2021年上半年，西安優質辦公樓供應按下暫停鍵，單一業權辦公樓空置率降至24.5%，業主方降租意愿減弱，未來兩年辦公樓市場有望迎來租金拐點。零售物業市場方面，首層品牌進行大面積調改升級，生活類業態比重增加。物流地產市場中，電商、快遞快運、大宗商品貿易、倉儲服務企業需求表現活躍，高標庫市場可租賃面積持續下降。
仲量聯行華西大區董事總經理喬裕生表示：“西安依托‘一帶一路’倡議、建設國家中心城市、大西安都市圈三大歷史機遇，已展現出強大的高質量增長趨勢。在以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新格局下，市場發展仍具有強大潛力。”
仲量聯行西安分公司總經理佟恩表示：“十四運的召開將為西安全面建設國際消費中心城市提供重大機遇窗口，給予辦公樓、零售物業以及物流地產市場信心。同時線上線下零售消費不斷融合，多渠道營銷對庫存管理以及倉配設施提出更高的要求。”
甲級辦公樓市場
2021年上半年，西安優質辦公樓市場供應按下暫停鍵。市場自2016年底進入高供應周期，歷經逾四年，空置率從峰值42.5%回落至今，仍在30%線上徘徊。過長周期的去化壓力迫使大量開發商陸續調整供應計劃，轉而嘗試其他現金流產品。年內僅有的幾個待供應辦公項目，因為資金周轉或手續流程原因存在大概率延期可能。因此，2021年極有可能成為自2016年以來西安甲級辦公樓供應的首個“空窗期”。未來一到兩年，供應緊缺或將成為西安辦公樓的關鍵問題。
上半年，由于在線教育擴張中斷，西安甲級辦公樓新成交的租賃需求較2020下半年有所回落。整體成交需求中，房地產及建筑行業以20.7%的占比居首。該行業能長期作為西安辦公樓需求來源的基石，與西安經濟結構中房地產投資占GDP的比重常年維持在30%左右有密不可分的關系。且2021年正值西安迎接十四運的關鍵之年，截至二季度末，已完工的重點建設項目達191個，包括路橋隧道、文旅、市政和商業等多種類型，該類工程建設對于房地產及建筑行業的需求量貢獻較大。
上半年的另一典型需求來自本地商業運營團隊聯合成立的第三方辦公空間。疫情后，中小企業隨時可能面臨的運營風險企業，對固定成本支出的敏感度提高，更傾向于能實現成本分攤的拎包入住辦公模式，其發展的不確定性為該類辦公產品提供了增長空間。同時，市場需求面積段下降的趨勢有所增強，200平米以內的企業面積需求也為聯合辦公的擴張提供了基礎。但不可避免的是，低價拿房的策略也使得該需求的增長更多地局限于競爭優勢衰減的老齡辦公樓宇或空置壓力較大的低齡樓宇中。
租金方面，由于市場分化，被分散業權拉低的成交價格使得市場整體租金仍呈現下行趨勢，但其降幅持續收窄。而由于單一業權甲級辦公樓項目空置率已回落至24.5%，去化壓力有持續減輕的趨勢，業主方降租意愿明顯減弱，部分具有區位優勢的項目開始出現漲租現象。仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“回落的空置率和供應空窗期有望在一兩年內帶來市場租金拐點。未來項目投資收益率的回升，預計將會給西安甲級辦公樓市場帶來新的投資關注。”
優質零售物業市場
市中心子市場走勢分化。其中，解放路商圈常住人口減少，租金下滑幅度較大，招商運營難度較大，缺乏持續吸引客流的品牌和業態，運營商亟需尋求改變；南門商圈在市中心子市場范圍內表現較好，客流量大，運營團隊專業度較高，本季度空置率小幅度下降，租金保持平穩上升狀態。城東、城南、城北、城西等子市場保持平穩發展，但由于部分商場對業態進行調改，季內空置率環比上升0.4個百分點，首層平均租金較上季度無明顯變化。季內，鐘樓世紀金花和城北賽高街區暫時停業，進行調改升級，導致本季凈吸納量呈現負數。
季內，運營商對商場首層品牌進行大面積調改升級，生活類業態比重增加。此類業態聚客能力強，消費者滯留時間長，既可減輕招商壓力，也可實現商圈多元化賦能。其中，集合店是運營商的首選，如萬象城引入Sephora高端美妝進行品牌升級，灃東吾悅廣場引入wow colour美妝集合店增加年輕受眾群體，凱德廣場引入KKV日化集合店這類更受年輕群體青睞品牌等。集合店的引入有助于提高項目整體營業額，為區域商圈發展帶來更多可能性。
線上線下產品聯動打造線下零售體驗店。傳統的線上電商逐步引入線下消費體驗店，如三只松鼠零售店，從以前的純線上購買，增加了線下實體體驗店。另外，如TopToy和Pop Mart此類玩具集合店在本季也持續擴張，這類高坪效產品的入駐既增強了消費者的觀感體驗，也提高了消費者對產品零售的購買力，有效地提升了商場的營業額。
仲量聯行華西區交易與商業地產部負責人鄧耀華表示：“隨著年輕消費者消費習慣的改變，各大商場運營也在隨之做出改變，近幾年的潮流集合店和美妝集合店就是為迎合年輕消費者消費需求所衍生的新產品。同時，零售品牌也會更加注重體驗式消費，因此電子競技、文創、科技娛樂業態在本季也有所擴張，預計還將在下幾個季度迎來一個較大增長幅度。”
物流地產市場
2021年上半年，新增供應趨于平穩，且新項目均以較高的預租率投入市場。西安高標庫市場可租賃面積持續下降，帶動全市整體空置率進一步降至7.7%，租金企穩回升。
上半年，電商、快遞快運、大宗商品貿易、倉儲服務企業需求表現活躍。2021年1-5月，西安限額以上消費品零售額中，線上銷售占比近26%，同比增速達28.2%。活躍的線上消費帶動電商及其配套的快遞快運服務，倉儲分撥服務企業（云倉）快速擴張，成為上半年最主要的倉儲需求客戶。期內，以京東為代表的大型電商擴張勢頭強勁。此外，由于云倉服務商可以幫助缺乏倉儲配送自營能力的中小電商企業完成高效的商品履約，因而愈發受到青睞，倉儲需求隨之增長。與此同時，在市區規范違章建筑的影響下，違建交易市場、非標倉儲物業面臨整改或拆遷，受此影響，原大宗商品貿易商（如鋼材、建材）類租戶倉儲升級需求持續發酵。
隨著高標庫供應量逐年回落，未來西安高標庫市場或將面臨供需失衡的局面。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“對于業主，市場可租賃面積有限，較低的租賃競爭是未來租金上漲以及倉儲資產升值的重要保障。同時有投資需求的地產開發商、機構投資人也可以把握當下窗口期，提前鎖定可售土地以及建成項目。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
