2021年第一季度，重慶經濟強勢回升，GDP實現5,995.25億元，同比增長18.4%，過去兩年平均增長5.2%，超過全國平均增速。喜人的經濟數據的背后是人才流入提速、產業持續升級、擴張商業版圖，重慶正積極推進城市高質量發展。
辦公樓市場，商業版圖不斷北擴，照母山板塊存量首次超過大石化，在產業辦公樓宇聚集的加持下，坐穩重慶第三大商務市場。在線教育頭部企業聚集度進一步提升，大面積擴租帶動辦公樓需求增長。消費市場回暖，春節長假期間，主要商圈和重點監測商貿企業實現零售額274.1億元，同比增長49.9%。
零售物業市場全年將迎來重大項目開業，市場在迭代中迎來新觸點、新內容、新場景，構建無界性的消費體驗，成為推動消費提檔升級的動力引擎。
物流地產市場，西部物流園區位優勢凸顯，對于城配以及干線運輸企業的吸引力持續增強，此外社區團購頭部企業聚集度提升，帶動倉儲需求進一步增長。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：“當前，中國經濟結構處于轉型升級的重要時期。以打造國際消費中心城市和推進成渝地區雙城經濟圈建設為引擎，重慶將強化中心城市帶動作用，形成高質量發展的重要增長極。作為中國西部最大的制造業基地、內陸國際金融中心、西部陸海新通道的戰略支點等眾多功能性中心，重慶將吸引更多境內外優質企業和品牌在渝布局，我們對重慶商業地產市場的未來發展持積極展望。”
辦公樓市場
市場研讀
照母山板塊甲級辦公樓總存量首次超過大石化，三大核心商務區成型。
一季度，城市北部照母山板塊四年間首次迎來甲級辦公樓供應，光環中心B座與星匯財富國際商務中心的集中交付為市場帶來約7.0萬平方米優質辦公空間，區域總存量增至38.9萬平方米。由此，重慶外資企業最集中的解放碑CBD、中國內陸地區金融產業集中度最高的江北嘴CBD、重慶科技互聯網產業聚集的照母山板塊，共同構筑重慶三大核心商務區。
2021年1-2月，重慶市主要經濟指標增速遠超全國平均水平，企業信心持續上揚。一季度，甲級辦公樓市場錄得6.3萬平方米的凈吸納量，帶動空置率回落1.0個百分點至25.3%，低于多數新一線城市，供需關系逐步趨于平穩。此外，春節后市場多個項目帶看量明顯上升，為后市釋放積極信號。租金方面，伴隨市場多個大面積需求釋放，業主方信心得到有效提振，一季度甲級辦公樓平均租金跌幅進一步收窄，環比微跌0.4%，至季末報84.5元/平方米/月。
大面積擴租主導新增需求，新經濟發展推動辦公樓租戶結構改變。
據仲量聯行統計，一季度辦公需求以字節跳動、猿輔導和學而思為代表的新媒體和在線教育頭部企業大面積擴租為主，疊加榮耀、小米等優質企業辦公升級需求，推動科技互聯網行業新租占比51.2%，成為市場第一去化主力。伴隨重慶打造“智慧名城”，新經濟發展不斷加快，過去幾年科技互聯網行業在重慶辦公市場逐漸成為新支柱行業。截至季末，科技互聯網行業在甲級辦公樓中份額占比已達15.7%，在全行業中排名第三，僅次于金融業（27.6%）和房地產建筑業（18.2%）。就整個科技互聯網產業看，后臺研發企業主要聚集于光電園板塊的產業辦公樓，甲級辦公樓租戶仍以在線教育和新興MCN公司為主。
江北嘴CBD即將步入存量時代，未來“以價換量”策略或難以為繼。
2015-2017年，重慶辦公樓市場短期集中供應曾導致市場空置率大幅攀升，一度突破50%的警戒線，租金走勢進入下滑周期，“以價換量”策略成為市場主流選擇。然而近年來伴隨核心商務區供應漸緩，城市產業承載能力不斷提升，辦公樓市場去存量速度也超出預期。至季末，江北嘴CBD的整體空置率已回落至20.4%，而隨著未來核心區域土地開發殆盡，樓宇空置面積不斷減少，“以價換量”策略或將難以為繼。核心區位、樓宇品質的溢價將逐步體現，最終獲得與其品質相匹配的投資回報。
未來展望
2021年，重慶仍將迎來近40萬平方米甲級辦公樓面積交付，其中約六成面積將被企業自用，因此不會對租賃市場造成較大沖擊。進入“十四五”開局之年，成渝雙城依托“人財力”的優勢，不斷迎來產業及人才導入。在政策加持下，中國經濟增長的“第四極”之位已初步形成，將構筑地區經濟增長的基底。仲量聯行重慶總經理暨商業地產部負責人劉洋表示，“在‘雙循環’模式下，重慶和其他西部城市將不斷迎來相關產業的梯度轉移，而重慶經濟增長的‘確定性’將驅動產業資源加快集聚和增長，這是我們看好辦公樓市場的底層邏輯。依托西部陸海新通道的建立，中國西部已經成為新格局下的開放新高地，重慶戰略新興產業的不斷發展壯大將成為未來辦公樓市場的需求增量，因此如何把握好這一輪新興機遇將成為辦公樓業主方關注的重點。”
零售物業市場
市場研讀
一季度，僅大竹林區域的金科樂方購物中心項目入市，由原金科美鄰匯升級打造，系金科商管首個精致社區MALL產品，新增體量約4.7萬平方米，市場總存量升至754萬平方米。市場信心逐漸升溫，但疫情期間業主給予的補貼、減免、短期續租等扶持政策陸續到期，導致一些生存邊緣的租戶無法為繼。全市空置率環比小幅上升0.3個百分點，報13.6%。
從業態來看，零售服飾表現活躍。一方面，Loewe、Vivienne Westwood等知名品牌繼續進駐成熟優質項目；另一方面，Zara、GAP等國際快時尚品牌加速退租，取而代之的多為一些更具中國元素、市場潮流元素的國內新晉設計師品牌、潮流品牌或客單價較低的本土品牌。兒童培訓、健康娛樂等體驗類業態表現企穩，部分餐飲業態繼續承壓，其中正餐尤為明顯，退租主要集中在人氣較弱、經營狀況較差的購物中心。此外，新能源汽車繼續布局線下展廳，并展現出較強的承租能力。季內，理想、比亞迪、愛馳、天際汽車等近十個電動汽車品牌持續進駐各大商圈。由于全市空置率處于高位，加之未來新增供應較大，市場持續承壓，租金仍處下行通道。一季度全市購物中心首層平均租金報363.1元/平方米/月，環比下降0.2%。
市場洞察
市場層面：重慶邁入“消費3.0”時代。新觸點、新內容、新場景構建無界性的消費體驗，成為提振居民消費意愿、推動消費提檔升級的動力引擎。消費者更樂于為情懷、體驗、理念買單。一季度，極具復古情懷的Gooogos Vintage中古店在鎏嘉碼頭開幕；打造沉浸式體驗的飾品集合店BA飾物局在江北大融城開啟首店；倡導健康綠色生活理念的PureH2B津梁生活在萬象城圍擋……諸多具有產品力和場景營造的業態落地，成為消費者的新寵。
商圈層面：核心商圈發展重心分化。歷經數十年發展沉淀，核心商圈在持續繁榮發展的同時，形成了各自穩定的客群影響力，商圈發展重心出現分化。解放碑商圈積極開展城市更新，在保留傳統空間、肌理和文化的基礎上，對商圈內零售業態特色化打造，突破旅游客群消費單一的限制，融入更多運動、潮流元素。觀音橋商圈自然是本地年輕客群、時尚潮流的聚集地，隨著商圈擴大進一步吸引高端品牌入駐。季內，LVMH集團旗下Loewe 和Louis Vuitton進駐觀音橋商圈，登陸重慶星光68廣場。隨著未來星光68二期入市，預期將有更多國際知名品牌進駐觀音橋商圈。
項目層面：經營能力和商業模式成破局關鍵。輕資產運營模式受到開發運營商的青睞，繼協信、金科之后，本季度又一本地商業開發運營商巨頭龍湖商業宣布全面啟動輕資產模式。輕資產模式下，企業的資產組合和財務數據得以優化，但也將更加考驗運營商的資產管理能力和精細化的運營能力。
未來展望
2021年，重慶預計有約克郡光環購物公園、星光68二期、大悅城、18T等多個優質商業開業。屆時重慶優質零售商業物業總體量預計將達到870萬平方米。其中，4月即將入市的光環購物公園乃香港置地在華打造的首個“光環系”項目，系渝北照母山片區的旗艦型商業綜合體，備受關注。雖然未來項目密集交付使租金承壓，但優質供應將帶動重慶購物中心產品迭代、提升市場整體品質。
仲量聯行華西區交易與商業地產部負責人鄧耀華表示，“隨著重慶零售市場步入‘消費3.0’時代，消費在流量、內容、場景、科技等多個維度不斷創新擴容，進而形成一條完整的商業閉環，驅動當地零售商業市場進入快速衍變時期，將零售體驗變得更加無界。”
物流地產市場
市場研讀
2021年第一季度，普洛斯民昭西部物流園和普洛斯普沙西部物流園交付使用，新增倉儲面積約12.8萬平方米。
需求方面，全市凈吸納量突破傳統淡季情形，仍達到22.9萬平方米，為歷年一季度凈吸納量最高值。值得一提的是，其中超過一半的去化面積來自西部物流園板塊。近期，西部物流園周邊交通條件不斷完善，區域通達性持續提升，城配以及干線運輸區位優勢凸顯，吸引眾多快運、零售商貿、城市配送企業入駐。另一方面，社區團購業務也在向少數寡頭聚集，頭部企業市場份額穩步提升，帶動倉儲需求進一步增長。至季末，活躍的市場需求帶動全市整體空置率從去年高位繼續回落，環比下降4.2個百分點至34.0%。
租金方面，本季西部物流園在大面積去化推動下，平均租金企穩回升。而與此相對，去化速度極其緩慢的空港板塊，租賃競爭加劇，導致有效租金持續下滑。整體來看，一季度全市平均有效租金環比跌幅收窄至0.2%，報21.8元每平方米每月。
未來展望
未來三年，高標庫市場年平均新增供應約39萬平方米，較2020年顯著回落，且主要集中于空港、兩江龍盛和西部物流園三大區域板塊。新增供應的回落將有助于緩解招商壓力，預計全市平均租金有望在2022年觸底回升。仲量聯行華西區產業及工業地產部負責人尤鵬偉表示，“重慶市場近期可供選擇的高標庫面積增加，同時租金已近低谷，租戶議價能力大幅提升。對于有新租擴租以及倉儲升級需求的企業而言，2021年將是獲取更優租賃條件的最好時機。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
