“我們見一個撕一個�！蓖粽匕驳幕锇檎f。話音未落，一張大幅告示從玻璃門上被撕了下來。
汪肇安是上海吉盛偉邦綠地國際家具村（下稱家具村）的商戶。家具村正被拆遷，汪肇安是向綠地爭取賠償的商戶代表。2019年11月，家具村以欠租和合同期滿后占用房屋為由，把汪肇安告上法庭。
視頻里被撕下的告示是裁定汪肇安敗訴的一審判決書。2020年6月15日，上海市青浦區人民法院作出一審判決，要求汪肇安必須在判決生效的十日內騰退房屋，并支付此前拖欠的管理費、電費等合計約34萬元。
當天晚上，家具村的官方微信公眾號推送了這一判決，包括家具村現任總經理王奕在內的工作人員紛紛轉發。之后，大幅告示在家具村里貼得到處都是。
“他們就是想嚇唬其他商戶，讓他們趕緊搬走�！蓖粽匕矊Α敦斀洝酚浾哒f，“但我們留下的這些人不吃這套�！�
2019年9月16日，國內TOP10房企之一的綠地控股集團（600606.SH，下稱綠地）以23.49億元的價格收購了吉盛偉邦所持有的50％股份，成為家具村的唯一股東。
綠地接手家具村的當天就發出了一份升級改造告知函，就是這份改造函打破了家具村的寧靜，掀起了家具村商戶與綠地近一年的抗爭。
商戶們的主要訴求是賠償拆遷造成的損失，但與綠地的溝通不順利。一年來，商戶們為了維權找過信訪辦、區政府、市政府，但都收效甚微。
6月15日起，家具村訴商戶案一審陸續宣判，汪肇安等三位商戶全部敗訴。
綠地告訴《財經》記者，截至2020年6月30日，家具村567個商鋪中，有417個商鋪與家具村協商一致確認退租意向（73.5％），379個商鋪簽署退租協議（66.8％），270個商鋪完成退租（47.6％）。關于拆遷進度，綠地回復《財經》記者：各項工作均有序推進。
但《財經》記者在上海市高級人民法院網查詢發現，今年6月、7月兩個月，共有26起家具村起訴商戶的合同糾紛開庭，加上更早審理的訴訟，被起訴商戶約占留守商戶的20％。
其中包括一名三個孩子的母親劉言，三年前，劉言的丈夫出車禍去世了。2019年1月份，她進入家具村，4月店面正式開業，9月份接到拆遷通知時，她同家具村的合同還有半年。在家具村，她總投入約260萬元，其中有40萬元是貸款。
汪肇安估計，被起訴商戶還會繼續增長。
多位商戶及其代理律師表示，綠地拆遷并沒有派專人對裝修店鋪進行評級，這種前期不調查、不摸底、不安置的拆遷行為非常粗暴。
消失的家具村
據吉盛偉邦官網顯示，家具村于2007年開業，地理位置優越，緊鄰上海虹橋綜合交通樞紐，總規模42萬平方米，是全國最大的家居商業集群，擁有慕思凱奇、美夢思、朗樂福、艾力斯特等世界知名品牌。
2019年9月前，綠地集團與吉盛偉邦分別持有家具村50％股份。
汪肇安告訴《財經》記者，在這一時期，家具村由吉盛偉邦管理，商戶從未與綠地打過交道，吉盛偉邦定位高端，不少商戶是奔著吉盛偉邦的品牌而來。據悉，家具村有500多家商戶，不僅有十幾年的老租戶，每年也有新入駐的企業。
但十多年良好的經營業態卻在2019年9月16日發生了改變。
綠地接手家具村的當天就發出了一份升級改造告知函，函件寫道，家具村目前的業態及定位無法滿足市場及周邊區塊的發展要求。綠地集團將在上海市青浦區政府的支持下，在原址上打造“市西科技園”，并同步引入總部辦公、酒店公寓、配套商業、鄰里中心等功能業態。
函中明確升級改造將于2019年11月啟動，改造周期為4年。其間，家具村會根據各階段規劃陸續與各區域商戶溝通。
這意味著，不到一年這些商戶就會被清退。他們中有的剛剛租下店面，還在裝修，有的則是十多年的老租戶，正準備續租。
商戶們無一例外，至少要用三四個月時間裝修改造店面，前期投入從幾十萬到上百萬元不等。
通知函下發至今，商戶們已經維權近一年，但沒能阻擋住家具村的消亡。
2020年6月8日，家具村的標志性建筑，被商戶稱作“紅房子”的家具村信息中心被部分拆除。隨后，睡眠生活館、實木館都因拆遷受到不同程度的破壞。
6月8日拆除“紅房子”時，部分商戶要求拆遷隊出示房屋拆除的政府審批手續，但施工隊沒有出示。商戶提供的一段視頻顯示，拆遷隊成員聲稱“是政府讓拆的”。
6月17日，商戶又發現施工隊在拆除睡眠生活館，馬上報了警，到場警察叫停了拆遷。
多位受訪商戶表示，除拆遷外，營商環境自去年起持續惡化。商戶們提供的圖片、視頻顯示，家具村內道路因施工被挖開；導引牌被拆除；館內電梯、洗手間等設施無法使用；部分商戶被停水停電；家具村內出現了大量空置店鋪，其中一些的玻璃被砸碎。
“這個地方對消費者已經沒有吸引力了�！蓖粽匕舱f，“綠地就是想逼我們趕快走。”
前恭后倨的拆遷談判
從2019年6月起，商戶們就陸陸續續聽到了家具村要拆遷的風聲，而上交所在回復商戶投訴的一封郵件中稱，綠地與吉盛偉邦在2019年8月就完成了股權交易協議。
但2019年8月份，家具村仍在進行招商活動。高玉嬌就是在8月簽署了入駐合同，她認為家具村的行為涉嫌欺詐。
商戶張文是在5月入場裝修的，他認為，綠地與吉盛偉邦談判時，家具村就應該叫停新入駐商戶的裝修。張文做全屋定制生意，這一品類的家居店前期裝修投資巨大，目前他在裝修上已經投入了400多萬元，但至今仍未開業。
升級改造函發放后，家具村的商戶們選出了一批代表和綠地談判，并提出訴求：如果不拆，綠地要補償商戶因改造函而遭受的損失；如果要拆，綠地給出賠償方案。
汪肇安對《財經》記者說，面對商戶的訴求，綠地集團在國慶前后表現出了兩副面孔。
國慶前，在家具村所在的趙巷鎮政府的張羅下，綠地與商戶代表們舉行了幾場座談會。在這些座談會上，綠地陸續給出了以下書面承諾：
1.不按《租賃合同》的約定追究商戶欠款的違約責任。
2.免除租戶9月、10月兩個月的租金。
3.保持家具村現狀繼續經營18個月。
在其中一場座談會上，綠地商貿集團總經理助理王志華表態稱，將參考商戶之前的合同和家具村的行規安排續租：“如果之前是一年一簽，現在續約就一年一簽；如果是每兩年續簽，我們就延續兩年。全都按照你們之前和吉盛偉邦簽約的規則來�！�
國慶節前最后一次座談會的會議紀要顯示，商戶代表要求綠地給出未來18個月的經營方案，或解約賠償方案。綠地代表說會在10月9日予以答復。
“但是到了節后，綠地的策略變了，不再和我們商戶代表談了，而是改成‘一戶一議’�！蓖粽匕舱f，“所謂的‘一戶一議’是派基層的樓管來談。對于我們提出的各種要求，樓管的回復都是他們沒有權限決定。溝通毫無效果。”
事情逐漸向著無益于解決的方向發展。據汪肇安描述，在10月里，商戶們曾兩次舉著標語，拿著喇叭在綠地總部門前聚集，兩次群聚中都有商戶被警方帶走。
2019年10月29日，在上海進博會舉辦前夕，綠地控股集團副總裁吳曉暉出面，與15位商戶舉行了一次座談會。
汪肇安說，這也是最后一次座談會。吳曉暉在會上重申了維持家具村經營18個月不變的承諾。
商戶提供的一份錄音里證實了吳曉暉的承諾，“所謂18個月，不代表18個月后這里就要拆掉，而是一個最基本的承諾，18個月內保證不動。”
如今來看，除免除9月、10月租金外，綠地并沒有履行其承諾。欠租的商戶被起訴；合同到期的商戶沒能續約；疫情平穩后，拆遷隊也開始施工。
商戶們介紹稱，拆遷從村內沿河的違章建筑開始，隨后，正規建筑也被破壞。
能否適用不安抗辯權
因為擔心生意難以為繼，家具村商戶齊悅從8月起便不再交租金了，齊悅覺得自己是在行使不安抗辯權，有法可依，但她還是因此被綠地告上法庭。齊悅與家具村的合同本應在2020年6月30日到期，但綠地以欠租為由，主張提前解除合同，并要齊悅補交房租與房屋占用費。
多位商戶向記者表示，不少商戶都在2019年7月、8月就選擇停交租金。而在9月升級改造函下發之后，家具村的全部商戶都沒再主動交過房租。但在8月、10月商場舉辦活動時期，部分商戶的營業款被商場扣留，抵消了未支付的租金。
據商戶介紹，升級改造函的影響在發布當天就體現出來。有消費者因擔心預訂家具無法如期發貨、售后服務無法保障而退貨，也有品牌授權方質疑家具村的營商前景，提出收回授權。
齊悅告訴《財經》記者，9月是裝修旺季，加上家具村會舉辦國際家具博覽會，所以9月原本是生意最好的時候。2018年9月，她的店鋪營業額破100萬元，但在2019年9月，受拆遷風波的影響，營業額只有20萬元左右。
但綠地回復《財經》記者，這是由于家具村極小部分商戶長期惡意欠租、逾期占場，甚至還多次聚眾上訪、阻撓日常施工，影響了家具村正常經營，讓家具村陷入了經營困境。
綠地提供的數據顯示，截至2019年8月底（在綠地對家具村全資收購前），共有439家租戶累計拖欠租金、物業管理費、水電費、代繳稅金等各類應付款項3178萬元，嚴重影響家具村正常運轉。
綠地認為，對于該批租戶提出的不合理訴求，家具村無論從合同、事實還是公平角度都無法給予支持，也無法按照對待合規經營租戶的標準來對待該批租戶。
對于拖欠租金問題，商戶們咨詢了法律顧問，認為得知家具村要拆遷后不交房租符合不安抗辯權。
不安抗辯權是《合同法》規定的權利，即如果合同的一方認為對方沒能力再履行合同了，那他可以先暫停履行。也就是說商戶們在8月已經得知家具村可能被拆除改造，擔心自己的投入無法收回的情況下，行使了不安抗辯權，暫停交付后續租金。
2020年6月，家具村的標志性建筑“紅房子”信息中心被部分拆除后，汪肇安收到了上海市青浦區人民法院的一審民事判決書。他是家具村第一個收到判決書的商戶。
判決書顯示，在原、被告未對租賃內容進行談判商定的情況下，即認定雙方對于系爭房屋續租事宜達成協議，缺乏事實與法律依據。雙方的租賃關系已于2019年9月30日終止。汪肇安必須在判決生效的十日內騰退房屋，并支付此前拖欠的管理費、電費等合計約34萬元。
對此判決汪肇安非常不理解，自己應該是得到賠償的人，怎么反而要給錢？他打算上訴。
在汪肇安的案子中，一審判決也考慮到綠地高管曾經的允諾，減免了商戶2019年9月、10月兩個月的租金，也主張對疫情期間房租適當減免。
但汪肇安認為根據不安抗辯權，綠地對家具村的改造將導致市場環境發生重大變化，所以他應暫緩支付2019年11月之后的全部費用。
判決書認為，不安抗辯權的行使需符合法律規定。故即便如被告抗辯，被告違約，原告亦可行使法定解除權（即便如橡語家居的答辯意見，即合同已經續約，但是對續約的合同，原告吉盛偉邦是可以解除的）。
“被告（指汪肇安）什么行為不符合不安抗辯權的規定，判決書沒有進一步論述�！毕鹫Z家居的代理律師，北京隆安律所上海分所律師郜松江說。
合同是無效格式條款嗎
華東政法大學法律學院院長金可可長期關注此案，他對《財經》記者表示，吉盛偉邦把土地使用權轉讓給綠地是它的自由，沒有大問題，但在轉讓之后，綠地是否要保護這些以前的商鋪承租人的利益，合同法上有個條款叫“買賣不破租賃”可以作為參考。
這一條款指即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
但在本案中的問題是，商鋪出租人綠地集團可能早就考慮到要轉讓、改建，所以保持了合同的靈活性，按一年一簽兩年一簽來執行。
金可可認為，現在的一年一簽，實際上是談判地位不平等造成的。商鋪的承租人沒有選擇余地，要么簽要么走，所以這種情況下達成的一年一簽，不是合同自由的體現，這種情況要受到合同法上格式條款的規制。
《合同法》規定，格式條款具有第五十二條和第五十三條規定情形的（因故意或者重大過失造成對方財產損失的、以合法形式掩蓋非法目的，以及一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益等現象），或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
雖然綠地和商戶簽的是一年合同，但家具業的行規是簽訂合同后，商戶會投入巨額資金裝修、設計，甚至打廣告，每家商戶都有足夠的理由長期經營，在這種情況下，雙方長期合作關系，從表面上看不受一年一簽的影響。
“也就是說，商鋪的承租人有續租的權利，綠地集團的這種做法，相當于通過合同格式條款排除了商戶的正當訴訟權利，加重了中小商戶的責任，是典型的用格式條款、霸王條款來欺負小商家�！苯鹂煽稍谌舜鷷咸岢觯笊碳乙愿袷綏l款來欺負小商家屢見不鮮，這導致小商戶沒有任何辦法來保護自己。
維權誰來幫小商戶
家具村拆遷糾紛至今近一年，商戶們走訪于青浦區信訪辦、區政府、市政府、國資委之間。
2019年9月16日，家具村升級改造函發布的當天下午，兩撥商戶分別前往家具村管理公司辦公室、青浦區信訪辦投訴。溝通無果后，當天晚上部分商戶們在青浦區政府門口聚集。
汪肇安回憶，綠地集團的代表、青浦區信訪辦主任都來到現場處理這一突發事態。有兩名商戶在當晚被警方帶去派出所，其中一人被抓的原因是喊了一句：“如果今天不解決，我們明天就去人民廣場。”這兩位商戶都在9月17日晚間被放出。
2019年12月，一批剛入場不久，或裝修投資很大的商戶發起群體訴訟，起訴家具村和綠地商業（集團）。
青浦區人民法院以訴訟請求不具體、訴請不屬于民事法庭范圍等理由，裁定不受理該起訴。商戶們不服，上訴至上海市第二中級人民法院，中級法院維持原裁定。
一位商戶的代理律師向《財經》記者透露，近期曾有參與案件的法官表示，青浦區的規劃不僅是拆家具村，也包括其旁邊的大型奧特萊斯商場，但后來因為奧特萊斯人氣比較好，稅收貢獻還可觀，所以先留下來了。
家具村的拆遷究意是綠地的企業行為，還是背后也有政府意志？
《財經》記者分別聯系了青浦區政府、上海市政府新聞處、青浦區信訪辦，均未得到明確回復。上海市國資委新聞處相關工作人員表示，整個過程國資委沒有參與其中，企業的事情由企業負責，相關情況找綠地了解。
華東政法大學律師學院副院長王永杰2020年初就此事發起過一場研討會，他認為，當地土地寶貴，各地都在爭取產業升級換代，科技園區建設是各個地方政府區域在爭取的內容，故家具村改造應可能存在政府默許、達成默契的情形。
上海市政府印發的上海市產業地圖顯示，青浦區產業定位是信息技術、現代物流、會展旅游、北斗導航。
但家居行業是否屬于低端產業？王永杰認為，從工藝設計、新材料應用、節能環保上來看，家居行業的變革和前景就業是符合上海的規劃和政策要求的。
他表示，“將影響數千人就業、幾百家企業生存的大型家具商場整改拆遷，就應該有拆有遷，先有預案，在滿足上海建筑行業和市民生活需求的同時，盡量減少動拆遷工作招致的不利影響，挽回因此帶來的各項損失�！�
怎樣合理賠償
在入駐家具村之前，家居商人高玉嬌剛經歷了上海市另一處家居賣場、莘潮國際家居（松江店）的拆遷。在她看來，莘潮的做法比綠地更合理也更人性化。
一方面，莘潮并沒有大肆宣揚商場要拆遷的事，而是給商戶留下了窗口期，在優惠活動的配合下，幫助商戶清掉了不少庫存商品。另一方面，對于撤場期到來時還沒賣掉的存貨，莘潮以成本價從商戶手中收購，然后由商場組織甩賣。除此之外，高玉嬌領到了相當于店面裝修投入50％的賠償款。
而與綠地簽署了撤場協議的受訪商戶普遍反映不滿意協議，該協議顯示，綠地開出的條件是除此前已承諾的9月、10月以外，給予撤場商戶3月-4月不等的免租。
商戶們認為，這些免租不足以抵消因營商環境被破壞而造成的經營損失，更遑論補償裝修投入了。
“沒有賠償�！焙炇鹆藚f議的家具商人楊睿對《財經》記者說，“來談判的人告訴我們，如果想要賠償，就先把房租補齊，以后也每月按時交，待在家具村里等消息�！�
楊睿最后決定簽協議離開：“畢竟還要做生意，不能一直在這里耗著。”
被起訴的齊悅也和綠地就撤場協議談判過，她最終決定不簽，與綠地對簿公堂。“我提出可以放棄賠償，只要把簽合同時抵押的保證金還給我就好�！饼R悅說，“但綠地不肯退，而是要用來抵償免租月份之外的租金。這讓我無法接受。”
家具賣場要拆遷時，如何對商戶進行賠償是合理的呢？
中國家具協會秘書長張冰冰告訴《財經》記者，賠償一戶一議是合理的，因為家居賣場的裝修投入與店鋪面積、產品形態、裝修檔次等都有很大關系，很難一概而論。但一戶一議的談判過程應該引入有資質的第三方裝修評估機構，對裝修投資額進行評估，不能由家具村一方說了算。
多數受訪商戶表示，從2019年9月至今，綠地沒有請評估機構來過家具村。
但最近事情有新動向。張文告訴《財經》記者，2020年6月29日，綠地工作人員帶著一位據稱是評估公司的員工到店里評估。該員工讓張文提供裝修圖紙、裝修合同等資料，但未告知張文其職務與所在公司名稱。綠地工作人員對張文說，他的商鋪被綠地挑中做試點，在所有入駐時間較短的商戶里，僅有他得到了評估。
上述小商戶的辯護律師告訴記者，“法院現在也覺得有點騎虎難下，最近這類案件開庭，法官都希望盡可能協商解決，給足雙方機會�！�
中國大中城市的城市更新、產業升級已經進入快車道，隨之而來的拆遷過程中，新舊產業如何界定？如何尊重并妥善處理中小商戶的合法經營權益，仍然沒有一套行之有效的應對機制。
多位業界、法律界人士在采訪中表示，希望對吉盛偉邦綠地國際家具村拆遷事件的處理可以成為上海市政府解決此類事件的范本，給全國打個樣。
來 源： 財經雜志
編 輯：liuy
