從鴻福路起，經東莞大道，至東莞地鐵2號線蛤地站，沿線高樓林立，一個以東莞CBD為核心的東莞CBD片區正在逐漸成形。
8月14日，東莞CBD首開區4塊商業金融業用地——編號2020WG004、編號2020WG005、編號2020WG006、編號2020WG007地塊連續出讓，被莞民投、南城實業、東實+唯美集團、盛和相繼拿下。據了解，編號2020WG004、編號2020WG005地塊限高200米，編號2020WG006、編號2020WG007地塊限高150米，未來又將有4棟摩天大樓在東莞CBD拔地而起。這不僅加速了東莞CBD乃至東莞CBD片區的建設，也讓東莞CBD片區寫字樓的市場關注度快速上升。
東莞CBD片區多個高端寫字樓在售
近日，記者走訪東莞CBD片區寫字樓市場了解到，目前該片區仍有多個高端寫字樓在售。
民盈·國貿中心是目前東莞最具標志性的建筑。該項目規劃有3棟超200米的摩天大樓，其中TI、T2為純寫字樓，最高的T2高約423米，是目前東莞第一高樓；T1高約210米；T3，即國貿·盈臺，高約242米，15層以下為寫字樓，15-49層為大戶型公寓樓。
據了解，民盈·國貿中心T1已售罄，T3寫字樓待售，目前在售寫字樓的主要是T2，產品為建筑面積約350-1270平方米超甲級寫字樓。
嘉宏·振興中心在售建筑面積約82-2000平方米寫字樓。據了解，目前項目貨量不多，除了5、6、31層可以整層銷售，7-15、17-18、21-23、27層僅有零星房源在售。
保利·瓏遠國際廣場剩余少量建筑面積約50-1500平方米寫字樓產品在售。
UCC寰宇匯金中心由6棟“凱”系列寫字樓和3棟公寓組成，目前主推8號樓凱尊大廈，它是UCC寰宇匯金中心最后推出的一棟寫字樓，產品為建筑面積約100-2200平方米鉑金寫字樓。它旁邊的9號樓凱旋大廈還有剩余部分寫字樓尾貨可供挑選，建筑面積約125-390平方米。
碧桂園中心總共29層，其中2-21層每層有24戶獨立戶型，戶型面積段為建筑面積約50-123平方米；22-29層皆為復式戶型，每個戶型都有2個出口，頂樓2層為碧桂園莞惠深總部自用。目前，項目僅剩22-24層的復式戶型和中低樓層的獨立戶型。
宏川·智匯中心總層高為35層，寫字樓戶型面積段為建筑面積約166-235平方米，除10-15層可拆分出售之外，其余樓層皆為整層出售。目前項目只剩下10層以下以及15層的半層在售。
碧桂園·灣區國際在售建筑面積約110-2000平方米高層寫字樓，及建筑面積約800-1200平方米墅級獨棟辦公。
中熙·時代大廈誠意登記中，項目主推建筑面積約60-1800平方米甲級寫字樓，現享受5萬誠意登記95折優惠。預計8月底開售，寫字樓示范區已開放。
此外，德遠中心（保時捷大廈）建筑面積約63-1500平方米甲級寫字樓現正全球招租。
第四代寫字樓硬件品質高
“從20世紀開始至今，東莞的寫字樓市場已經從原來只有基本配套的第一代寫字樓發展到目前的第四代甲級寫字樓。”東莞中原地產戰略發展中心總經理車德銳告訴記者，20世紀90年代后，第三代寫字樓(智能型商務寫字樓)盛行，然而隨著中國的入世、經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要。在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章。
“2016年是東莞甲級寫字樓的發展元年，多座第四代寫字樓(即市中心現代甲級寫字樓)集中出現，東莞的寫字樓市場也開始進入全新的發展時期。與第三代寫字樓相比，第四代寫字樓硬件品質集中提升，比如更強調智能化、通風系統、空調系統、電梯配置、整體環境、大堂品質等。”車德銳說道。
記者了解到，目前東莞CBD片區在售的寫字樓基本上都是第四代寫字樓，硬件品質都比較高。如民盈·國貿中心T2寫字樓，內置55臺高速電梯，速度高達每秒10米，40秒即可到達頂層；在設計上采用360°采光的玻璃幕墻+超高柱寬，4.5米層高，玻璃幕墻環筑采光效果極佳，玻璃采用的是三層雙鍍銀超白中空LOW-E玻璃，這種玻璃是目前全球高端建筑采用的玻璃標準，有超強防紫外線、保溫、隔熱、隔音的效果。
嘉宏·振興中心曾榮獲東莞首個綠色建筑委員會LEED-CS鉑金級認證。項目配置LOW-E雙銀超白玻璃及幕墻生態通風器，并全面委托世界500強CBRE 世邦魏理仕為物業服務方。
UCC寰宇匯金中心以高品質藝術創造7大藝術雕塑，賦予都市人生活更高的格調，煥發著新時代商務辦公的活力。更以“森林之城、天空之城”理念，打造約2萬平方米生態園林空間，以生態樹狀外立面和下沉式情景廣場，營造出外部、地面、屋頂3重綠色景觀。
寫字樓價格遠低于同片區洋房
讓人驚訝的是，如此高品質的寫字樓，價格竟遠低于同區域的洋房。
記者了解到，目前民盈·國貿中心T2超甲級寫字樓價格最高，均價約33000元/平方米；其次為嘉宏·振興中心，均價約28000-30000元/平方米；此外，UCC寰宇匯金中心·凱尊大廈均價約19000-27000元/平方米，碧桂園中心均價約22000-26000元/平方米，宏川·智匯中心均價約22000元/平方米，保利·瓏遠國際廣場均價約19000元/平方米，碧桂園·灣區國際高層寫字樓均價約15000元/平方米。
而就在附近，于今年7月全部售罄的海德·琥珀臺，售罄前其建筑面積約132-143平方米四房均價為36000元/平方米。于近期售罄的中海·莞府，售罄前其建筑面積約240平方米大平層均價為36000-38000元/平方米。8月18日，萬科·皇馬酈宮最后一棟高層洋房——63號商業、住宅樓成功拿到預售證，本次共計備案120套洋房，建筑面積約95-144平方米三至四房，價格區間在37278-44358元/平方米之間，均價41095元/平方米。
二手房方面，東莞CBD片區內，萬科·金域華府最搶手，光大·景湖時代城、光大·景湖榮郡、中信·新天地、石竹新花園、世紀城·國際公館、中天城市風景等也是置業熱門，由于誠意房源緊缺，房價居高不下，在30000-50000元/平方米不等。
東莞CBD片區寫字樓前景看好
合富研究院高級分析師李興旺表示，實際上，近些年來東莞市中心寫字樓租金穩步增長，目前投資回報率明顯高于洋房。
為何消費者仍熱衷于置業洋房產品？車德銳坦言，最主要是因為近些年東莞市中心洋房的價格漲幅遠高于寫字樓。其次，住宅和寫字樓的按揭年限長短不同，洋房可按揭30年，月供承擔壓力較小；寫字樓最多只能按揭10年。此外，在變現和出租時，洋房總體來說更容易些。
車德銳表示，隨著房價高企，“7·25”新政出臺，以及東莞CBD建設提速，市場對于東莞CBD片區品質高價格低的寫字樓的關注度將有所回升。
“過去東莞寫字樓這里建一棟，那里建一棟，不夠集中，沒有形成集群效應。如今南城總部基地十幾棟寫字樓已基本完工，企業正陸陸續續進駐；在上東莞CBD建設也在加速，未來這一片商務氛圍會越來越濃厚。集群效應日漸顯現，軟硬件配套逐步完善，東莞CBD片區寫字樓前景看好。”車德銳說。
優房超·瑞城搜東莞總經理王斌認為，隨著粵港澳大灣區建設和廣深港澳科技創新走廊建設的深入推進，未來產業轉型升級、人才吸納是東莞的主要政策走向。隨著南城總部基地和東莞CBD的建設，將集結更多高新技術和金融服務型企業，對寫字樓的需求將持續上升，寫字樓投資價值增加。
來源：東莞日報i東莞
編輯：wangdc
