二季度，受外貿經濟狀況、寫字樓供應量提升等因素影響，廣州寫字樓市場租金繼續承壓，但下調趨勢變緩，空置率小幅上升。整體來看，廣州寫字樓市場韌性較強，租金降幅和空置率增幅在一線城市均為最低，去化壓力相對較小，尤其珠江新城、天河體育中心等核心區域的供需結構相對平衡。
宏觀經濟
2020年二季度，廣州市地區生產總值10968.29億元，同比下降2.7%。其中，第一產業增加值為116.17億元，同比增長4.4%；第二產業增加值為2838.07億元，同比下降7%；第三產業增加值為8014.05億元，同比下降0.8%。全市的信息服務業、金融業等行業逆勢增長，發揮了重要支撐作用，其中，信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值增長14.3%，金融業增加值增長8.1%。
二季度廣州地區生產總值增速轉正，同比增長0.9%。其中，第一、二、三產業增加值增速全面實現正增長，第一產業增長6.2%，比一季度提高3.8個百分點；第二產業由一季度下降17.5%轉為增長1.7%，第三產業增長0.4%，比一季度提高2.6個百分點，經濟活躍度總體呈現加快回升態勢。
圖：2018年Q1～2020年Q2廣州GDP、第三產業累計值及同比
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
二季度，全市實現社會消費品零售總額4231.8409億元，同比下降12.89%，降幅比一季度縮小2.11個百分點。隨著疫情的消散，全市固定資產投資增速減緩，總體形勢好于預期。上半年，全市固定資產投資在上年同期快速增長24.8%的基礎上，同比增長1.5%。
供給與需求
二季度僅新增越秀商圈的星寰國際商業中心入市，新增供應8.9萬㎡。預計在下半年，廣州將迎來40萬㎡的新增供應，其中琶洲、金融城、萬博等非核心區域的新增供應量超過全市的60%，存在一定的去化壓力；珠江新城和天河體育中心等核心區域供求相對平衡。
從辦公樓市場運行情況來看，2020年二季度全市新開工面積為259.41萬㎡，出現較大幅度增長，同比增長達154.43%；竣工面積為33.9萬㎡，同比下降53.39%。
圖：2018年1月～2020年6月廣州寫字樓新開工和竣工面積
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
需求方面，二季度TMT企業表現突出，錄得多個升級搬遷的成交，在占全市租賃交易中占比超八成，其次是專業服務業。
圖：2020年Q2市場租賃需求行業分析（按租賃面積）
數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版
租金與空置
二季度，廣州甲乙級寫字樓平均租金為107.7元/㎡·月，同比下跌10.81%；全市空置率出現小幅上升。受疫情和新增供應的影響，廣州甲級寫字樓租金承受下行壓力，租戶策略以節約成本為主，業主提供更靈活優惠的租賃條款來吸引租戶，以減輕寫字樓的去化壓力。
分商圈來看，二季度，天河北、珠海新城、琶洲等區域的甲乙級寫字樓的月租金處于相對高位，分別為126.11元/㎡·月、115.0元/㎡·月和110.71元/㎡·月；越秀區域的環市東、北京路的月租金處于中間區域，分別為92.18元/㎡·月和91.16元/㎡·月，租金走勢相對平穩；而番禺大道、蘿崗則價格相對較低，平均月租金約為70元/㎡·月左右。廣州的核心商務區——珠江新城的平均租金水平在全市處于高位，但上半年下調租金以價換量，是唯一錄得空置率下降的商務區。
圖：2019年5月～2020年6月深圳重點商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數據來源：CREIS 中指數據·寫字樓版
大宗交易
二季度廣州共錄得6筆大宗交易，總交易額超25億元，較去年同期大幅增長，且二季度交易額明顯多于一季度。從物業類型看，寫字樓共成交3筆，其次是商業和工業，各成交2筆和1筆，寫字樓、商業、工業交易額分別為9.8、4.6、8.4億元，占比分別為43%、20%、37%。可以看出隨著中國快速復工復產以及廣州粵港澳大灣區的建設，有不少投資人開始尋求廣州市優質物業的投資機會。
隨著國內經濟生活逐步恢復，預計市場上會有越來越多的機構、私人等類型的投資者尋求優質的寫字樓物業作為資產保值和增值的機會。未來具備租金上升潛力的核心商務區優質寫字樓物業，可較少受到周期所帶來的影響，預計該類寫字樓物業會受到更多投資者的青睞。除了位于成熟商務區的寫字樓，越來越多的投資者在關注新興商務區琶洲、黃埔等區域的優質寫字樓投資機會。
總結與展望
預計下半年，隨著新增供應的入市以及租戶議價能力的提升，租金下調的態勢或將持續到年底。作為新興產業的TMT類企業的租賃需求在疫情下表現出相對的韌性，建議租戶抓住時機，爭取更優惠的租賃協議機會。此外，《關于金融支持粵港澳大灣區建設的意見》的發布，預計會在中長期內吸引相關人才流入廣州市場，從而刺激專業服務類，尤其是金融類企業的寫字樓租賃需求。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
