日前，戴德梁行產業地產部發布《2020武漢物流地產市場回顧》，對武漢物流地產市場現狀及趨勢進行了深度解讀。報告認為，《武漢市“十四五”發展規劃》明確提出，將武漢打造 “國家商貿物流中心”，構建高效率的城市配送體系。這對于物流地產及倉儲行業而言乃重大利好，行業的戰略地位將進一步提升。
大量新增供應將持續入市
據統計，截至2020年底，大武漢市場（含葛店、孝感）高標庫存量達335萬㎡。全年新建項目達42萬㎡，增長主要集中于江夏、蔡甸及東西湖板塊。
▲市場存量及未來供應——Q4 2020
據不完全統計，預計2021年內將有近100萬㎡的新增供應，主要集中于東西湖、蔡甸和江夏板塊，另青山、孝感等區域亦有一定量的供應。未來武漢市場的供應預計將呈分化態勢，馬太效應初顯。投資者更傾向于將資源聚焦于成熟板塊，弱勢板塊的整體供應量將趨于穩定。
市場競爭日趨激烈 電商自建或改變市場格局
近兩年武漢物流市場增長趨勢明顯，以普洛斯、萬緯、易商紅木及寶灣為代表的物流地產頭部企業均持續加碼武漢，四家所占市場份額已超半數。整體市場競爭延續了近年來激烈且分散的局勢，目前已有超二十家物流地產商布局武漢，其中民營企業表現突出。工業地產開發商聯東、商業地產龍頭紅星美凱龍等“非典型玩家”亦看好武漢市場進行布局。近兩年武漢物流市場增長趨勢明顯，以普洛斯、萬緯、易商紅木及寶灣為代表的物流地產頭部企業均持續加碼武漢，四家所占市場份額已超半數。
▲物流地產運營商市場份額——Q4 2020
電商自建庫雖未納入本次統計，但其規模不可小覷，以京東、菜鳥、蘇寧、唯品會等為首的電商龍頭企業已在武漢周邊布局超150萬㎡的自建庫。
近年來，武漢市工業及物流用地的整體供應量仍維持在低位。盡管受疫情的影響，但投資者普遍對大武漢區域的物流地產價值持積極、認可態度。受供需關系的影響，二手項目交易較為活躍。
租金或面臨下行壓力 空置率窄幅波動
截至2020年底，武漢市區域高標庫平均租金為26.2元/㎡/月，較2019年小幅上升。東西湖區租金水平仍領跑全市，受部分偏遠項目（新溝板塊）低價入市影響，平均租金略有下降；上半年受疫情影響，部分項目租金有所波動。但下半年電商等需求快速增長，東西湖、江夏等熱點區域去化較快，租金整體呈回暖態勢；考慮到2021年百萬平米的新增供應，租金或將面臨一定的下行壓力。
▲武漢物流地產租金水平——Q4 2020
另一方面，截止2020年底武漢市整體空置率約為20%，部分區域受新項目入市影響，空置率略有上浮，重點區域中，東西湖仍然是武漢市供需最為緊張的地區，同時江夏區在下半年去化速度加快，表現亮眼，整體空置率保持在較低水平。
▲武漢物流地產空置率水平——Q4 2020
后疫情時代市場需求多元化趨勢加速
生鮮電商和社區團購
受新冠肺炎疫情影響，2020年初生鮮電商和社區團購類企業如美團優選、十薈團、食享會等在武漢地區迎來爆發式增長。后疫情時代，城市配送體系迎來新一輪升級，該類企業目前仍呈持續擴張態勢，但同時也存在不確定性。
▲部分社區電商企業分布
冷鏈物流
處于行業風口的冷鏈物流，疫情期間大放異彩，熱度不減。截至2020年9月，武漢市冷庫面積約為28.7萬㎡。但對比華東等成熟市場，武漢市冷鏈物流發展仍面臨諸多問題，新建項目仍具備較大想象空間。
戴德梁行武漢產業地產部主管及董事蔣國俊表示，2020年武漢物流地產市場在新冠疫情過后迅速回暖，冷鮮電商和社區團購的快速擴張極大地拉動了市場對物流倉儲的需求。市場需求端呈現細分和多元化趨勢，這將進一步推動傳統物流模式的升級和演變。
物流倉儲作為公共服務屬性較強的產業基礎設施，具有良好的抗風險能力，從而備受投資者的青睞。武漢作為中部新一線城市的代表，在打造 “國家商貿物流中心”的政策紅利下，我們有理由相信武漢物流地產行業將迎來新一輪的發展機遇。
來源：戴德梁行產業地產
編輯：wangdc
