房訊網訊 近日，仲量聯行發布青島市房地產市場回顧與展望，報告顯示，在青島金融服務業逐漸退場，專業服務類企業穩定支撐辦公樓市場的租賃需求；租金同比降幅創十年之最，帶動辦公升級需求大幅增加。郊區零售地產顯現出巨大的發展空間，成為品牌拓展的必爭之地。政策從嚴使得高端住宅市場持續降溫，新房價格同比下降5.5%。高標準物流倉儲市場因消費需求的穩定增長，其核心項目表現良好，但隨著未來供應高峰持續，市場將出現分化現象。
宏觀經濟因素不穩定直接帶來青島商業地產不同物業市場資產表現的下行壓力，但整體凈吸納量處于正值，表明各物業市場仍有需求增長的驅動因素。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。
辦公樓市場供量放緩 市場格局日趨穩定
青島全市整體辦公樓存量為471萬平方米，較去年新增27.9萬平方米，市場規模增速有所放緩。近幾年由于新增供應和區域成熟，推動金家嶺和市北CBD凈吸納量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市場格局，分別占到市場總存量的31%、18%和39%。三個區域的招商策略卻各有不同，香港中路依然是金融機構以及外資專業服務公司進入青島的首選區域；金家嶺金融區成為青島金融企業聚集度最高的區域；而市北CBD正在成為互聯網、信息科技、新媒體等新經濟企業的聚集區。
在產業結構調整、新舊動能轉換的背景下，青島辦公樓市場需求結構也在發生變化。在2016年貢獻了39%租賃需求的金融類企業，其租賃占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新興金融企業，占比大幅下降。自2016年以來，互聯網金融風險專項整治工作已過去三年，其辦公需求占比已由原來的三分之二下降至三分之一。但保險類等傳統金融行業的租賃需求保持穩定增長的趨勢，健康險及保險科技的發展勢頭持續升溫，推動保險行業的辦公需求增加。華夏人壽及同方全球人壽分別在市北CBD租下超過2,000和1,000平米的辦公面積。專業服務類企業的租賃需求穩定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租賃成交中占到39%。雖然品牌聯合辦公在青島的一級和二級租賃市場均有發展瓶頸，但本土運營商則保持積極擴張，推動靈活辦公市場滲透率上升至0.9%。新媒體等新經濟類企業異軍突起，成為新增需求亮點，使整個市場的租戶結構更加均衡多元。
租金同比降幅創十年之最，帶動辦公升級需求走高。市場需求疲軟令辦公樓租金持續承壓，截至2019年第四季度，整體及甲級辦公樓租金分別同比下降4.7%和4.8%，創2010年以來最大降幅。但租金下降也帶動了辦公升級需求，全年近五分之一的租賃交易來自于企業從乙級向甲級搬遷的升級，較2016年提升5個百分點。
市場平均租金止跌企穩，新經濟帶來需求增長新亮點。多方對于2020年的經濟展望仍處悲觀情緒中，青島辦公市場整體需求增長將更趨謹慎。預計整體辦公樓租金震蕩企穩，甲級市場租金將在明年達到5%左右的同比降幅后觸底，并維持低位運行。需求預測方面，教育類以及科技媒體通訊類企業，都將是未來辦公市場需求增長的新亮點。
零售地產市場新增供應于年底集中釋放
2019年青島零售市場核心商圈供應增速放緩，但年末有34萬平米的新增供應集中釋放于城郊區域。近幾年隨著產業和人口向西海岸、高新區、膠州、即墨等區域擴散，加之基礎設施的引導，使得郊區城鎮體系迅速發展成熟，多因素促進零售商業向郊區下沉。預計到2025年，青島郊區商業市場存量將占到整體市場規模的43%。
2019年青島優質零售地產市場整體凈吸納量為47.6萬平方米，較去年增加了18萬平方米。從全年的需求表現來看，時尚類、餐飲類、生活類品牌仍是市場上比較活躍的主體。餐飲類約占租賃年成交量的23%，但擴張意愿呈現兩極化和精細化趨勢。客源穩定且需求面積較大的火鍋、海鮮等正餐類餐飲普遍在街區商業或裙樓底商項目尋求擴張；而瘦身進駐購物中心的餐飲品牌正在通過差異化和精細化定位鎖定細分客群；服飾類品牌近幾年受電商沖擊較大，整體擴張趨勢放緩，但同樣呈現精細化發展趨勢，比如服飾品牌集合店正在通過拆分單獨開店的模式強化品牌認知和定位。同時，隨著國潮復興的持續升溫，鄂爾多斯、波司登等國貨品牌在注入年輕化與設計感的新元素后也呈現擴張趨勢。家居生活品牌正突破單一品類小型店鋪的模式，向涵蓋家居、小家電、廚具、美妝、飾品、服裝、玩具，甚至家具等綜合性跨界的大店模式發展，例如無印良品中國第6家大型旗艦店入駐銀座商城，涵蓋家居、餐飲、電器、親子、手作體驗等多種業態。同時，采取渠道直采、高效周轉的倉儲式進口品牌集合店KKV也強勢進駐青島市場。
市場租金保持穩定，經營策略兩極化發展。截至2019年第四季度，全市優質零售物業市場整體平均租金為251元/平方米/月，環比及同比分別小幅上漲0.3%及1.8%。隨著消費格局演變及市場競爭加劇，購物中心的經營策略也在呈現多元化趨勢。運營較為成熟的購物中心更看重于品牌組合和檔次定位，并引領核心商圈市場租金穩定上漲；而對于運營尚不穩定的購物中心，提升入駐率成為階段性訴求，因此業主往往通過較優惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養。
商業重心向郊區進一步下沉。未來12個月，郊區商業將成為青島零售地產市場的主要基調，2020年近15萬平米的新增供應將全部位于近郊板塊，主要是西海岸新區和城陽區，青島零售商業版圖正在向近郊板塊加速下沉。
政策從嚴高端住宅市場持續降溫
今年以來住宅市場持續降溫，緊縮政策影響下市場逐漸趨于理性。全市整體年成交量約為12.1萬套，較去年減少2.4萬套。高端住宅市場年成交量為1,461套，較去年小幅減少430套。自2016年，住宅用地成交量呈上升趨勢，導致普通住宅存量上升了4.9萬套，截至年底全市可售住宅總套數為15.9萬套。
高端住宅新房價格同比下降5.5%。在經歷了嚴峻的政策周期之后，以價換量成為下半年青島住宅市場主要的階段性訴求，影響全年住宅價格表現。高端住宅新房價格同比下降5.5%，為近五年來的首次明顯下跌，二手房市場同樣呈現穩中有跌的趨勢。2019房地產市場的低位運行加之2020年經濟環境預期不確定性增加，預計上半年投資增速將有所放緩。同時政策環境持續收緊，疊加前期積壓的需求集中釋放，2020年上半年需求釋放積極性將有所減弱，給整體市場價格帶來一定下行壓力。
高標準物流倉儲市場：非核心區域項目去化周期拉長
作為以生產制造和港口貿易為主要經濟驅動的城市，青島的整體物流倉儲市場需求受到2019年制造業的增速放緩和國際貿易局勢的不穩的影響表現。加之今年大量新增供應多數位于非核心倉儲市場，區位及基礎設施尚待成熟，多個新項目經歷了較長的前期蓄客及去化周期。截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場總存量約為159萬平方米，全年新增供應32萬平方米，整體市場空置率上升6.3個百分點至13.4%。
消費需求的穩定增長鞏固了核心市場項目的資產表現。網購和商超消費需求保持穩定增長，有效提振和補充了實體經濟對青島倉儲市場帶來的影響，基于配送高頻性和便利性的要求，生活資料類商品的倉儲需求通常集中于交通便利的核心細分市場，例如空港附近和膠州上合示范區，推動核心區域租金穩定小幅增長。截至2019年第四季度，全市非保稅高標準物流倉儲市場平均租金為0.77元/平方米/天，同比上漲4.7%。
供應高峰持續，市場表現分化。今年倉儲用地的成交高峰將在未來兩到三年內對物流倉儲市場的新增供應帶來更大競爭壓力， 2020年預計將有超過60萬平米的新項目交付。新機場搬遷將推動市場格局重構，臨空經濟區及即墨大信鎮附近未來或將成為新興物流倉儲市場。由于高標準物流倉儲設施的運營對區位和基礎設施的依賴度較高，在新增供應持續放量和宏觀經濟不確定因素增加的背景下，預計核心市場和非核心市場租金表現將呈分化趨勢。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
