受疫情影響，北京今年上半年大宗交易總額310億元，同比下降24%，但二季度市場明顯開始活躍，傳出回暖信號，其中通州的表現頗為出色。
大宗交易市場重啟
自2012年確立在通州建設北京城市副中心以來，通州的房地產市場走上了快車道。2019年北京市級行政中心正式遷入副中心后，大批企業、機構將選址與投資的視線投向通州。
來源：北京市規劃和自然資源委員會
今年上半年，通州副中心新設市場主體8113戶，注冊資本同比增長156%，注冊額和增速居全市第一。北建院、洛可可等80多家設計類和城市科技類企業注冊落戶張家灣設計小鎮，中美綠色基金等50家企業進駐運河商務區，再加上網絡安全產業園的11家新增企業注冊和人力資源產業園的新增簽約47家企業，給通州副中心帶來強勁的寫字樓新增需求。
萊坊董事、上海及北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，通州的商辦市場成交以寫字樓為主，位于通州核心區的富力中心、萬科大都會濱江以及通州商務園內的金融街園中園等項目表現活躍。第二季度，通州還錄得一宗零售物業大宗成交——北投集團旗下的北京城市副中心投資基金牽頭，聯合愛琴海集團和綠城中國成功收購通州京杭廣場商業資產。它與占二季度北京大宗交易量近半的中國三峽集團47億元收購通州成大廣場這宗寫字樓交易一起，預示著北京大宗交易市場再度重啟。
獨棟自用物業受歡迎
據《證券日報》報道，2016年以來，運河商務區獨棟辦公物業成交額已超過200億元。縱觀通州副中心的規劃，運河商務區無疑是最為核心的片區。該商務區立足“金融+總部”產業功能定位，目前已有55家符合產業定位的高精尖企業入駐，包括以三峽集團為代表的總部企業，以郵儲銀行、北京銀行為代表的傳統金融機構。這些實力雄厚的企業入駐，推動自用型交易不斷出現，其中獨棟辦公物業更受青睞。
楊悅晨認為，根據2019年通州大宗交易投資數據顯示看，整售交易的買家主要以大型金融機構投資者為主，例如通州富力中心C01座被中銀國際以人民幣30億元收購。其原因在于通州副中心的寫字樓價格相對較低，獨棟辦公物業的資產處置方式較為靈活。
從當前入駐企業陣營來看，通州副中心運河商務區已經成為獨棟辦公物業聚集地。以富華、世茂聯合開發的財富港為例，該項目由13棟定制商務獨棟，1座購物中心組成，單棟貨值在人民幣2億-5億元之間，對投資機構來說不構成資金壓力。通州運河商務區是中心城區商務功能疏解的重要載體，未來將建成以金融創新、高端商務為重點的綜合功能區，集中承載京津冀協同發展的金融功能。因此，目前加碼該區域物業也是對通州未來發展保有信心。
八百三十億元投資帶來新動能
由于《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》禁止主要城區新建酒店、寫字樓等大型公建項目，通州副中心與豐臺、大興區等非核心區一樣已成為甲級寫字樓的主要供應者。
來源：北京市規劃和自然資源委員會
目前，北京市屬行政事業單位、在京國企總部、重點醫療及教育單位陸續向通州遷移，帶動國有銀行、城市商業銀行和保險公司等金融企業在運河商務區購買寫字樓項目，使得通州寫字樓市場成為北京寫字樓市場的重要組成部分。
根據規劃，通州副中心將建成約一千萬平方米的產業承載空間，其中運河商務區的先行啟動區已開工建設，有9個項目已經全部或者部分竣工，包括京杭廣場、綠地項目、運河國際商務中心等，均為甲級物業。今年上半年，通州運河商務區的保利大都會、華夏保險創新中心也已集中入市。
公開信息顯示，運河商務區一期3平方公里，總建筑面積674萬平方米、總投資已超過830億。這些投資將有相當大部分轉化為寫字樓市場的購買需求，或將為北京大宗物業交易市場帶來新動能。
萊坊北京分公司董事總經理盧焜表示，近幾年，受政策導向、產業發展、企業成本控制等多方面影響,北京商務區出現多中心并起的格局，新興商務區的區化速度正在加快。通州憑借著市政府遷入的東風，產業聚集與商務氛圍日趨濃厚，備受企業青睞。由于北京城市副中心實施嚴格的項目準入制度，入駐運河商務區的多為符合區域產業定位的企業，這些符合條件的企業從長期發展的角度出發選擇購買中等規模的獨棟物業，而不選擇租賃的方式。
除了上述自用型買家外，在交易中也會有不同的考慮和策略，因此不乏有其它國內投資者積極參與。外資企業通常比較直接關注投資制造業和生產性服務業。物流及數據中心這些具備穩定現金流、可控性高、受疫情影響相對較小的物業類型也會被投資者看好。
來源：萊坊
編輯：wangdc
