2021年第一季度西安寫字樓市場未錄得新入市項目，市場總量仍維持在近623萬平方米。其中甲級寫字樓體量為近163萬。需求延續回暖態勢，甲級寫字樓凈吸納量約1.6萬平方米，為去年同期的近11倍。一方面大中型企業的租賃需求持續升溫；另一方面部分企業抓住租金調整窗口期升級、擴租，由此新租和擴租/升級的成交類型分別占比季內辦公需求的42.7%、21.3%。相應地，甲級寫字樓市場空置率環比下降1個百分點至27.2%；平均賬面租金保持相對穩定，環比微升0.2%至每月每平方米102.8元。
本季度整體甲級寫字樓市場一改往常第一季度的平靜，表現較為活躍。分需求行業來看，TMT、房地產及建筑業和金融業的占比繼續增長，分別占新增租賃需求的21%，17.4%，14.4%。2020年西安研發投入強度5.17%，技術市場合同成交額累計達到5,600億元，均位居全國副省級城市第一。硬科技在為西安現代產業發展提供硬支撐的同時亦推動TMT企業成為寫字樓核心需求來源。與此同時，隨著甲級寫字樓中在線教育類租戶的飽和，部分業主對于在線教育類勞動密集型企業采取謹慎態度，加之租金預期的轉變，導致上年度對甲級寫字樓需求強勁的在線教育品牌轉向產業園市場。
龍頭房企的升級擴租需求推動房地產及建筑業租賃需求在本季度有所增加。但隨著“三條紅線”政策出臺，房企的生存環境愈加艱難，未來擴張及升級需求或將放緩。同時，疫情中面臨的經營問題迫使中小型房企對其辦公場所進行降級、縮租或整合，故來自房地產及建筑業的退租占比持續走高。此外，金融領域營商環境的持續優化推動新興金融機構的持續進駐，推高金融行業新租占比。據《西安絲綢之路金融中心規劃》和《行動計劃》規劃，至2025年末，西安全市金融機構將達到215家，未來或將衍生更多辦公需求。
值得注意的是，此前沉寂一段時間的第三方辦公需求重拾活躍度。隨著疫情后租戶對靈活辦公、智能樓宇需求的進一步上升，聯合辦公又一次迎來擴張的窗口期。部分入市時間較久的甲級寫字樓引入此類租戶以減輕空置壓力，同時豐富租賃產品及方式，以應對客戶“多元化”的需求變革。本季度市場錄得境商旗下三方辦公FED在凱德廣場租下兩層打造靈活辦公空間；偉邦企業孵化器在保利中心租下較大面積打造企業孵化平臺。
展望2021年，西安優質寫字樓市場后續三個季度約有22.8萬平方米寫字樓新增入市。較低的供應給市場時間去化空置面積。需求方面，科技等引擎行業仍將為甲級寫字樓需求的主要來源，但隨著部分成熟片區產業園項目的落成，或將產生一定需求分流影響。
“西安第一季度新開工項目中近40%為創新驅動和先進制造業項目，其中不乏奕斯偉硅產業基地及華為物聯網中心等龍頭企業項目。隨著新能源、通信、智能制造等重要科技領域的國內外企業機構的持續進駐，頭部企業聚集效應帶動西安科技創新氛圍愈發濃厚，未來有望衍生更多辦公需求。”
2021年第一季度西安優質零售市場未錄得新開業項目。2020年西安披露零售額的51家零售項目中只有15家實現正增長，少于2019年20家，可以看出西安零售市場并未完全擺脫疫情帶來的影響。雖部分位于核心地段、由優質開發商運營的項目，隨著零售商情緒的改善，在調場后仍能得到有效補位。但部分位于新興片區的項目在商務氛圍欠缺及品牌謹慎情緒的雙重影響下，在部分品牌租約到期后，出現了較大的空置面積。由此，本季度西安優質零售物業市場空置率環比上升2.6個百分點至8.4%。受此影響，全市購物中心首層平均租金環比下跌0.1%。
餐飲、時尚及體驗類業態仍為主要需求來源。餐飲類業態在經過上季度較大規模的退租換租后，本季度趨于平穩，新租占比48.3%。其中不乏朝花里青胡椒魚，蘭香子等熱門餐飲品牌。此外，茶飲品牌仍繼續在商務氛圍濃厚的優質項目擴店。時尚類業態中體育品牌新租需求較為突出。如斐樂，阿迪達斯，安德瑪等品牌除了選擇旅游人群為主的鐘樓商圈擴店外，更傾向選擇如熙地港，大悅城等區域核心項目擴店。體驗類業態仍以娛樂類業態為主要需求來源，如密室逃脫，推理，角色扮演等提供沉浸式體驗的娛樂業態持續進駐到優質項目中。
值得注意的是，隨著首店的不斷進入，單一的商業項目已很難單以品牌擺脫同質性，同商圈臨近項目間開始在業態及品牌搭配的錯位調整中尋求突破。城北商圈的熙地港引入斐樂，優衣庫，特斯拉等流量品牌，同時臨近的大融城則持續在餐飲及化妝品品牌上發力。而自SKP進駐鐘樓商圈后，隨著各大奢侈品牌完成換址，臨近的王府井百貨借機發力高端化妝品及潮流運動品牌，在開拓新客群的同時實現錯位競爭。
與此同時，頭部百貨在加快品牌迭代升級的同時強化業態配比，打造極致“商品力”，加速突圍。隨著商業需求的不斷細分，賽格購物中心通過“辦改商”打造垂直商業體，實現擴容。在增加餐飲業態占比的同時擴充“年輕潮流”業態，開出多個品牌最新形象店及品牌首店。全方位滿足年輕客群的消費需求，持續輸出高質“商品力”。同期，SKP也將四層整體圍擋，計劃將微縮版的SKPs帶入西安，引入潮流品牌合作款及限量款并引入西安首家華聯RDV書店。同時通過引入更多高端餐飲首店，立足品牌資源，加強品牌迭代升級，打造極致“商品力”。
此外，賽高金花百貨也確定將于二季度關門整改，此為曲江金控收購金花百貨后的首個大動作。隨著曲江金控對于金花百貨整改的開始，未來西安幾家世紀金花百貨或將陸續進行整改，為百貨整改帶來新思路，同時為百貨占比仍相對較高的西安零售市場注入“新基因”。
隨著根本矛盾發生轉變，消費市場再次進入轉型期。傳統購物中心的客群更多的轉變為中產、家庭等，講究空間的品質感、舒適度和便利性的人群。而年輕人則正在逐漸逃離購物中心，轉而關注如中柳巷，湘子廟街及體育館東路等鋪滿網紅店的老街老巷。未來，隨著環球港，萬象天地及太古里的開業，西安優質零售市場上的產品形態將更加多元化，滿足年輕人用場所表達身份和價值認同需求的同時，為西安優質零售市場注入更多新鮮血液，釋放消費潛力。
“據國家藥監局數據顯示，中國作為全球第二大化妝品消費市場和全球最貴的美妝市場，消費者對美妝產品的需求持續上漲，國際大牌化妝品也成為眾多年輕消費者接觸的首個‘奢侈品’。堅挺的高奢、高化市場為商場帶來持續穩定的客流，高奢化妝品在市場的良好表現將加速品牌的布局。
同時，為適應不斷快速變化的零售市場，除首店之外，目前不少品牌開出獨家形象店或者是體驗店，通過差異化的店面給消費者帶來新鮮感。不少本土品牌表現出強大的商業潛力，這些搶在新消費潮流起跑線上的品牌，勢必會在快速的市場競爭中博得一席之地。”
投資市場
2021年第一季度西安市場未錄得大宗物業成交。寫字樓類項目仍是西安投資交易的重點，客戶關注度最高且可選擇空間大，目前全市超過77%待售項目為寫字樓項目，并且這一比例仍在持續上升。隨著辦公模式的升級及對樓宇要求的提升，部分金融機構的舊址已逐漸無法匹配新的升級需求，由此，來自金融機構的升級需求成為當前投資市場的主力潛在需求。隨著“輕資產”運營模式的興起，西安零售商業市場將更趨品牌化，專業化，刺激商業類項目的活躍度的提升，部分零售項目或將在調整中迎來新的投資機會。
“西安市場過往和近期成交都可以看出，一直以來大型國企和政府相關投資、平臺公司市場活躍度較高；得益于政府招商引資和對外宣傳力度的不斷加大，帶來大面積辦公租賃需求，租金回報的看好；年輕消費人口的增多，旅游市場的積極向上發展，也將助力商業發展；相信未來更多的機構和資本會從關注轉為實際投資。”
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
