近日國家發改委印發《“十四五”生物經濟發展規劃》，是我國首部生物經濟五年規劃。“十四五”時期，中國生物經濟將成為推動高質量發展的強勁動力并帶動商業房地產市場發展。CBRE世邦魏理仕近期發布《2022上海生物醫藥行業發展趨勢報告》，旨在通過梳理上海生物醫藥產業發展現狀、產業地圖、分布特征與行業前景，為相關開發商與投資者提供思路和參考。
中國市場醫藥產品銷售占全球比重達到20%
從全球醫藥產品市場規模來看，2016年至2020年全球醫藥產品市場規模逐年增長，隨著全球人口數量的上升、人口老齡化、健康意識不斷增強以及醫藥行業研發投入等因素的共同影響，預計2022年全球醫藥市場規模將達1.5萬億美元。從全球市場份額來看，北美和歐美占據全球較大的市場份額，而中國市場醫藥產品銷售占比全球1/5，遠超亞洲其他國家。
信息來源：歐洲制藥工業協會聯合會(EFPIA)
上海打造具有全球影響力的生物醫藥產業創新高地
生物醫藥產業作為上海戰略性新興產業的重要支柱，產業創新要素集聚、企業鏈條齊備、綜合配套優勢明顯。根據《上海市生物醫藥產業發展“十四五”規劃》，到2025年，上海初步建設成為世界級生物醫藥產業集群核心承載地，產業規模超1萬億元。從空間布局來看，“十四五”期間，上海將深化“1+5+X”生物醫藥產業園區分布。特別是張江生物醫藥創新引領核心區，將重點發展創新藥物、高端醫療器械和生物技術服務等的研發轉化制造產業鏈，深入實施“張江研發+上海制造”方案。
信息來源：《上海市生物醫藥產業發展“十四五”規劃》
生物醫藥行業成上海商務園區第二大主力需求
2021年上海商務園區寫字樓市場供需兩旺，年凈吸納量突破百萬大關，租金漲幅創三年來新高。行業需求方面，生物醫藥以23%的占比位列第二，其中張江板塊承接了過半的成交面積，政策導向效果顯著，產業集聚效應進一步加強；得益于生物醫藥特色商務園區的交付，浦江板塊同樣表現出強勁的吸引力。
信息來源：世邦魏理仕研究部
生物醫藥地產的投資機遇
2021年上海大宗交易市場全年交易總額重返千億量級，同比上漲51.3%。投資型交易回歸主導，市場活躍的背后是投資者對于國內經濟長期向好趨勢的肯定。從交易物業類型來看，投資者對于寫字樓相關物業依舊最為青睞，其中值得關注的是，2021年上海商務園區大宗交易筆數首次超過傳統商辦項目，除核心板塊的成熟項目外，主打生命科學產業的商務園區得益于環評所帶來的租金溢價而備受投資者追捧，在張江藥谷核心區供需狀況逐漸飽和的形勢下，張江外圍區域醫藥研發氛圍日益成熟，相關物業優勢也逐步凸顯。
信息來源：世邦魏理仕研究部
盡管作為投資性物業，醫藥類地產正處于上升發展的初始階段，但CBRE認為此類資產具備巨大潛力。由于生物醫藥產業園的投資與經營管理具有較高的行業壁壘與技術壁壘，建議投資者與在產業投資、項目發展與園區管理等方面有豐富經驗的創新型平臺合作。目前國內生物醫藥地產領域的市場參與者主要分為基金公司，開發商與醫藥企業。開發商中的佼佼者包括張江集團等國企和以東久新宜為代表的外資開發平臺。基金公司有摩根士丹利、基匯資本與黑石等等。
近日東久新宜設立生物醫藥基礎設施平臺，戰略性布局于中國前沿城市的生物醫藥產業園區，總募集資金約為12億美元。首發項目坐落于張江科學城核心區，已經吸引大批國內外優質企業進駐，主要涉及生物制藥，醫療設備、實驗室儀器以及多元化醫療集團。聚焦新經濟，賦能產業升級，東久新宜結合國際領先的資產管理標準和本地經驗，打造全閉環的投資開發及運營管理輸出，為企業客戶提供一站式的解決方案，更為投資者創造長期可持續價值。
上海是國內生物醫藥創新高地，產業基礎雄厚，創新能力突出，人才優勢明顯，資本市場十分活躍。在新的十四五規劃中，上海生物醫藥產業發展能級將大幅提升，并在長三角生物醫藥產業協同發展中發揮核心引領作用。協同發展，創新引領，上海生物醫藥地產也將進入一輪高質量發展新局面。
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
