伴隨著第三季度結束，重慶統計局發布2020前三季度重慶經濟運行情況，重慶整體經濟釋放出積極信號，前三季度GDP反超廣州躋身躋身全國前四。重慶反超廣州，意味著GDP四強名單，從“北上深廣”四大一線，變為“北上深渝”。
近年來，重慶第三產業增長勢頭良好，助推本地商業地產發展。今年以來，在利好政策加持、智博會召開的背景下，重慶寫字樓市場迎來新機遇。本文將從宏觀環境、寫字樓市場分析、未來趨勢預測等方面，對2020第三季度重慶寫字樓市場發展進行回顧和展望。
成渝經濟圈建設效能大 科學城建設帶動需求風口
據2020年上半年數據顯示，重慶有著11209.83億元的GDP總量，同比增長0.8%，受疫情影響的上半年，經濟總體增長緩慢。據2020年前三季度GDP數據顯示，全市實現地區生產總值17707.10億元，同比增長2.6%。
由此可見，第三季度重慶經濟發展利好，推動前三季度綜合經濟穩定呈現轉好態勢，展現出良好的韌性。同時，第三季度第三產業實現增加值3289.6億元，同比增長9.25%，環比第二季度增長2.18%，表明第三季度第三產業發展速度加快，助推寫字樓市場活躍度提升。
當今，重慶多項政策齊齊發力，“一帶一路”和長江經濟帶、新一輪西部大開發、西部陸海新通道、成渝地區雙城經濟圈、內陸國際金融中心等國家戰略疊加，重慶正搶抓戰略窗口期，推進高質量發展。在金融建設方面，重慶正加快內陸國際金融中心和成渝地區共建西部金融中心，實現“雙金融中心”建設。
金融行業發展政策對寫字樓市場產生正向影響。數據顯示，從需求端行業來看，金融業為第三季度寫字樓租賃前三大主要需求來源，占比13.4%，居第三。可見，金融行業擴張會帶動企業及人才齊聚重慶，同時會提升辦公需求。
在9月初，伴隨著智博會在重慶召開，重慶招商引資卓見成效，為科學城的建設鋪路，據悉，科學城是以“科學之城、創新高地”為總體定位的重慶西部重要經濟體，規劃建設具有全國影響力的科技創新中心核心區，也是推動成渝地區雙城經濟圈建設的高質量發展新引擎，智博會期間科學城共簽約項目43個，總投資額高達1012.4億元，與中國電科、阿里巴巴、中國平安、騰訊、紫光集團等頭部企業達成合作。
由此可見，在重慶政府推動招商簽約項目下，越來越多的總部企業落戶重慶，為其注入源源不斷的經濟增長動力和虹吸能力，帶動重慶寫字樓市場迎來新一輪的需求風口。
寫字樓吸納量大幅增長 空置率回落至疫前水平
寫字樓租賃方面，前期因疫情影響積壓的租賃需求也在本季度得到釋放。
據世邦魏理仕數據顯示，三季度重慶甲級寫字樓凈吸納量約3.1萬平方米，環比增長63.3%，亦達到去年同期的近九成。甲級寫字樓平均賬面租金環比下跌0.9%，報每月每平方米87.2元，跌幅收窄0.6個百分點。
相應地，優質寫字樓凈吸納量6.9萬平方米 ，為上季度的三倍。空置率環比下降0.7個百分點至29.6%，基本回落至疫前水平。租金方面，市場去化壓力猶存，業主維持以價換量的策略，優質寫字樓平均賬面租金環比下跌0.7%，報每月每平方米77.5元，跌幅收窄0.8個百點。
圖表來源：世邦魏理仕
從需求方面來看，TMT、房地產建筑及金融業為第三季度前三大主要租賃需求來源，分別占全市總量的35.6%，24.4%和13.4%。
按人氣來看，第三季度甲級寫字樓市場以解放碑、江北嘴和大石化三大商圈最為活躍，三者的凈吸納量占了全市總量的77%，帶動著全城寫字樓市場快速回暖。
在解放碑，猿輔導、作業幫、粉筆教育等在線教育巨頭紛紛集聚，給解放碑寫字樓市場帶來強勁的活力，它們大多以整層或以上大面積入駐，成為解放碑的主要承租力量；在江北嘴的承租企業中，有近三成為金融類公司，這與重慶著力打造西部內陸國際金融中心的政策支持密不可分；而大石化板塊則以金融、信息技術以及傳媒及娛樂為主，占大石化新增面積一半以上。
從用戶行為來看，58同城、安居客線上搜索數據顯示，寫字樓租賃搜索熱度排名前三的區域分別是渝北區、江北區、渝中區。從熱搜商圈維度，前三名熱搜商圈里有其他區域涌入，其中南坪搜索熱度位居全市熱門商圈第三。熱門前十商圈基本攬括重慶九大主城的其六區域，巴南北碚大渡口未出現。
58同城、安居客線上搜索數據顯示，從寫字樓租賃面積來看，用戶對于100-200㎡的房源關注度最高，占比37%，其次為100㎡以下房源，占比26%，200-300㎡及300-500㎡的中等面積寫字樓房源關注度也不低，合計占比27%。
銷售市場逐步復蘇 成交面積上漲
三季度，重慶辦公銷售市場全市成交 43.9 萬㎡，與 2020 年二季度環相比上升 27.17%；全市成交價 10276 元/㎡，環比下降1.8%，市場價格總體趨于穩定，市場逐步恢復。其中，主城區成交面積明顯上漲，寫字樓市場需求量也在不斷提升。
2016Q3-2020Q3重慶主城各區銷售市場
圖表來源：克而瑞資管
大宗交易方面，第二季度重慶市場顯示有5宗大宗交易，但買方主要為政府機構。三季度重慶沒有大宗交易呈現，說明投資者信心有待建立，市場觀望情緒為主導。
但是長期來看，重慶辦公市場將在成渝經濟圈的建設中迎來重大利好。西部科學城的成立也將促進重慶商業地產氛圍的成熟，從而驅動更多高質量企業來渝發展，未來重慶寫字樓市場商業投資熱度有望進一步提升。
“創”有廣闊天地 “投”有無限商機
從宏觀環境來看，2020年三季度，重慶經濟呈現穩步復蘇態勢，部分主要經濟指標累計增速由負轉正；展望2020年第四季度，相信經濟復蘇會繼續加快，全年成績單值得期待。
回到寫字樓市場，預計2021-2023年，華潤中心、重慶時代中心、重慶塔、龍湖中央公園、新城吾悅廣場、合景泰富悠方、中糧大悅城、約克郡光環購物公園、高新ONER26、陜建西南總部等寫字樓項目將入市。供應增加繼續推高寫字樓空置率，寫字樓市場依然面臨下行壓力。業主方或將繼續通過“以價換量”的方式加速去化，短期內寫字樓租金或繼續保持下跌態勢。
但從政策環境來看，重慶陸續發布了金融支持西部(重慶)科學城建設相關政策，旨在讓西部科學城加速形成政策“洼地”、金融“高地”、創新創業“寶地”，西部科學城將成為重慶發展重頭戲，讓未來重慶“創”有廣闊天地、“投”有無限商機。
相信未來在利好政策的引導下，重慶將為企業、為人才提供創與投的空間，寫字樓市場也將迎來新機遇。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
