電話接進下一位投資者……
“我沒什么想問的了，龍湖已經很全面很均衡很好，具備步伐穩健的冠軍相，但我想知道龍湖的極限在哪里？明天的龍湖會長成什么樣？”
這一幕發生在8月26日在線舉行的龍湖中期業績會的現場。
和過往無異，“三好生”龍湖交出的半年成績單依然一副“別人家孩子”的模樣，甚至在融資收緊的情況下，始終用嚴格的財務策略保持著長期優于行業負債表現的龍湖顯示出了更大的底氣。
3月年報時，董事長吳亞軍說多年自律與克制終沉淀出資本端的護城河，而今面對資管新規“三條紅線”均未踩線，她感慨“這是堅持財務自律的回饋”，龍湖的能力圈已經打造出來了。
一名投資者連用多個程度副詞表達對龍湖業績的滿意，也提出了很多人心里對于龍湖未來的預期與好奇。
年度利潤增長20%
中報顯示，龍湖集團營業額同比增長32.6%至511.4億元，剔除公平值變動等影響后股東應占核心溢利同比增長12.1%至52.7億元，毛利率為30.8%，核心稅后利潤率為14.6%，核心權益后利潤率為10.3%。CEO邵明曉表示，龍湖希望“今年實現盈利增長20%，未來追求利潤兩位數的增長”。
銷售方面，上半年龍湖實現地產開發合同銷售1111億元，同比增長5.2%。
2018年，龍湖提出C1到C4，對應住宅開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務。
截至今年6月底，龍湖集團已開業商場建筑面積387萬平方米，整體出租率為94.7%。邵明曉補充道：“目前龍湖在手的項目到年底應該有接近100個，下半年會新開8個商場，明年計劃開業10個。”
租賃住房方面，冠寓已開業7.9萬間。這個規模在邵明曉看來屬于行業靠前的位置，“今年冠寓會開到10萬間，超過20億元的收入”。
據他透露，冠寓今年開始能夠實現盈利，“雖然這是一個微利狀態，但是一個好的開端”。
規模顯然不是龍湖的唯一訴求，“未來會根據整個機會的把握，把重資產和輕資產的比例做一些優化。目前，重資產項目毛利率在65%左右，中資產在32%至35%。現在開業6個月的租賃住房項目出租率已經達到88.6%，整體進展還是非常良性的，盡管有疫情影響，但恢復得較快”。
邵明曉表示，預計地產開發會保持每年雙位數的增長，商業、租賃住房和智慧服務將保持每年30%的增長。
2600億年度目標不變
土儲方面，據邵明曉介紹，得益于公司相對穩定的財務盤面和現金流，上半年保持了平穩投資結構。前6個月斬獲53宗土地，其中40塊來自招拍掛，13塊來自收并購，全部分布在一二線及環都市圈衛星城。2020年中期，集團總土儲7354萬平方米，權益土儲接近5128萬平方米，預計土儲能夠維持公司三到四年的發展，因此“并不會為了追規模或者是其他的原因，在短期內高點拿地”。
“龍湖會按照自己的節奏來，在預定的城市里獲取成本合理的土地。”邵明曉重申龍湖的拿地規則是要控制整體全年負債率在50%-60%之間，此外要保持土地相對合理的價格。他預判四季度將是拿地的機會，因為可能會有優質地塊推出。
邵明曉表示，2020年全年，龍湖可售資源為4100億元，其中96%可售資源聚焦在一二線和環都市圈的衛星城市。從區域看環渤海、長三角、西部依然占較大比例，因此“對完成今年2600億元的目標還是有信心的，不會改變目標”。
低成本融資技巧
財務穩健是龍湖最為鮮明的標簽。上半年，龍湖凈負債率繼續下降至51.4%，在手現金784億元，現金短債比為4.55。這一財務結構也讓其在融資端始終處于優勢，上半年，龍湖平均借貸成本為4.5%，平均貸款年限6.45年。
CFO趙軼坦言，“公司融資成本連續四年在4.5%左右，在行業里面是非常低的。”被問及龍湖低成本融資的秘笈，他大方分享道，“龍湖在融資上沒什么技巧，主要就是方法和渠道的選擇：國內就公司債和開發貸兩條線，這是主流的融資模式，穩定健康，不會像非標、信托這類會因調控而變動，國外則是美元債+銀團貸款。”趙軼說，這四個渠道能夠非常充裕地給龍湖提供融資彈藥。
他進一步補充道：“公司管理層有共識，永遠不把公司逼到為了還錢去融資的這樣一個狀態，永遠擁有主動權和自主選擇權利非常重要的。”
在趙軼看來，“三四五”新政是過去1-2年行業政策的縮影，對龍湖影響不大。
吳亞軍坦言，資管新規“三條紅線”中，龍湖沒有踩線一條，是龍湖多年堅持財務自律的回饋，但“我們并不因此而沾沾自喜，下一步還要進一步堅持自律，總體做好穩健發展的準備”。
物業分拆上市依然是繞不開的話題，邵明曉認為，雖然龍湖于物業服務上具備多重優勢，但現在公司把它作為從C1到C4的一個整體業務來考慮，因此目前還沒有分拆上市的計劃。
邵明曉說，龍湖智慧服務的管理面積達到1.32億平方米，收入增幅保持每年30%，毛利率超20%。
來源：國際金融報
編 輯：chenhong
