據第一太平戴維斯華南區研究部發布的《大灣區甲級寫字樓指數》報告分析顯示，2019年下半年，在經濟不確定因素及供過于求的疊加壓力下，多城租金和價格指數下跌。
同時，八城總租用成本亦有所下降，但因港澳與內地城市總租用成本差異仍較顯著，港澳企業后勤辦公的租賃需求外溢至廣深珠現象較上半年更趨明顯。
在供應壓力和2019年末發生的新冠肺炎疫情的共同影響下，七城租金表現步入下降初期，而珠海和東莞則步入下降末期，租金跌幅有望持續收窄。
經濟不確定因素疊加供過于求致多城租金和價格指數下跌
來源：第一太平戴維斯華南區研究部
2019年下半年內，在中國經濟持續放緩、中美貿易爭端、多城新增供應過量以及香港的內部社會運動等因素的綜合影響下，大灣區甲級寫字樓租金指數半年度環比下跌2.5%至166.6，但其十年期漲幅仍達66.6%之高。
- 香港租金指數環比下跌1.5%至192.6，但仍居大灣區眾城之首。
- 深圳租金指數錄得最高跌幅，環比下降5.4%至147.6。
- 廣州租金指數環比下降1.5%至155.5。
來源：第一太平戴維斯華南區研究部
同期，大灣區寫字樓市場價格指數環比下跌3.6%至209.2。
- 香港價格指數環比下跌5.1%至249.9。
- 深圳和廣州價格指數分別環比下降3.2%和3.1%，至213和154。
- 東莞和惠州價格指數分別環比增長3.5%和1.4%，至142.5和132.4。
注：北京、上海兩市數據僅作對比參考使用;香港、澳門為2018年全年數據，GDP根據當年年末匯率折算為人民幣
來源：各市統計局、香港政府統計處、澳門統計暨普查局，第一太平戴維斯整理
港澳租賃需求外溢至廣深珠現象更趨明顯，政策支持驅動多城租賃需求回暖并釋放
來源：第一太平戴維斯華南區研究部
2019年下半年，大灣區十一城甲級寫字樓市場新增供應共計達140萬平方米。
- 深圳為主要的新增供應來源，占區域總新增供應的75.4%;
- 截至年末，大灣區寫字樓市場總新增存供應量累計達2,730萬平方米。
同期，大灣區寫字樓市場平均空置率環比增長2.5個百分點至16.3%。
- 香港和廣州空置率仍維持在個位數水平，分別為4.7%和4.8%。
- 供過于求持續疊加經濟放緩令深圳和佛山等內地城市空置率有所上升。
- 珠海、東莞和惠州的租賃需求則有所增長，市場去化加速。
2019年下半年，港澳企業對后勤辦公的租賃需求外溢和搬遷至廣深珠的現象較上半年更為明顯。
多城租用成本降幅明顯，港澳與內地城市租用成本差異猶存
來源：第一太平戴維斯華南區研究部
2019年下半年，包括香港、廣州、深圳、珠海在內的八個城市的寫字樓總租用成本均有所下降，而其余三城則呈現增長。
- 深圳錄得最高跌幅，環比下跌6.7%;而東莞則錄得最大漲幅，環比增長2.1%。
- 香港與內地城市之間的總租用成本差距仍然顯著。截止2019年末，香港的總租用成本達人民幣每平方米每月866.0元，分別約等于深圳和廣州總租用成本的3.8倍和4.2倍。
供應壓力疊加疫情影響致七城處下降初期，珠海、東莞則因政策支持處下降末期
來源：第一太平戴維斯華南區研究部
在2020年供應壓力和近期新冠肺炎疫情的共同影響下，七城步入下降初期，預計短期內租金步入下行通道，而珠海、東莞和肇慶則步入下降末期，租金跌幅有望持續收窄。
盡管近期發生的新冠肺炎疫情已然對整體市場造成一定的短期影響，但大灣區寫字樓市場的資產表現預計仍將取決于市場自身的長期基本面情況，譬如經濟結構調整和當地市場供需動態等，而非由突發的疫情所主導。截止發稿之日，疫情已促使部分業主為租戶提供免租期或直接減租，以幫助減緩其疫情期間經營狀況所帶來的壓力。就疫情對經濟和房地產市場之影響而言，我們期許情況能如之前非典事件一樣，在年內夏季前回歸常態，房地產市場資產表現或將經歷有限的下降，而逐步從相對多數情況下的歷史高點中適度回調。第一太平戴維斯將持續監測該事件對市場的干擾，并將于我們下一期《大灣區甲級寫字樓指數》報告中進一步闡述其對寫字樓市場之影響。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
