城市更新過程中的“硬骨頭”，被黃埔區火村舊改項目組迎面撞上了。
規則要求簽約率達八成才能拆建，但3000多戶居民里，讓2400多戶答應簽約談何容易？村民擔心工程“爛尾”而不愿動遷，如何做通其思想工作？村改中一個環節卡殼影響后續流程怎么辦？
這些問題曾是火村面臨困境的冰山一角。火村的城市更新難題，也是黃埔乃至廣州的“通病”。作為全國首個區級“三舊”改造改革創新試點，黃埔區、廣州開發區連續三年在全市“三舊”改造工作年度考核中排名第一。同時，該區也更早進入了改革深水區。
今年6月，黃埔區、廣州開發區提出“確保三年、力爭兩年完成全區66條舊村改造拆遷任務”。“存量時代的土地資源供給側改革正在路上。”廣州開發區黨工委委員、管委會副主任黃東說：“我們強化政策創新，加快挖潛存量，探索了出一套黃埔‘方法論’。”
疏通拆建“中梗阻”
實現“簽一片、拆一片、建一片”
新房在原本屬于雜亂村舍的土地上，如雨后春筍般迅速生長。新樓封頂之后，樓內四層的三種房型，被裝修成樣板屋。火村村民茶余飯后來到新樓工地，常會光顧未來居舍的樣板房。不知不覺間，整村簽約率從去年的五成，躍升至當下的97%。
“我們索性把樣板房建在新樓里，這樣居民就不必擔心‘樣板’無法‘成真’。”負責火村改造項目的珠光城市更新集團副總裁楊中萬笑言，首批29萬平方米復建房按每戶一套的比例建設，每家都能至少分得一套住房。
火村首批復建房如火如荼建設
火村首批復建房如火如荼建設的同時，200間老年安置房率先在該村另一處土地上落成。村內70歲以上的老人可在這批房內原地安置。老年安置房多為28平方米的屋子，少數48平方米的套間供應給需要陪護的老人。每位老人可享受一日三餐，在此居住不另收水電費。
很多地方，老人外出尋找新租房相對困難。解決老人的居住問題，是提升舊改拆遷率的前提。“況且很多宅基地是在老人名下。”楊中萬說：“因此我們會優先建好老年安置房。建的同時開展其他片區的簽約、拆遷工作。這就是黃埔通行的‘拆建并舉’策略。”
2019年9月，黃埔區發布的“城市更新10條”政策，提出“快批、快拆、快建”目標。為此，該政策提出的多項突破性舉措，為全省“三舊”改造提供了可復制、可推廣的制度性成果。
除了“拆建并舉”外，“城市更新10條”還設置了“靈活分片、動態調整”的原則，實現“簽一片、拆一片、建一片”，有效破解項目改造方案批復后批而不拆、拆不徹底、拆后不建的問題。
“以往的政策要求簽約率達八成方可拆遷，戶數較多的地區實現這樣的簽約率并不容易。”廣州開發區城市更新局總工程師黃錦華介紹：“黃埔區另辟蹊徑，在鐵板的規定上做出了突破。火村就是采取分片簽約的方式，當某一片區的簽約率達標即可動拆。”
助推工程節奏的“城市更新10條”也為舊改營造了良好輿論環境。一般來說，征拆工作拖得越久，謠言四起的可能性就越大。這種情形會加深簽約難度，從而造成惡性循環。“全市首創的‘三快’機制，最終將實現政府、村集體、開發商、村民四方共贏。”黃錦華說。
黃埔下一步計劃從強化計劃管控規范拆遷行為、強化政策創新推動簡政放權等三個方面來推進城市更新改造。
據廣州開發區城市更新局黨組書記、局長侯奔介紹，城市更新改造主體需嚴格按照黃埔區、廣州開發區舊村改造補償安置方案模板編制補償安置方案，不得擅自突破政策原則和補償標準，拆遷補償安置方案未經街鎮審核和備案并征得城市更新局同意、未按程序經村集體經濟組織表決通過的，一律不得開展拆遷工作。
最近，該區將出臺“城市更新10條”2.0升級版。未來還將爭取更多權限下放。侯奔表示，結合該區向省爭取“綜合性授權”改革相關權限，將爭取承接省的“三舊”改造標圖建庫審批權限，為黃埔區、廣州開發區“三舊”改造爭取更大的主動權。
城市更新“攜手行”
“以建促拆”讓學校與項目一起來
現有3000多孔姓人口的暹崗村是目前廣州市最大的孔子后裔自然村。然而，村子里有限的教育資源，成了當地村民長久以來的“心病”。
暹崗村舊改項目將引進華南師范大學附屬黃埔實驗學校
“我們村沒有自己的學校，孩子們享受到的教育資源還是相鄰片區學校的分校——黃埔區玉樹小學暹崗分校。”一位村民表示：“在孔子后裔聚居的地方，這不能不說是個遺憾”。
如今，轉機來了。暹崗村舊改完成后，當地將引進華南師范大學附屬黃埔實驗學校。該校坐落于大壯名城內，共設幼兒園36個班、九年一貫制學校72個班，全部采取公立辦學模式，未來在校生人數將達到5000人。
該校進駐當地將極大提升暹崗舊改的配套水平。“按計劃到明年秋季，學校就正式開始招生。”人物介紹謝斌明顯感到，此消息一出，暹崗村舊改的推進速度加快了。村里人為了孩子的教育，多次做尚未搬遷住戶的工作。
然而，由于校址所在地有一處用地正在辦理報批，按常規需要取得批復后，才能繼續施工。“一旦建設工程規劃許可證遲遲出不來，建校節奏就會被打亂，進而影響招生。”謝斌的擔心源自他所經歷的另一件事。
之前暹崗項目北邊有一處100多平方米的土地需變更用
地性質。但建設方等了一年多，審批手續才陸陸續續走完。“上次僅是100多平方米，這次涉及的面積更大。”讓謝斌欣慰的是，黃埔區后來通過“承諾制信任審批、容缺審批、并聯審批”，實行流程再造加快了審批進程。
“我們將現行流程中耗時最長的手續，從原來的串聯流程中分離出來，避免了一個環節卡殼，整個工程受阻的情況。”侯奔解釋稱，建設審批環節從以往的60項壓縮為3項，審批時間最快將從1年半壓縮到3個月。
宛如“及時雨”一般的改革，讓華南師范大學附屬黃埔實驗學校的開工如期進行。“容缺審批只需街道出面做擔保；項目方半年內補齊手續即可。”侯奔表示，流程簡化的初衷是力求更快推進城市更新。而城市更新并不是簡單的建造工程，它需要與改善民生相結合，進而打造宜居宜業宜游品質城市。
據統計，在黃埔區全區的城市更新項目中，已新建成教育、醫療、休閑、商業等公共服務設施達24萬平方米。全區舊村改造全面完成后，可提供公服用地430公頃，計劃新增公配建筑面積690萬平方米。
化零為整“拼積木”
成片開發以“畝產”論英雄
早年，土地資源較為豐富的時期，黃埔區、廣州開發區就已嘗到了節約集約用地的“甜頭”。以寶潔、安利為代表，兩家企業用地面積均不超過10公頃，但2011年產值均超過350億元，地均產值分別達到36.07萬元/平方米和 66.05萬元/平方米。以少量用地產出更大效能，黃埔區、廣州開發區因此在2013年獲評全國土地節約集約先進單位。
2018年數據統計顯示，該區每平方公里產出7.9億人民幣。“然而，相比于國內其他先進地區，我們區的土地節約集約利用空間還很大。”黃東談道，步入土地存量時代，如何優化土地整備，創新節約集約用地，就成為城市更新工作的重要抓手。
大塱村通過土地騰挪、規整，形成整塊的商業商務用地。
大塱村舊改就是黃埔區創新節約集約用地利用的典型樣本。其實，當大塱村項目啟動時，政府一度感到為難。
“起步階段的開發區像一張白紙，人們可以從容繪出想要的圖案。如今的大塱村則已是一塊‘老區’，容不得隨心所欲地規劃。”黃錦華表示。
改造前，大塱村土地權屬混雜，政府儲備用地與蘿崗社區留用地、大塱舊村用地相互交叉，無法獨立開發，土地利用低效。從城市上空俯視，舊城鎮、舊廠房、舊村莊如同一塊塊低矮的“陰影”。如果改造進程“東一榔頭西一棒子”，效益往往不明顯，也會容易留下根治不掉的“傷疤”。
“土地類型不同、土地片區零碎，根本不能引進大產業、大項目，否則跨界到其他土地上去，就是違規。”黃埔區蘿峰街道副主任高林談道：“如果能像拼積木那樣，把互不連接的同種用地類型拼湊在一起，合并、連片開發，就能實現化零為整、土地活化”。
這就是該區構建新型節約集約用地的要義。大塱村通過土地騰挪、規整，把土規規模及轉用指標置換，同時引入寶能、多益網絡等品牌企業合作開發，形成整塊的商業商務用地。
支離破碎的不同類型土地終于連接成片。該村將整備后的17.1公頃留用地交政府反購后公開出讓，土地出讓金達17.2億元。利用這筆土地出讓金，在剩余的村留用地正在開發建設約35萬平方米的高端購物中心及商務中心。
“建成后的集體物業資產價值將大幅攀升，且每年可獲取的租賃收益十分可觀。同時，大塱村周邊還建成大型現代社區保利羅蘭、廣州開發區第二小學、人才集團幼兒園等公共配套類項目。”高林說。
來 源：南方日報
編 輯：liuy
