萊坊發布2020年第二季度《廣州寫字樓市場報告》。報告顯示，2020年第二季度，星寰國際商業中心的上市為廣州甲級寫字市場帶來90,000平方米的新增供應，將廣州甲級寫字樓存量推至590.4萬平方米。
甲級寫字樓
萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管陳鐵東表示，第二季度，廣州甲級寫字樓市場平均租金環比下跌2.3%至每月每平方米人民幣172元，而空置率環比小幅上升1.1個百分點至6.5%。受疫情影響，不少公司搬遷和擴張計劃擱置。需求端尚未復蘇，導致廣州甲級寫字樓市場的空置率較上一季度有所上升。
▲資料來源：萊坊研究部
租金及價格
2020年第二季度，廣州甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣172元，環比下跌2.3%，新冠病毒疫情爆發給廣州甲級寫字樓市場帶來的租金下行壓力進一步顯現。而琶洲子市場除了受疫情影響外，還受未來大量新增供應的影響，導致其平均租金跌幅更為明顯。
一手散售市場上，2020年第二季度廣州銷售型寫字樓的平均售價為每平方米人民幣41,235元，環比上升2.8%。城市外圍區依然是銷售型寫字樓成交活動發生的熱點區域，尤其是黃埔區。隨著黃埔區在廣州市發展規劃中的戰略地位不斷加強，讓原本已受很多買家青睞的黃埔區寫字樓項目熱度再增。典型成交案例有：位于黃埔臨港經濟區的保利魚珠港寫字樓項目，在本季度錄得42,000平方米的大宗交易，其成交單價為每平方米人民幣40,000元。
供應與需求
2020年第二季度，位于越秀子市場的星寰國際商業中心交付上市，為廣州甲級寫字樓市場帶來9萬平方米的新增供應，甲級寫字樓存量上升至590.4萬平方米，凈吸納量為20,196平方米。受疫情影響，部分寫字樓的交付上市時間會有所推遲。因此，預計本年度由新增供應項目給寫字樓市場帶來的租金下行壓力會比預期有所減輕。
盡管新冠病毒疫情對寫字樓租賃市場有一定影響，但是在本季度依然有部分TMT及專業服務類企業選擇擴租，這是因為這部分企業的搬遷計劃已經和中介方洽談了一段時間，同時疫情對這些企業并沒有很大的影響，因此這些企業并沒有將搬遷計劃擱置。也有一些企業選擇搬遷到租金更便宜的樓宇，以達到節省成本的目的。
本季度有多宗大面積租賃成交活動發生，其主要租戶為專業服務、TMT及房地產類租戶。典型成交案例有：廣州證券在越秀金融大廈租用了6,000平方米的辦公空間；百布網在唯品會總部大廈租用了5,000平方米的辦公空間；鈞明集團在天德廣場租用了2 ,270平方米的辦公空間。
投資市場
2020年第二季度廣州甲級寫字樓投資市場沒有錄得大宗整購交易。盡管廣州寫字樓大宗交易市場成交節奏趨緩，但廣州甲級寫字樓的存量及空置率均低于國內其他一線城市的水平，且租金穩定性較強。因此，有不少投資人開始尋求廣州市優質寫字樓物業作為投資機會。隨著國內經濟生活逐步恢復，預計市場上會有越來越多的機構、私人等類型的投資者尋求優質的寫字樓物業作為資產保值和增值的機會。
受疫情影響，全球貨幣政策寬松，多國進入低利率時代，使得資金保值的需求趨勢愈發明顯。具備穩定現金流、未來具備租金上升潛力的核心商務區優質寫字樓物業，作為上佳避險資產，可較少受到周期所帶來的影響，預計該類寫字樓物業會受到更多投資者的青睞。除了位于成熟商務區的寫字樓，越來越多的投資者在關注新興商務區的優質寫字樓投資機會：譬如琶洲、黃埔等區域。
在寫字樓投資買家對市場關注度有所上升的情況下，賣家也可多考慮如何讓利實現雙贏，抓住市場的機遇，實現項目的快速去化及資金的快速回流。
市場展望
萊坊廣州分公司總經理黃一勻表示，2020年5月，李克強總理在政府工作報告中指出：“推動制造業升級和新興產業發展。發展工業互聯網，推進智能制造。電商網購、在線服務等新業態在抗疫中發揮了重要作用，要繼續出臺支持政策，全面推進“互聯網+”，打造數字經濟新優勢。
新興產業作為國家經濟轉型的重要支柱產業之一，在近年來保持著強勁的發展態勢。在寫字樓租賃市場上，新興產業，尤其是TMT類企業，也逐漸成為寫字樓市場的重要租戶，且其租賃需求在疫情下表現出極強的韌性。
此外，《關于金融支持粵港澳大灣區建設的意見》的發布，預計會在中長期內吸引相關人才流入廣州市場，從而刺激專業服務類，尤其是金融類企業的寫字樓租賃需求。
來源：萊坊
編輯：wangdc
