2021年5月21日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、中指研究院主辦，中國房地產TOP10研究組、中指控股(CIH)承辦的“2021中國房地產上市公司研究成果發布會暨第十九屆產城融合投融資大會”在北京金融街威斯汀大酒店隆重舉行。
自2016年以來，中指研究院已連續第六年開展“中國產業新城運營商評價研究”，并進一步優化適用于國內產業新城運營商發展特色的研究方法和評價指標體系，從產業發展、城市建設、企業經營能力三方面進行綜合評價。我們通過發布產業新城運營商綜合實力評價研究，深入挖掘行業標桿運營商的發展價值和成功經驗，梳理行業運行規律，以期為產城運營的各類參與主體帶來更多借鑒，推動行業持續健康發展。
2020年，受疫情防控常態化和經濟壓力加大影響，我國產業轉型步伐加快。在此背景下，以數字經濟、智能制造、新材料等為代表的戰略性新興產業，成為拉動我國經濟增長的新引擎。與此同時，城市群、都市圈作為我國最具代表性和發展潛力的區域，在區域一體化發展的加速深化下，內部逐漸形成完整互補的產業鏈，實現區域產業結構優化與空間的協同發展，塑造了區域協同發展新格局。產業新城作為推進新型城鎮化進程、承接產業結構優化、促進產業與城市建設融合發展的重要空間載體，發揮著越來越重要的作用。
產業新城運營商評價結果
產業新城運營商發展特點分析
產業發展能力
1、產業定位：自建研究院、引入第三方機構，科學謀劃精準定位
產業定位的主要方式
從調研結果來看，產業新城運營商更加注重研究平臺的打造，多數運營商成立了產業研究院，極少數運營商借助第三方咨詢機構完成產業定位。在產業定位的過程中，運營商基于產業研究院在城市的產業基礎、區位優勢、資源稟賦以及區域戰略等方面的研究成果，選定項目的主導產業、支柱產業以及基礎產業等。
打造專業智庫，深耕產業發展：產業新城的打造并非一朝一夕就能實現，需運營商具備長期的研究積累，成立自己的智囊團隊，運營商才能深耕行業發展邏輯，精準把握行業發展發向，在產業新城領域形成可持續研究。此外，產業研究平臺在進行市場前置探索中，應緊扣國家戰略指引，專注政策、經濟、產業以及城市發展前瞻研究，助力運營商引領產業新城規劃，成功實現區域轉型升級。
緊跟政策趨勢，布局產業風口。“十四五”規劃綱要提出，要深入實施制造強國戰略、發展壯大戰略性新興產業、促進服務業繁榮發展、建設現代化基礎設施體系。同時區域發展規劃更加注重區域間的協同一體，城市群、都市圈等將獲得更大的發展空間。“十四五”規劃綱要為產業新城發展指明了方向，運營商應緊跟政策導向，把握區域發展機遇，關注戰略性新興產業，結合城市差異進行布局。
2、產業招商：脫實向虛，大數據提升招商引資實效
產業新城運營商借助大數據、互聯網等技術手段，搭建大數據平臺，打通產業招商線上全流程操作，實現園區和企業的無縫對接。一方面，運營商通過自建APP，搭建產業云招商平臺，實現線上咨詢、項目考察、業務全場景展示等工作，大幅提高了產業招商的覆蓋面與互動效率；另一方面，運營商持續完善線上產業服務體系大數據平臺，打造良好的產業生態，助力產業招商。
搭建招商大數據平臺：產業新城招商大數據平臺，整合產業、企業數據信息和業務數據信息，全方位洞察產業新城、產業鏈及企業的關聯關系，形成動態企業數據庫，提升產業招商引資效能。
強化產業生態招商：產業新城運營商持續完善產業服務體系，搭建生活、商業、企業以及專業服務平臺，滿足不同階段企業發展需求，營造良好的產業生態環境，助力招商引資提質增效。
3、產業培育：孵化器、產業基金，強化產業服務能力
從今年的調研情況來看，產業新城運營商繼續強化內部平臺的增值服務。一方面，產業新城運營商打造全生命周期空間載體，為企業提供從孵化加速到研發辦公的全產業線空間載體。另一方面，運營商通過布局全產業鏈的投資基金，以直投+基金的方式，不斷強化產業集聚效應和規模效應。
園區數字化轉型升級，打造線上線下閉環服務流程：一方面，信息化推進制造業與新一代信息技術融合發展，加速產業新城向智慧新城轉型發展；另一方面，疫情倒逼產業新城管理服務體系線上化、精細化，打造大數據服務平臺，完善線上線下閉環服務流程，進一步優化服務體系。
完善服務體系，覆蓋企業全生命周期：運營商在產業培育方面一直扮演著服務者的角色，一方面是為企業提供產業載體和產業配套設施，另一方面是為企業提供完善的服務體系，對于小企業融資困難的，有針對成立基金或采取項目直投的方式提供資金支持，解決企業資金運轉問題。
城市建設能力
2020年，隨著城鎮化進程發展和智慧城市的逐步普及，在新一代信息技術的加速滲透下，智慧城市建設逐漸成為主旋律。產業新城是智慧城市的重要表現形式，它反映了智慧城市的發展模式和特征，是智慧城市的縮影。在智慧城市建設的推動下，產業新城向著智慧化、創新化、科技化的方向轉變，除了對產業新城的有效管理，更重要的是實現與智慧城市規劃的高度融合，驅動城市智慧化發展。
城市建設的主要方向
緊跟戰略導向，完善城市功能：“十四五”規劃綱要強調，完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量。運營商在城市建設中應緊跟戰略導向，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。
加快數字發展，實現智慧城市：智慧城市的本質是通過人工智能及物聯網等技術，把現實世界映射到數字世界，從而形成一個與現實對應的虛擬世界，再運用大數據手段對虛擬城市數據進行分析，發掘出虛擬城市的規律，反作用于現實世界，從而解決城市出行、環境、產業升級等問題。未來，運營商應立足于園區數字化發展，加快實現智慧城市的步伐。
企業經營能力
1、經營規模：整體規模有待提升，個別運營商較為突出
2020年部分上市企業經營數據情況
從總資產增速來看，2020年，受新冠疫情影響，產業新城運營商資產增速整體下滑，部分運營商持續深耕產業發展，憑借獨特的經營模式和強大的異地復制能力，實現了規模化擴張。
從營業收入來看，2020年，產業新城運營商營業收入普遍下滑，一方面，為減輕新冠疫情對園區企業的影響，運營商積極響應政府號召，減免企業部分租金。另一方面，部分運營商剝離房地產銷售業務，收入結構發生變化。
從收入結構來看，由傳統物業銷售租賃向產業發展服務、股權投資等方向轉化，產業新城運營商積極進行業務結構調整，深化產業發展與運營服務，隨著咨詢、股權投資等業務收入占比迅速提升，收入結構逐步多元化。
2、盈利能力：凈利潤率表現突出，產業投資對利潤的貢獻明顯
2020年部分上市企業凈利潤
產業新城運營商的盈利能力普遍較強。從盈利規模看，運營商凈利潤規模在10-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。從盈利能力來看，個別運營商長期持有股權取得收益，利潤水平大幅提升。部分運營商集聚資源，推動園區開發運營主業發展。
3、財務穩健性：強化輕資產運營，資產負債率保持低位
2020年部分上市企業資產負債率
不同于房地產開發企業，運營商以產業運營為核心，以長期投資回報為主線。2020年，隨著運營商業務的成功轉型，增值業務收入加大，通過可持續性收入回流現金，負債水平較低。
產業運營的城市機遇及發展趨勢
城市機遇：營商環境促進產業新城發展
根據調研以及公布的資料，我們對TOP10運營商2020年新拓項目所在城市進行梳理，TOP10運營商新拓項目分布在12個城市，這些城市大多數為城市群內重點城市。從新拓項目所屬城市分布來看，長三角、珠三角和成渝城市群布局相對較多。其中，上海、廣州、杭州、南京、成都、寧波、鄭州等7座城市，位于《2019中國城市營商環境報告》城市排名前20，運營商在進行城市布局時，營商環境為其重要參考指標。
2020年TOP10產業新城運營商新拓項目城市分布情況
發展趨勢：多元合作、融資創新、聚焦產業集群
1、多元合作：合作主體多元化，助力產城發展升級
對于產業新城運營商來說，區域內項目的競爭歸根結底還是產業載體軟硬件水平的競爭。為提升項目運營管理水平，企業在合作主體上更趨多元化，如產業新城運營商之間合作、房企與產業新城運營商合作以及產業新城運營商與實體企業合作等多種多樣的合作模式不斷涌現，進而提升自身競爭力。
產業新城運營商多元化主體
2、融資創新：園區上市、基礎設施公募REITs破冰，創新融資模式
對于產業新城來說，由于項目開發需要沉淀大量的資金，而其融資渠道相對受限，導致其難以有更大的發展。2020年，隨著支持國家級開發區建設主體上市、基礎設施公募REITs等一系列利好政策的釋放，產業新城迎來新的發展機遇。一方面，產業新城運營商上市加速，行業分化加劇。另一方面，基礎設施公募REITs穩步推進，豐富融資渠道。
園區上市及REITs發行相關政策
3、產業集群：深化集群發展，提升產業新城運營實力
近年來，國家和地方政府持續發布產業發展利好政策，為產業新城的發展營造了良好的營商環境，產業新城形成了比較成熟的運營模式。部分產業新城運營商持續升級產品運營模式，打造全產業鏈集群發展的產業新城模式，進一步發揮產業集群優勢，全面提升產業新城運營實力。
部分產業新城運營模式
在此次調研過程中，我們能夠直觀地感受到產業新城運營商在城市發展和園區發展上所作的努力，產業新城由原先的高速發展向高質量發展轉變。產業投資更加重視以全生命周期的園區生態服務為重要落點，從而實現更高能級的招商，讓企業能夠伴隨著園區成長。因此，產業投資基金的成立對產業投資來說，無疑是給政府打了一劑強心針，在很大程度上減少了政府對后期開發建設的疑慮。綜合性的提供更優質的產業發展環境，為產業新城發展帶來新機遇。
未來，隨著產業新城領域分化加劇，運營商運營管理能力的不斷提升，盈利模式的不斷創新，行業也將呈現出新的發展面貌。在此，我們將持續跟蹤行業變化，不斷深化研究，希望此次產業新城及運營商研究成果能夠為社會各界以及各參與主體提供更多地參考與借鑒。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
