2019年被認為是北京寫字樓市場的“拐點之年”。2019年底以來突如其來的新冠疫情，讓北京的大部分商業活動陷入“冰凍”，同時也打破了2020年一季度北京寫字樓市場的正常運行節奏，市場整體明顯承壓。不過，隨著國內疫情防控形勢日漸向好，各行各業步入有序復工復產的階段，未來2-3個季度市場活躍度有望提升。
宏觀經濟
新冠疫情對北京一季度的經濟，尤其是實體商業消費產生了較大沖擊，但3月份主要指標呈回升趨勢。北京市統計局數據顯示，一季度北京市實現地區生產總值7462.2億元，同比下降6.6％，第三產業實現增加值6539.9億元，同比下降4.8%。其中，金融業實現增加值1682.5億元，增長5.5%；信息傳輸、軟件和信息技術服務業實現增加值1196.0億元，增長3.5%。金融業、信息服務業占第三產業的比重超過四成，金融、信息服務等產業的穩健發展鞏固了北京寫字樓需求端的基本面。
圖：2015年Q1～2020年Q1北京GDP累計值和GDP第三產業累計值（單位：億元）
數據來源：北京市統計局、CREIS、中指數據寫字樓版
消費方面，一季度全市實現社會消費品零售總額2716.5億元，同比下降21.5%。其中，限上批發零售業、住宿餐飲業網上零售額為807.4億元，同比增長15.9%。從消費形態看，商品零售2564.6億元，同比下降19%；餐飲收入151.9億元，同比下降48.4%。
政策方面，疫情發生以來，北京市已多次出臺針對中小微企業的幫扶措施，從房租減免、融資渠道暢通、減稅降費等方面發力，保障中小微企業實現有序復工復產。隨著疫情防控成果的鞏固，預計全市市場活力和動力將進一步增強，二季度經濟將加快恢復。
供給和需求
受新冠疫情影響，一季度北京房地產市場出現一段時間的停工，部分項目交付延后。一季度燕莎商圈的華瑞大廈交付入市。預計2020年~2022年將新增供應約619.8萬㎡，其中近六成位于新興商圈。截至2020年3月，北京甲級寫字樓租賃市場的存量達到約9662萬平方米。
從辦公樓市場運行情況來看，2020年一季度全市新開工面積為2.44萬平方米，出現較大幅度下滑，同比下降19%；竣工面積為4.6萬平方米，同比增長83%；銷售面積為3.26萬平方米，同比下降61%。
圖：2018年1月～2020年03月北京寫字樓新開工和竣工面積（單位：萬㎡）
數據來源：北京市統計局、CREIS、中指數據寫字樓版
疫情爆發期間，租賃活動受限，新租需求出現延期或暫時停滯。一季度部分企業租戶紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態。加之經濟的下行壓力使得一些敏感的企業租戶出現了退租、縮減面積等現象。中短期內，線上科技公司、醫藥與醫療公司、云計算、大數據等行業因疫情間接受益，成為租賃市場的新興力量。
租金和空置
在經濟形勢不確定、疫情以及供應的多重影響下，北京市寫字樓租金水平處于下調通道，一季度全市大部分區域的平均租金都出現不同程度的下跌。截止3月份，北京全市甲乙級寫字樓的租金7.26元/㎡·天，同環比分別下降8.4%和0.3%。分商圈來看，截止2020年3月份，金融街(6.610, -0.01, -0.15%)區域甲乙級寫字樓的日租金為14.32元/㎡·天，為全市最高，其次為燕莎、CBD，分別為9.72元/㎡·天和8.64元/㎡·天。科技園區、上地、亞運村、望京區域的日租金處于相對低區，分別為4.49元/㎡·天、5.06元/㎡·天、6.04元/㎡·天、6.43元/㎡·天。
預計到今年9月份，北京甲乙級寫字樓日租金將比當前下跌3.2個百分點，到12月份，比當前下跌8.2個百分點。預計2020年4~9月北京甲乙級寫字樓日租金同、環比分比為-7.3%和-0.5%，2020年4月~2021年3月日租金同環比分別為-6.7%和-0.7%。金融街、中關村(8.970, -0.01, -0.11%)商圈的租金將保持相對平穩或者較小跌幅，望京、麗澤、科技園區等租金較低區域，將吸引部分企業從甲級寫字樓向乙級或產業園區搬遷，燕莎、CBD等商圈將面臨較大下行壓力。
圖：北京9大商圈甲乙級寫字樓歷史租金及未來走勢預測（2018年9月～2021年3月）
數據來源：CREIS、中指數據寫字樓版
空置方面，中指數據寫字樓版數據顯示，截止2019年年底，北京全市和9大商圈的空置率已攀升至11.5%和8.5%。戴德梁行數據顯示，今年一季度全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36782平方米和-28643平方米，空置率繼續小幅上揚，分別為13.8%和8.0%，分別環比上升0.3和0.4個百分點。值得關注的是，受互聯網科技、金融兩大產業的支撐，金融街和中關村核心區空置率仍處于相對低位。
隨著三月份北京開始逐漸復工，寫字樓市場的活躍度較一二月已有明顯改善。未來2~3個季度，隨著疫情的消退和更多企業順利的復崗復工，二、三季度市場會有復蘇跡象。但作為供應高峰的2020年，整體空置水平會持續攀升，建議寫字樓業主調整租賃策略保證出租率。
大宗交易
疫情對寫字樓投資市場的影響，主要體現在項目的交易延遲、新項目啟動暫緩兩方面。北京投資市場一季度出現多宗核心區項目成交，包括位于CBD商圈LG雙子座大廈、中關村商圈的中興大廈、望京商圈的萬科時代中心，均以股權的形式完成交易，以及三峽新能源收購成大廣場。其中，2月12日，新加坡主權投資基金GIC以人民幣80多億元收購韓國LG集團的北京LG雙子座大廈，占一季度總成交額的九成。
分物業類型看，一季度大宗交易中綜合體和寫字樓占到總交易額度的分別為73%和21%。表明在北京寫字樓相對穩健的基本面支持下，辦公用途資產依然是投資者較為關注的物業類型。
圖：2020年一季度大宗交易各物業類型占比
數據來源：CBRE
自3月下旬以來，投資者已逐步恢復活躍度，在北京市場尋找投資機會，安排勘察項目等。其關注重點仍將是寫字樓市場，主要包括城市更新類項目以及具有現金流的持有型物業。
從區域來看，麗澤、科技園、亞運村、望京，以及受北京城市副中心大量的自用需求以及基建投資拉動的通州大運河區域，有望成為今年北京市場投資關注的熱點區域。另外，由于市場不確定性的增加，今年現金流、資金面較為緊張的部分業主方可能通過拋售旗下物業的方式來改善自身財務狀況，因此一些較為優質的物業標的可能會在年內入市。
總結與展望
目前由于海外市場的不確定性大幅增加，整體疫情的影響大概率會延續到下半年。然而，從中國經濟自身的角度來看，疫情導致的最困難時刻正在結束。對于北京的寫字樓市場，我們維持2019年度寫字樓報告中“短期看疫情，長期看供需；短期波動，長期企穩”的基本判斷。“危”中有“機”，供應高峰以及疫情造成的不確定性加劇了市場競爭，這也倒逼那些綜合實力較弱、軟硬件水平不足、管理服務較差的寫字樓項目不斷提升、彌補不足，進而改善項目的品質和綠色健康環保等指標，已入市的項目則應努力提升自身物管水平。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
