在北京某投行做品牌經理的思寧，最近一天能接到兩三個中介的電話，對方幾乎都問著同樣的問題：“貴公司需要換寫字樓嗎？”
“都是錢的事。”陳晨是北京互聯網某創業公司的負責人，主要從事線上業務，受疫情影響并不大。但近期寫字樓租金普遍下降，也讓陳晨有了換租的想法。“對我們小公司來說，活下去才是最值得考慮的事情，在哪辦公都無所謂。”
當陳晨和寫字樓業主方去談退租事宜，卻在最后收到了對方一份降價約13%的租賃新合同，業主方主動降價換來了他放棄搬家的念頭，“少交好幾萬的房租呢，劃算。”
但還有更多企業計劃向麗澤等新興或非核心區域搬遷，以降低租金成本，讓公司活下去。采訪中一位機構從業人員透露，他們手上有一家廣告公司從CBD搬到了亦莊，
“他們的租金預算從20塊錢變成5塊錢。”
退租
大幅下降的租金，成為中介銷售員兜售甲級寫字樓、勸人換租的最大賣點。一位業內資深人士告訴36氪，北京有部分寫字樓的租金下降幅度超過10%，“是非常大的折扣。”
但實際上租賃成交情況并不理想。上海商業地產中介資深員工對36氪稱，他年前手上有兩三個上市公司在看辦公室，有一個已經談了一年多，本來準備年后簽約，今年碰上疫情后，這塊支出就被凍結了。整個中介市場今年“開單特別難”。
疫情下的封閉和隔離讓整個寫字樓市場在一季度基本上處于冰凍期，由于無法進行客戶帶看及簽約，導致租賃成交活動大幅下滑。
據第一太平戴維斯統計，北京市甲級寫字樓的空置率在一季度上升至13.2%的高位，創下自2010年以來10年最高值。
在北京市場上，因為新增租戶不及退租企業多，甚至出現了凈吸納量為負的情況。
李清原本在北京經營一家員工規模二百多人的互聯網旅游公司，疫情中的營業額幾乎為0，公司在疫情初始期讓員工居家辦公，但沒多久就裁掉了一半人。繼續撐了兩個月之后，又退掉了租賃的辦公室。
“當沒收入的時候，還要辦公室干什么呢？”李清砍掉了支出，攜全家老小回到了老家，準備修整后再做打算。
像這樣退租離場的企業不在少數。“疫情是對所有企業都是韌性的考量。”第一太平戴維斯華北區交易及咨詢服務業務負責人溫書閱認為位于金字塔頂端的優秀企業在抗風險能力上的韌性較強。而中小企業面臨著更大的風險，他們也成為引發今年寫字樓市場波動的最大群體。
某聯合辦公員工逍芙五一前后正在擔心自己會失業，受疫情影響，逍芙所在的職能部門二月份已經裁員了三分之二，四月至六月的工資將暫緩發放50%。“不知道公司還能撐到什么時候。”因為很多公司退租或者縮減了租賃面積。
程明是聯合辦公的租戶，他所在的公司因為投融資市場入冬，自2019年下半年就已開始陸陸續續進行裁員，去年底還違約退租原來的獨立辦公室，換到了聯合辦公區域，但疫情來臨之后，員工們只能遠程在家辦公，索性連聯合辦公的租約也給退了。
“永遠是市場說了算。”溫書閱認為，現階段企業對租金預算的下調已不可避免。
原本對立的甲乙方，現在也開始抱團“共克時艱”。
據戴德梁行的統計數據，今年一季度北京全市寫字樓的凈吸納量為負36782平方米。四個一線城市全部面臨同樣的問題：一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環比上升2.6個百分點；同期上海空置率為21%，廣州為5.2%，均有不同程度的上升。
抄底
因為租金下降，一些北京CBD的寫字樓正在喊話讓之前流失的租客回來，后者是被不斷上漲的高租金擠走的，但現在他們降價了。
“目前有醫藥及IT等業績依舊較好的行業企業在換新辦公室，準備從乙級寫字樓換到甲級，成本比以前（租乙級）還低，這在之前是不可能做到的。”高力國際華北區董事總經理嚴區海4月底剛剛帶了一批客戶看樓，然后在朋友圈里寫道，“2020年首都的企業有更多的甲級/超甲級辦公樓可供選擇，請大家緊緊抓住這個難得的窗口機會。”
據CAIC數據統計，2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%。出租率下跌1.2%，高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，創2019年一季度以來的最大降幅。其中北京平均租金已經連續 6 個季度下跌，一直處于下行態勢。
溫書閱也認為，對于希望入駐CBD核心區的企業來說，這是一個很好的機會，一般寫字樓的租約鎖定至少三到五年，如果預期公司業績會上漲，在市場下行窗口期鎖定未來幾年內的低租金不失為一個好辦法。
目前在北京市場上相對堅挺的區域只有金融街和中關村，前者聚集了大型金融企業，后者則以互聯網企業為主要租戶。CBD區域則吸納相對緩慢，一季度空置率上升至12.5%。在好租網上，僅CBD核心區，目前就有1890 套寫字樓房源等待出租。
不過，因為大部分企業在租金預算上收緊，CBD甲級寫字樓并未能被及時填補空置。相反，和核心區相比，整體的需求量、看房量、來電來訪以及簽約量的數據，都較疫情前有所增長，寫字樓也租賃降級了。
洗牌
如果說疫情是壓倒駱駝的最后一根稻草，那么實際上它也只是加速了寫字樓租金下降的過程，特別是在聯合辦公的細分市場中，市場風險已經積累。
聯合辦公行業在2015年興起，并在2016-2017年迎來兇猛擴張，這一時期正是寫字樓市場租金高峰期。“尤其在北京市場，有些辦公地點的租金一天就是五六千。”當遭遇市場下行，“二房東”的盈利模式面臨著嚴峻挑戰，一方面要交高額租金，另一方面最主要的客戶是受疫情影響最大的中小型企業主。
第一太平戴維斯和高力國際均指出即使沒有疫情，聯合辦公行業也面臨著大規模的洗牌。
從去年開始，北京甲級寫字樓的租金也開始出現緩慢下調。第一太平戴維斯報告顯示，北京甲級寫字樓已經連續第五個季度出現環比下滑，至每月每平方米人民幣363.0元，同比下降了2.6%。
“僅從甲級寫字樓凈吸納量創歷史記錄最低來看，意味著企業開始出現從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷的跡象，同時還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積。”高力國際華北區董事總經理嚴區海認為，目前保證出租率是最為重要的事情。
但從企業租戶角度看，此前甲乙級寫字樓之間的租金差過大，甚至超出了品質級別差距，這意味著甲級寫字樓的溢價過高了。
李晶是某互聯網公司高管，她為挑選合適的寫字樓幾乎跑遍了整個北京。“甲級寫字樓的價格都差不多，在公司承受范圍內能入眼的其實沒幾家。”良好的空調送風系統和安保措施、交通便利、獨立衛生間、足夠的餐飲配套是李晶對寫字樓的硬性條件。“有的大樓看起來高大上，挑高恨不得八米，結果夏熱冬冷完全不實用。更別提有些甲級標的，連基礎的安保都做不好。”看完市面上樓宇后，她吐槽很多寫字樓的設計“全用在了大堂上”。
經歷疫情洗禮后，企業對寫字樓服務有了更多體驗。溫書閱告訴作者，租金之外，優秀的物業管理會讓用戶的粘性變得更強，好的物業管理在突發事件下極有可能成為留住客戶的關鍵因素。甲級寫字樓在降租金之外，還需要提高樓宇的綜合條件和物業服務才對得起高租金。
（應采訪對象要求，文中思寧、陳晨、逍芙、程明、李晶均為化名）
來源：36Kr（未來可棲）
編輯：wangdc
