過去一年，新冠疫情等因素給市場帶來了不確定性，大中華區寫字樓市場的供應和需求端都受到不同程度的影響。
截止到2020年四季度，大中華區20個主要城市的核心區甲級寫字樓存量與2019年四季度存量同比增長6.5%。大中華區主要城市核心區寫字樓凈吸納量環比上漲65%。臺北以2.6%的空置率成為大中華區一線城市中空置率最低的城市。
在二線城市中，杭州的核心商圈空置率最低，為12.8%。
2021年將是優質寫字樓項目涌入大中華區主要市場的高峰期。據統計，2021年至2025年間，大部分項目將坐落在非核心區域。許多租戶可能會選擇租賃在擁有優質樓宇并具有價格優勢的非核心板塊，去中心化趨勢的發展有望進一步發展。
2020年第四季度大中華區20個城市核心市場需求速覽
資料來源：戴德梁行研究部
鑒于經濟情況、政策導向、新冠疫情及其帶來的居家/遠程辦公熱潮，展望未來，與世界其他城市相比，大中華區優質寫字樓的需求更快地恢復到疫情之前的水平。其中，在部分城市的寫字樓市場，凈吸納量甚至保持正增長。此外，在新冠疫情的影響下，商業、社會和生活方式發生了變化，加之政府政策指導，這些變化為金融行業，電信、媒體和科技行業、及醫療行業帶來了新的或潛在的業務機會。
2021年，聯合辦公行業將進一步穩定，進入成熟發展階段，有助于進一步穩定大中華地區寫字樓市場的租賃活動。
從大中華地區的各個主要門戶城市來看，2020年甲級寫字樓市場需求表現總體上好于預期。2021年，預計總體經濟狀況、政府政策和各個城市的發展規劃等因素，將有助于繼續推動寫字樓租賃需求。
北京丨BEIJING
北京甲級寫字樓成交租賃面積——按產業（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
北京甲級寫字樓市場新增供應動態（根據核心/非核心商圈劃分）
2020年，受新冠肺炎疫情的影響，部分項目的推遲入市致使北京全市甲級寫字樓市場新增供應較2019年全年下降17.7%。得益于國內經濟的穩步復蘇和疫情的好轉，北京寫字樓市場四季度租賃需求延續了二、三季度的回暖態勢，全市季度凈吸納量為前三季度總和的2.56倍。
2020年9月發布的《北京市促進數字經濟創新發展行動綱要（2020—2022年）》中提到，到2022年，北京將打造成為全國數字經濟發展的先導區和示范區，數字經濟增加值占GDP比重將達到55%。未來，在服務業擴大開放和北京自貿區政策的逐步實施下，涉及到的如云計算、人工智能、區塊鏈、科技金融等相關產業將迎來更多發展機遇，同時也將為北京寫字樓租賃市場衍生出更多租賃需求。
上海 | SHANGHAI
上海甲級寫字樓成交租賃面積——按產業（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
上海甲級寫字樓市場新增供應動態（根據核心/非核心商圈劃分）
2020年全年，上海甲級寫字樓市場雖然一季度整體市場受到疫情影響表現低迷，但在2020年全年，上海甲級寫字樓市場表現搶眼，全年凈吸納量與2019年同比上升71.3%。
疫情已經改變了一些我們熟知的社會行為。因而整體行業結構可能會局部洗牌，部分行業可能會在短期內快速發展，因為需要更多的辦公空間，例如TMT、醫療健康、線上教育、保險、擁有完善線上平臺的零售商、以及物流倉儲等。這些行業2021年對甲級寫字樓空間的租賃需求可能更加旺盛。
深圳 | SHENZHEN
深圳甲級寫字樓成交租賃面積——按產業（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
深圳甲級寫字樓市場新增供應動態（根據核心/非核心商圈劃分）
2020年，隨著二季度疫情逐漸得到有效控制，深圳市場租賃活動逐漸恢復，下半年市場一掃之前的陰霾，需求伴隨供應的刺激得到釋放。2020年深圳甲級寫字樓新增供應同比上漲42.58%，同時凈吸納量同比上漲296.37%。
除受疫情影響，外資租賃活動保持謹慎外，以科技行業為代表的內資企業快速擴張發展，是內資企業租賃占比絕對領先的重要原因，知名科技公司大面積甚至整棟物業租賃成交拉高內資企業租賃面積比例。
廣州 | GUANGZHOU
廣州甲級寫字樓成交租賃面積——按產業（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
廣州甲級寫字樓市場新增供應動態（根據核心/非核心商圈劃分）
2020年廣州共迎來三個甲級寫字樓項目入市，供應量同比增加140%。下半年在疫情有效控制下，市場回暖信號明顯，部分實力較強的企業借此機會積極擴張，以整層甚至多層面積搬遷升級為主，需求面積在2,000平方米以上的租賃占成交總量的57.6%。隨著廣州非核心區域產業規劃的利好及逐漸完善的配套設施等多重優勢加持，非核心區域優勢逐步明顯。
后期市場對疫情控制預期樂觀，再加上政府出臺鼓勵政策，廣州整體經濟增速由負轉正，提振市場信心的同時寫字樓需求穩步上升。各級政府預計相繼推出政策鼓勵企業發展并刺激寫字樓需求。
香港 | HONGKONG
香港甲級寫字樓成交租賃面積——按產業（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
香港甲級寫字樓市場新增供應動態（根據核心/非核心商圈劃分）
2020年的甲級寫字樓新增供應量同比下降了88%。全年僅一個項目落成，屬過去十年以來最低。
鑒于疫情下疲軟的經濟，租戶們以節省成本為目的的合并和搬遷需求主導了去年寫字樓的租賃活動。
從中期來看，香港的寫字樓市場將受益于蓬勃發展的IPO市場以及大灣區進一步發展所帶來的機遇。盡管新冠肺炎和地緣政治緊張局勢帶來諸多不確定性，香港的IPO市場在2020年表現依然強勁，總募集資金達到3,975億港元，同比增長26.5%，為有記錄以來的最高水平。在中資科技公司以及目前在美國上市的一些中資公司來港二次上市的推動下，這種趨勢預計將會持續。同時，隨著疫情的消退，香港進一步的融入大灣區將為在香港的公司創造新的機遇，預計這兩種趨勢將推動對辦公空間需求的增長，尤其是來自金融業和專業服務領域的公司的需求。
臺北丨TAIPEI
臺北甲級寫字樓成交租賃面積——按產業（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
臺北甲級寫字樓市場新增供應動態（根據核心/非核心商圈劃分）
2020年全年，臺北整體市場凈吸納量為自2009年后首度年凈吸納量未達3萬平方米，其主要原因是新增供應較少，沒有可租賃面積。
展望未來，臺北的甲級寫字樓市場預計將有21萬平方米的新增供應陸續完工入市，但未來供應項目中大多數是金融集團的自用大樓。
在可供出租的甲級寫字樓仍然缺稀的情況下，再加上全球新冠疫情及經濟環境不確定性持續，未來供應項目的預租暫緩，外商多持觀望態度，短期內租賃活動將持續平淡。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
