2020年11月26日，著名投行中金公司重申越秀地產股份有限公司（股份代號：00123.HK）為板塊首選標的之一，維持“跑贏行業”評級，上調目標價4%到2.16港幣，對應5.5倍2021年市盈率，較當前股價有37%的上行空間。中金公司報告稱，越秀地產于11月23日發布的關于已收購廣州地鐵物業公司67%并擬分拆物管上市的公告，印證了中金對越秀地產的看多邏輯。此評級是中金公司對越秀地產資源稟賦優異且增儲有道、國企背景和市場化的管理激勵機制、安全的財務狀況的認可。
01
TOD項目全方位實力盡顯：
周轉效率、利潤率、落地確定性優勢突出
中金認為，越秀地產地鐵上蓋（TOD）項目在周轉效率、利潤率和落地確定性等方面具備全方位優勢。
越秀地產TOD項目一直采用“集團孵化,地產購買”的方式獲取土地，實現資金高效周轉。受益于品牌口碑和便利交通實現高效去化，利潤率也具備優勢。2019-2020年的三個項目可售部分地價占售價比例為40-50%，且開盤當日去化率最低為67%，最高的當日售罄。據中金樓盤調研結果，越秀地產TOD項目星匯城、星樾山畔、星樾因區位優越疊加板塊需求旺盛，業績均有亮眼表現。
此外，中金還認為越秀地產項目落地的確定性高。依托和戰略股東廣州地鐵的合作，公司計劃在2019-2023年期間每年收購2-3個TOD項目，對應總建面約100萬平米。特別是此次與廣州地鐵物業的股權收購合作之后，有助于越秀地產進一步拓展和落地優質TOD項目，攜手廣州地鐵在TOD模式全國布局上的規模增長與品質提升，進一步鞏固各方面優勢。中金預計，越秀地產還將通過國企合作和舊改等方式靈活增儲，每年多元渠道貢獻約一半的新增貨值，進一步夯實資源稟賦。
02
業績增長、銷售質量穩定，增長動能持續釋放
中金在報告中提到，越秀地產銷售額到11
月底能夠超過全年目標（802億元）達到850億元，對應同比增速41%。此外，中金估計今年銷售質量穩定，毛利率為25-30%，權益比例保持在約60%。公司當前未售貨值靜態下可覆蓋超過5年的銷售，疊加增儲有道，中金預計往后5年銷售每年增速中樞約20%，業績增長態勢將持續。
穩步增長的業績與越秀地產推行的多元激勵機制密不可分。中金提到，近年來越秀地產采用了市場化的管理激勵機制，激發了員工的“主人翁”精神、獲取土地的質量和項目運營效率提升明顯，增強國企的內生成長動力，有助于公司持續釋放增長動能。
03
財務穩健、土儲充沛，新競爭格局下謀求新發展
房地產融資監管仍在不斷收緊的背景下，越秀地產整體保持著穩健的財務結構。中金提到，越秀地產在手土儲充足、補地壓力相對小，且當前財務狀況健康、歷史上財務紀律性強，疊加國企背景賦予融資優勢（穆迪、惠譽給予投資級，平均融資成本4.71%），中金認為在“三條紅線”新規和行業新競爭格局下，越秀地產表現優異，未來幾年能夠維持規模發展和財務安全的平衡。
而根據此前公告，越秀地產正考慮分拆其下屬物業管理業務，并于香港聯交所主板獨立上市。中金認為，短期內除了清晰的增長前景，物管分拆亦能對股價帶來額外提振。這一可能的上市，也將為越秀地產在新競爭格局下深化TOD戰略布局、實現新發展提供了更大的想象空間。
來 源： 越秀地產
編 輯：liuy
