歲末年初之際，新一年的行業發展趨勢成為商家們關注的熱點。1月6日，全聯房地產商會商業地產工作委員會與RET睿意德聯合發布《中國商業地產行業2019/2020年度發展報告》（以下簡稱“報告”），分析認為商業數字化投入產出比仍處于失衡狀態，未來商業數據的重心將由采集轉向治理與運營，數據的資產化必將成為購物中心運營探索的新重心。
報告對2019年商業地產領域代表性事件進行盤點，梳理出行業八大現象，并對2020年發展趨勢進行了展望。總評委、全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平表示，雖然2019年總體經濟形勢呈現下行，但是通過商業地產行業盤點來看，困難背后依然看到了不少創新亮點與行業向好的轉變，商業地產呈現出由開發驅動型向商業驅動型的良性轉變。
在2020年，零售體驗化將成為商業創新新方向。報告中指出，“去零售化”幾乎成為近些年實體商業創新的主要共識，商場紛紛降低賣場的零售業態面積，轉而以增加餐飲、影院、冰場、兒童游樂等體驗業態來替代。
事實上，這種轉型創新在一些符合市場需求的項目上的確取得了成功，但其作為普適性的策略卻并未實現預想效果，功能性體驗業態在承租能力與坪效上總體仍然達不到零售業態水平。反思之下，一些商場開始調整創新轉型思路，轉向嘗試零售體驗化，他們堅持零售主體地位，同時強化場景體驗感與服務體驗感，輔助導入部分相關性的體驗功能業態。
從K11到方所，從言幾又到朝陽大悅城悅界，從上海世紀匯的1192弄街區到北京王府井百貨的和平菓局，零售體驗化在創新商場與品牌中漸次展開。從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”，為實體商業展現了一個新的信心基點，打開了一個新的增長通道。
市場對商用物業的持有意愿提升。在“房住不炒”背景下，全國各地房地產住房政策不斷收緊，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值獲利的經營模式不再可持續，開發商將向依靠運營增值的模式轉變。在市場下行的環境下，持有型物業的穩定現金流能夠幫助公司抵御市場波動對業績帶來的影響，凸顯出穿越經濟周期的能力。
同時，許多地方政府在優質商業地塊拍賣中，對于持有物業的比例也常常提出更高的政策性要求，這也將進一步促進商用持有物業的增加。與此同時，經濟下行周期中的資金壓力,也在一定程度上影響開發商的實際持有能力。散售型的商業地產模式弊端已經被主流地產商所充分認知，在具備持有能力的情況下，散售操作將得到控制。盡管開發商的主觀持有意愿加強，但是基于經濟下行期市場融資的困難，實際持有量短期內亦難以出現大幅增加。
商業數據資產化成運營新重心。近年來購物中心對于信息化的投入進一步加大，商業數字化也成為行業的普遍共識。但是大量的企業目前還停留在場內基礎數據的采集階段，對于采集來的大量數據往往束手無策，商場內外部之間數據形成孤島，因缺乏有效的比照與治理，數據普遍無法達到應用層面，商業數字化投入產出比嚴重失衡。未來商業數據的重心將由采集轉向治理與運營，數據的資產化必將成為購物中心運營探索的新重心。同時，商業數據第三方的治理與服務，將迎來一波新的市場商機。
市場將為商業資產重新定價。由于業內很多人士對于2020年宏觀經濟形勢普遍并不樂觀，銀根吃緊已經成了當下許多企業的痛點，集中出售一些持有商業資產變現，甚至因為不良而進入法拍，都可能影響市場整體的商業資產價格預期。2019年，北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈無不都是不良資產，其成交價格基本遵循了投資界通行的回報測算標準，而非以開發商的住宅估價思維與單純的地段價值論。如北京著名的“世茂工三”項目即使多次下調拍賣價格最終還是流拍。市場將為長期虛高的商業資產重新定價，資產價格有望下行。
王永平表示，雖然2019年總體經濟形勢呈現下行，但是從行業盤點結果來看，困難背后依然看到了亮點與希望。商業品牌亮點賽過商業地產，成為行業新看點。在過往的案例評選中，通常是商業地產商占主角。但是，今年八個入選案例中，商業品牌卻有SKP 、Costco、海底撈三席，商業地產僅有寶龍地產一席。商業品牌因創新與驕人業績入選，由此預示商業地產開始由開發驅動型逐漸向商業驅動型的良性轉變。
王永平還表示，實體商業亮點賽過電商，成為行業新希望。過去幾年間，盤點行業年度事件常常是電商風頭蓋過實體商業。今年，盡管電商直播網紅帶貨吸引了眾多眼球，但深究之下，本質上仍是營銷噱頭。此外，電商的線下新零售表現也無可圈點之處，缺乏商業運營上的深層次突破。而與此形成鮮明對比的是，部分實體商業基于回歸商業本質的創新表現亮眼，讓業界充滿期待與信心。
來 源：北京商報
編 輯：liuy