CBRE世邦魏理仕近日發布《2021年第一季度鄭州房地產市場回顧與展望》，解析鄭州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
報告顯示，一季度鄭州優質寫字樓市場空置率創近三年新低，互聯網行業持續引領租賃需求；優質零售物業市場奢侈品牌、國際快時尚繼續加碼，內資美妝積極擴張。
一、優質寫字樓市場
——空置率創近三年新低，互聯網行業持續引領租賃需求
2021年第一季度，鄭州寫字樓市場無新增供應入市，個別原計劃入市的項目均推遲到今年年中交付。
互聯網、房地產及建筑業、金融業分列市場新租需求來源前三位。其中，互聯網行業占比21%，集中表現為在線教育頭部企業的擴租需求。房地產及建筑行業占比16%，金融業占比14.4%。隨著疫情的穩定和租賃活動的全面展開，活躍的新增需求推動本季度全市凈吸納量大幅上升，錄得14.7萬平方米，為2020年第四季度的三倍左右。空置率則環比下降4.0個百分點，回落至11.8%，為近3年最低。
租金方面，本季度全市平均租金報價102.5元/平方米/月，較2020年底上漲4.2%，乙級寫字樓的租賃情況優于甲級寫字樓。
未來3年，預計寫字樓市場約有400萬平方米新增供應入市，主要來自于2021后龍湖金融島項目的集中入市。新增供應多數集中在非核心板塊。甲級寫字樓市場將新增約150萬平方米供應面積，產品類型也更為豐富，預計有超越目前市場的新型產品面世。
世邦魏理仕鄭州分公司寫字樓部經理楊云 表示：“受益于活躍的市場新租需求、市場供應及庫存減少，預鄭州計甲級寫字樓市場空置率將在一段時間持續下降。隨著鄭州經濟結構的不斷完善，及城市向著國際化發展路徑邁進，未來選擇進駐鄭州的頭部企業會進一步增加。建議可重點關注北龍湖副CBD區域及高鐵廣場區域。高鐵東廣場建成后將吸引國內外500強企業總部，成為總部經濟、高端商貿的集聚地。”
二、優質零售物業市場
——奢侈品牌、國際快時尚繼續加碼，內資美妝積極擴張
2021年第一季度，鄭州零售物業市場錄得新增供應7.7萬平方米。核心商圈及次級商圈均迎來一個項目開業。受疫情影響，多數品牌對新開項目信心不足，季內凈吸納量報5.88萬平方米。
整體新租需求方面，零售行業奢侈品牌和國際快時尚表現突出。LVMH、Kering等已進駐鄭州市場的奢侈品集團開始將更多品牌納入鄭州市場；快時尚代表UNIQLO亦在鄭州加速擴張，承擔了去化主力軍的作用。國產美妝集合店作為本季的新興零售趨勢在多個購物中心開出新店，帶動了部分核心及區域代表性購物中心人流提升。餐飲業態方面，海底撈旗下兩個新創子品牌苗師兄鮮炒雞、喬喬的粉本季首進鄭州，外來餐飲首店布局更青睞核心商圈內項目。
本季度，以非核心商圈項目或老舊百貨、購物中心為主的掉鋪及退租現象仍有發生，市場整體空置率環比上升1.4個百分點至10.0%。整體購物中心首層租金報價28.5元/平方米/天。預計未來市場將繼續承壓，全市購物中心首層平均租金較上一年有所下降，但核心項目仍將持續走高。從我們持續關注到的購物中心數據可以看出，具有較強商品力、精細化運營和空間體驗的商業疫情后的恢復及正向增長是最為迅猛的。例如丹尼斯大衛城、正弘城，在2020年5月份業績便恢復到疫情前水平，7月份開始實現同比正向大幅增長，上述兩個項目截止到今年一季度末，銷售業績及受品牌關注度均實現雙位數增長。
展望未來，2021年市場預計新增供應97.6萬平方米，新增供應主要集中在非核心商圈。鄭州商業發展可重點關注二七商圈、花園路商圈、高鐵商圈和商都歷史文化區。
世邦魏理仕鄭州分公司副董事總經理，鄭州及西安顧問及交易服務商業部董事張桐 表示：“疫情后，鄭州零售物業市場品牌選址呈兩極化趨勢。一方面地標項目發揮品牌資源優勢進一步吸引首店、快閃店入住，另一方面核心商圈所具備的高韌性及強商業號召力也持續為域內零售項目保駕護航。但考慮到核心商圈空間有限，首店資源或將一定程度的外溢至次級商圈的優質品牌購物中心。
未來，隨著可持續發展成為企業重點目標，新能源汽車品牌或將成為購物中心又一去化力量。行業內領先的新能源汽車品牌具備提升商場前沿科技感、吸引年輕消費者和承租能力相對更高的優勢，建議業主可其視為租戶首選；從品牌方角度，若無法尋得理想店鋪，尚未實現較高或穩定銷量的新品牌也可考慮開設快閃店，從而獲得關注并打開市場�！�
三、鄭州城市國際化發展路徑及策略建議
——四步提升鄭州城市競爭力，打造國際化建設新名片
通過對標南京、武漢等國際化程度較高的新一線及同級中部六省省會城市，世邦魏理仕研究發現，鄭州的對外經濟發展處于國內城市一流水平，但對外開放交流水平與國際化程度較高的城市仍存在一定差距。
世邦魏理仕鄭州分公司戰略顧問部負責人宗長浩 表示：“以生態環境為基礎，發掘城市和歷史遺存的多元文化包容性，融合金融、科技、文化等創新產業的發展，利用交通樞紐優勢，打造公共交通為導向的開發（TOD）模式，是提升城市競爭力的重要途徑，也是國際化城市規劃建設合理性和可持續性的關鍵檢驗指標。
鄭州在發展過程中，要通過綜合交通樞紐的建設，帶動城市及周邊的第三產業的發展，就必須用‘系統’的觀點來對相關產業進行科學規劃和合理布局，最終形成一套層次結構分明、功能完整互補的區域產業體系和配套體系�！�
路徑一、交通系統國際化
交通不僅是衍生需求，更是城市文明的體現。從國際范圍看，中國整體軌道交通客運水平都與發達國家存在差距。從國內范圍看，鄭州軌交客運占比低于其他新一線城市。但隨著“一帶一路”沿線國家的聯動優勢，以及一批基礎設施的交付，中遠期來看鄭州軌交客運具備極大的發展空間與潛力。
世邦魏理仕建議，作為國家重要的綜合交通樞紐城市，便捷開放的復合型交通網，是鄭州提高國際化的首發優勢。可以軌道交通為中心規劃城市布局，發揮軌交客群潛力，提升城市的步行及公共交通可達性，并提升對外聯通力。
路徑二：打造國際級文旅名城
旅游業是向世界展示城市形象的重要窗口，鄭州作為歷史文化名城，建議可抓住黃河流域生態保護與高質量發展的戰略機遇，促進“文化”與“旅游”深度結合，打造先進的旅游產品及國際化旅游品牌，形成旅游觀光+休閑度假+商務會展等多元產業結合的“旅游+”模式，培養旅游新熱點，推動整體現代服務業向國際化升級。
路徑三：智慧，高效，可持續的國際化城市更新
隨著城鎮化進程的加速與服務業占GDP比重的提升，鄭州發展將更注重存量的有機更新與產能激活，城市更新將成為未來長時期內城市建設的主旋律。世邦魏理仕建議，鄭州城市更新可借鑒國內外先進理念，強調與產業的匹配及對資源的有機整合，同時注重使用者的實際訴求，融合智慧，高效，可持續的城市功能，建立產城人文融合的國際化新片區。
路徑四：搶占新經濟浪潮， 構建“新型園區經濟”
科技、文化創新是未來推動城市生產力，提高城市國際地位的重要因素。對比國際化程度較高的新一線及同級中部六省省會城市，目前鄭州科技創新水平仍然較低。
世邦魏理仕鄭州及西安分公司董事總經理李健表示：“基于城市工業產業基礎優勢，鄭州應積極協同中原經濟圈，發展大樞紐，大平臺，大開放戰略布局。重點關注高科技、高附加值的新興產業培育、引入，吸引行業專業人才集聚。同時注重升級產業及功能配套，增強產城人文聯動，致力于構建‘新經濟中原產業平臺’�！�
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
