2020年上半年，武漢優質寫字樓市場錄得位于光谷中心城的三棟寫字樓交付使用，使總存量超過500萬平方米。
需求方面，復工后租賃活動快速復蘇。由于高供應量及疫情的雙重影響，整體市場兩極分化趨勢日漸明晰。甲級寫字樓表現較為平穩，漢口沿江及光谷片區的租賃需求逆勢穩步增長。而硬件及運營品質較低的乙級寫字樓抗風險能力較弱，部分租戶在二季度逐步流失。
由于疫情在第一季度盤桓，使得部分積壓需求推遲到第二季度集中釋放。以教育行業為代表的消費服務（29%）、TMT（28%）及房地產建筑業（13%）是本季度表現活躍的三大主力行業，其中線上教育擴張需求占比近六成。繼去年傳統金融強勢擴張之后，TMT成為今年上半年升級擴租的主要動力。此外，錄得幾宗內資律所為代表的專業服務類行業上半年在漢新設立分支機構的案例，房地產建筑行業則延續去年升級搬遷的趨勢。非傳統金融及第三方辦公服務運營類企業在上半年集中退租明顯。截至季末，全市空置率水平較去年底上漲1.7個百分點，錄得39.5%。
租金方面亦有明顯的分化，甲級寫字樓的租金略有松動，但乙級寫字樓降租較為明顯。分區域看， 漢口沿江商務區及光谷片區甲級寫字樓在本季度需求活躍，租金表現更具韌性。全市寫字樓租金同樣本二季度環比下降2.5%，錄得每月每平方米91.0元。
“展望未來六個月，由于復工復產的效率逐步提升，預計有近30萬平方米新增供應將在年末逐步交付使用。其中位于光谷中心城的國采中心將會在三季度入市。隨著產業扶持政策的陸續出臺，互聯網行業中線上教育會進一步擴張。”
上半年，武漢優質零售物業市場未錄得新增供應，全市存量維持在644萬平方米。餐飲及零售依然在本季度表現亮眼。徐記海鮮、壹盞燈及茶顏悅色等湖南知名餐飲品牌加速在漢擴張。此外，國潮美妝品牌強勢搶灘布局線下店鋪，在多個商圈錄得新店開業或圍擋。
全市核心區及次級商圈購物中心運營較為良好，紛紛通過延長經營時間及“集市經濟”吸引夜間客流來提高工作日業績。由于非核心區購物中心集中出現品牌調整和閉店，全市優質購物中心空置率較去年底上漲3.2個百分點，錄得7.8%。二季度全市購物中心首層租金環比下跌1%，錄得每月每平方米304.2元。
展望未來六個月，受施工進度的影響，部分項目或將推遲至明年開業。隨著疫情受到有效的控制，消費者信心得到持續提振，餐飲及零售業態將逐步恢復至疫情前同期水平，影院及體驗類業態亦會陸續開門迎客。
“隨著疫情控制良好，武漢多個購物中心及百貨也均逐步恢復正常營業。實體商業的線下客流亦已復蘇到疫情前超七成的水平。夜間經濟的發展和消費券的持續發放助力市場熱度回升。隨著年末航空路商圈新項目的逐步入市，武漢零售物業市場將會迎來新的活力和機遇。”
2020年上半年，武漢倉儲物流市場錄得超過17萬平方米新增供應，全市存量超過300萬平方米。部分在年前已取得土地證件的園區，在復工之后已陸續開工。
市場需求方面，電商、第三方物流及與其合作企業（供應鏈等）的衍生租賃需求為上半年主要需求來源，新增租賃交易均為2019年底積壓需求，因疫情推遲至本季度開始履約。此外，與去年同期相比，新的尋租要求頻率明顯減少。零售業租戶租賃面積明顯減少，市場份額進一步降低。新興團購電商，冷鏈租戶為本季度主要尋租客戶，需求單體面積相對去年同期縮小，且對租金較為敏感。為了支持租戶度過艱難階段，繼疫情期間部分業主實施減免租政策之后，大部分開發商在新的季度采取給予額外裝修期等靈活處理租戶個性化需求的方式，以配合租戶順利復工復產。總體而言，至季末，全市倉儲物流市場空置率較去年底上漲2.2個百分點至21.4%，平均有效租金環比下降3.5%, 租金報價為每月每平方米25.0元。
展望未來六個月，CBRE預計，由于復工復產順利推進，全市倉儲物流市場新增供應將按原計劃竣工時間交付。新增供應保持充裕， 下半年約54萬平方米新項目入市，預計短期內空置率將會逐步走高，租金亦會繼續承壓。
“武漢高標倉租賃市場進一步兩極分化，優勢明顯的東西湖區仍然是租賃及投資人首選的熱門板塊。即使在高供應及疫情的雙重壓力下，上半年依然錄得資產包交易完成。大部分投資方對武漢市場仍持關注態度，標的集中在物流凈地以及帶現金流的高標準成熟物流園。”
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
