樂體驗、運動健身、社交休閑等眾多新興業態，打造滿足“Z時代”消費需求的多樣消費場景。
品牌層面：消費內容創新升級，“新茶飲”和“新能源汽車”表現活躍。當下，消費者更加重視品質而非品牌，對“國貨”、“本土化”產品的接納度提升。云南省擁有豐富的農產品資源，有機茶園面積和咖啡產量均列全國第一，藥材資源亦十分優渥。在此背景下，企業端整合優質原料資源，開展深加工，打通供應鏈與銷售渠道，將資源優勢轉化為產業優勢，助力本土優質品牌進駐購物中心。新中式茶館開辟茶飲新賽道，主打健康的純茶茶飲，輔以茶葉以及周邊產品的售賣，同時強調社交空間的氛圍營造，用年輕人的方式解讀古老的茶文化，以“顏葉浮山”和“青梅吃茶店”為代表的品牌在上半年開店勢頭良好；另一方面，市場和政策的雙輪驅動下，新能源汽車持續成為消費增長點，各大新能源汽車品牌密集布局購物中心首層，形成品牌集中效應，同時與商場其他品牌聯動，結合當下“露營熱”打造戶外場景，吸引客流到訪。
全國“摘星”疊加暑假開啟，多個優質項目升級調改助力消費回暖
供應方面，預計下半年南亞風情第壹城與七彩Me Town將完成升級調改；明年市場還將迎來包括萬象城、龍湖時代天街在內的多個優質項目入市，商業環境持續優化。與此同時，城市軌道交通日趨完善，地鐵5號線的開通將串聯多個購物中心，購物通達性顯著提升。
全國“摘星”伴隨即將來臨的暑期，旅游業利好政策不斷，昆明市隨即推出減免門票、住宿打折等優惠活動。大數據顯示，昆明名列暑期機票預訂熱門目的地前十。從長遠看，伴隨社會經濟向前發展，消費者追求更高品質的物質和精神生活的趨勢將持續。下半年，預計昆明消費市場將借勢旅游回暖，隨著全國各地游客的到來，購物中心消費將得到穩步提升。
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示：“昆明商業地產市場整體處于成長期，新興區域仍有投資機遇。下半年，社會經濟活動與來滇旅游客流也將有望在暑期黃金檔期陸續復蘇。長期來看，昆明商業地產市場的有序發展需要依托政府積極推動產業招引、引入地標商業項目，從而實現市場的提檔升級。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
