近日，高力國際發布2021年二季度西安商業地產及產業園市場回顧與展望報告指出，二季度，西安優質辦公空置率迎來近五年新低，下半年租金或將持續上漲；產業園區市場科技研發類企業需求凸顯，差異化競爭優勢功能補齊；零售市場首店經濟持續發力，引領零售新熱潮。
寫字樓市場
二季度季度未迎來甲級寫字樓入市，全市甲級寫字樓總存量維持在176.9萬平方米，與第一季度持平。
需求方面，二季度西安寫字樓租賃市場活躍度延續一季度以來的持續復蘇，TMT、第三方辦公服務運營、房地產及建筑業均涌現大面積租賃需求。本季度甲級寫字樓凈吸納量約5.1萬平方米，空置率環比下降2.9個百分點至27.3%。除部分硬件設施較為老舊的項目，在本季度面臨著空置率小幅上升的情況以外，其余項目空置率均明顯下降或持平。
K12企業擴租腳步放緩——在政策監管趨嚴的背景下，本季度K12企業擴租腳步放緩，大多業主及企業持觀望態度；高力國際預計此類企業未來或將轉換賽道，尋找另外的延伸方向。辦公升級\擴租需求顯著——此外，本季度相較第一季度擴租及升級需求顯著，在新增需求中總計占比76.6%，環比第一季度28.7%上漲了47.9%，此現象標志著企業預算有所放寬，社會經濟活力逐步復蘇。第三方辦公服務運營需求活躍——拎包辦公的時效性、成本的可控性是此類產品持續受青睞的主要原因。偉邦資產、恒創嘉逸等本地二房東在本季度錄得入駐保利中心，迅速去化保利中心大面積房源；加之第一季度入駐凱德廣場的FED，使得第三方辦公服務運營（聯合辦公&二房東）成為上半年甲級寫字樓的主力需求之一。
租金方面，在本年度單一業權寫字樓無新增供應的大背景下，全市優質房源較為緊缺，且多為不連續的中小面積房源；半層、整層及連續樓層空置房源較少，租戶的可選范圍及溢價空間有所收。伴隨著各行業租賃需求地不斷釋放、全市空置率地持續下降，業主方面之前較為保守的租賃策略逐漸轉變，全市甲級寫字樓租金在本季度小幅上漲，環比上升0.5%，為人民幣99.0元/平方米/月。
高力國際預計下半年租賃市場仍將活躍，租金或將短期小幅走高；面對供不應求的市場現狀，建議業主方加快項目建設進度，盡早進入市場，加大企業可選范圍，將現有需求量轉化為入駐量。自2022年起，市場將逐漸進入供應放量的通道，在市場需求仍將保持相對穩定的情況下，屆時可緩解市場供需關系，漲幅也將隨著供應的放量而收窄甚或持平。
產業園市場
位于高新子市場軟件新城片區的環普產業園三期在本季度入市，帶來了約12萬平方米（其中9.4萬平方米為辦公體量）的優質新增供應。軟件新城片區也由于環普三期的入市，進一步深化了其在全市范圍內的產業領頭羊的地位，區域內由于高精尖產業人口的增多，區域價值及紅利逐步兌現，服務配套也逐漸升級；711、鄉村基、漢堡王、一點點、Tims等活躍商業品牌均入駐該園區，區域的配套短板進一步補齊提升。
截至2021年第二季度，本季度新增供應將全市總存量推高至388.6萬平方米，約是全市甲級寫字樓的2.2倍。
從需求端來看，基于產業+配套+政策+人才+租金五大優勢的加持，本季度吸納量仍主要由高新子市場貢獻，凈吸納量達7.4萬平方米，空置率與上季度持平為20.4%，主力需求行業仍以科技研發類企業構成。人才補給及產業基礎的加持，使各大頭部品牌將目光瞄準西安以尋求新的轉折點，隨著小米、vivo、oppo等國產手機巨頭先后在本年初將研發中心布局西安后，未來對于產業園的需求或將逐步加大，西安的硬科技產業屬性愈發凸顯。
租金方面，受甲級寫字樓供應暫緩的影響，部分客戶開始將目光投向性價比較高的產業園項目，部分開發商以更為靈活的出租策略加速去化，如附帶裝修、加長免租期等。個別交通優勢顯著且位于核心商務板塊的項目租金小幅走高，整體來看，本季度全市產業園租金環比上漲1.0%至50.0元/平方米/月。
未來五年內西安市產業園將持續放量，主要集中于高新子市場和西咸新區子市場。預計五年內西安市產業園將面臨較大的空置壓力，空置率或將逐年上升。基于此，強化產業園與甲級寫字樓差異，持續加強長板是未來產業園市場亟需關注的核心。
零售市場
零售物業在本季度錄得盛安廣場星光citymore約8萬平方米的供應，將全市供應拉高至502.3萬平方米。該項目位于小寨-南二環傳統商圈，此項目的入市將進一步擴大該商圈的影響范圍，進一步滿足周邊客群的商務配套及生活配套需求。
全市零售物業首層平均租金環比小幅下降1.0%，為人民幣311.8元/平方米/月，凈吸納量約8.6萬平方米，全市空置率環比小幅下降0.1個百分點至8.8%。主力需求業態仍以零售及餐飲為主。隨著自媒體平臺帶貨的崛起，在對線下實體店產生強烈沖擊的同時，同樣也帶來了線下業態的新一輪變革。各大商業項目紛紛引入品牌“首店“，打造“流量收割機”吸引客流，此類業態具有駐留時間短、客單價低、首入西安等特點，將客流量轉化為衍生消費，同時帶動區域經濟的發展。
各大商場將升級煥新、品牌調整的策略下放實施，第一季度擱置的品牌選址計劃也在本季度逐步落定。如首入西安的品牌“伏見桃山”在本季度入駐momopark，“月楓堂”、“BA飾物局”、“MOVER魔吻”入駐熙地港，“Helens小酒館”入駐華清廣場等。
隨著城市版圖的不斷擴大，城市要素配置能力的逐漸提升，主力消費客群也在逐漸向城市外環轉移，因此導致位于城市內環附近的傳統商圈競爭力在逐步被削弱，市場兩極分化愈發嚴重。未來五年，西安優質零售市場仍將處于供應放量階段，預計西安優質零售市場將承受一定空置壓力。但近年來西安市人口增速加快、人口質量提升，高力國際預計零售業態也將向多元化的方向成長，為進一步提升城市品質保駕護航。面對市民日益豐富的消費需求，高力國際預計未來商業業態的迭代將會更加頻繁，增加體驗感和新鮮感是未來亟需克服的難題，而順勢而變與激發需求是西安市商業未來需要探尋的道路。
來源：高力國際
編輯：wangdc
