低矮破舊的廠房和鐵皮棚、一下雨就水浸的路面、生活配套不完善……有如大部分舊工業區，2015年前的珠海梅溪工業區，也是一副破敗落后的景象。
2015年之后，這一切變成了歷史。在完成相關報建、規劃手續后，珠海奧園廣場在2015年5月正式奠基動工。三年后，珠海奧園廣場開業，曾經的舊工業區搖身一變，成為了一個集購物、餐飲、休閑、游樂于一體的城市商業中心。
“做夢也沒想到村里能建起這么高檔的商場。”一位在梅溪村土生土長，目前在珠海奧園廣場商場工作的人感慨道。耗時三年改造的梅溪工業區，已然成為珠海舊工業區改造的范本，而這也是奧園城市更新業務上的一個代表作。
珠海奧園廣場實拍圖
未來，像珠海奧園廣場這樣的案例將越來越多。2019年9月，廣東省人民政府頒布《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》；12月，中央經濟工作會議再次重申“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。
奧園商業地產集團副總裁、奧園城市更新集團總裁王濤在7月28日接受時代財經專訪時指出，國家已經相繼出臺了一系列關于舊改的政策，地方政府也會陸續頒布細則方案，現在城市更新處于一個風口期。“尤其在當前疫情危機、中美關系惡化的情況下，城市更新在拉動內需、打通經濟內循環上將起到非常大的作用”。
應勢而動，順勢而為。王濤透露，中國奧園希望在風口期做更多更好的項目，接下來計劃加大粵港澳大灣區的布局，在一些政策穩定、有產業優勢、人口聚集力強的城市進行城市更新建設。
“復合產業是奧園城市更新的優勢”
隨著城鎮化進程不斷加快，城市化水平持續提升，國內不少城市已經開始從增量時代進入存量時代，城市更新是挖掘存量市場的重要方式，這片藍海也在吸引著越來越多房企進入。
中國奧園從2015年開始積極投身到“三舊”改造開發中，珠海是其中一個重要的起點城市，繼梅溪舊工業區之后，中國奧園又成為珠海翠微和聯安舊村改造項目實施主體、平沙奧園廣場項目申報主體，同時快速推進關閘村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多個舊改項目，成為了珠海最大的城市更新企業之一。
“這是奧園的戰略考慮，隨著存量市場發展，舊改是獲取土地儲備的一個很好途徑。”談及當年進入珠海舊改市場的契機，王濤這樣說到。
在他看來，房企參與舊改除了獲取合理利潤
，也是企業踐行社會責任的體現。“通過舊改改善了原來臟亂差的環境，村民可以獲得更好的人居生活，村集體物業也實現增值。”
以珠海梅溪舊工業區為例，改造后，村集體的物業得到大幅升值。此外，珠海奧園廣場開業后，整個商業區提供了近2000個就業崗位。
“無論從居住，還是稅收、就業角度看，改造對當地的影響都非常大。”王濤認為，舊改本身牽動著政府、村民、村集體等多方利益，是一個共建共贏的過程。
經過多年的沉淀，中國奧園在城市更新方面已經形成了一套“奧園舊改模式”，即通過“專業團隊+復合產業”，將教育、醫療、養老、體育、商業、文化、產業、科技等復合產業融入到舊改項目中。
這些復合產業，都是中國奧園在地產主業之外，多元發展的領域。“奧園一直堅持‘一業為主，縱向發展’的戰略，所以復合產業是奧園城市更新的一大優勢，因為奧園不只是建房子，還能把更多內容裝進去，這是更加重要的。”王濤表示。
在珠海梅溪舊工業區，中國奧園打造了商業綜合體珠海奧園廣場，而在去年拿下的珠海翠微村項目，中國奧園的初步構想是將復合產業的內容裝進去。
珠海翠微村改造效果圖
成功范本加上多年經驗，中國奧園在舊改市場異常激烈的競爭中趟出了一條自己的路。王濤介紹，相較于同行，“奧園舊改模式”有著六大優勢，包括復合產業優勢、本土企業優勢、品牌口碑優勢、人才優勢、資金優勢、示范項目優勢。
多年來，中國奧園已經組成了一支專業的城市更新專業團隊，從規劃設計、改建、復建、拆除、財務管控、后期運營等各個環節都有匹配人才。
舊改大多存在資金占用多，回報周期長的問題，在至關重要的資金層面，集團可以做很好的背書。作為中國500強企業，中國奧園去年地產板塊銷售額成功破千億，資金實力雄厚。“另外，現在金融機構對城市更新非常青睞，從基金到信托到銀行，根據開發的不同階段有不同的融資選擇。”
在六大優勢的支撐下，中國奧園旗下的舊改在實際操作中推進更加迅速。其中，梅溪舊工業區從開工到奧園廣場開業僅用時三年，位于廣州增城區石灘鎮的南坣村，僅用45個有效工作日簽約率就達到了8成，刷新了增城區舊改簽約紀錄。
“希望在風口期做更多更好的項目”
從中央到地方，舊改都成為了一項重要工作。在城鎮化水平相對較高的廣東地區，也有一大批舊改機會正在釋放。
2019年9月，廣東省自然資源廳發布了《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》。方案提到，至2021年，廣東新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區新增實施“三舊”改造面積就達18.76萬畝。
中國奧園的城市更新業務正是在2019年邁入快車道。截至2019年底，中國奧園累計獲取30多個城市更新項目，并有40多個項目正在推進之中，遍布粵港澳大灣區、環北京區域、中西部城市群、北部灣經濟區四大區域，其中大灣區占比達到八成以上。
中國奧園實現“三舊”全覆蓋
大灣區仍將是中國奧園拓展城市更新項目的重要戰場。“奧園希望在風口期做更多更好的項目，接下來計劃加大在粵港澳大灣區的布局。”王濤稱，中國奧園會從好城市、好區域、好項目三個維度去獲取項目。
2020年，雖然不少房企都放緩了拿地的速度，但中國奧園在拓展上依然積極。在舊改方面，中國奧園于今年4月，已確認成為珠海聯安舊村改造項目實施主體；6月，確認成為東莞市清溪鎮大利社區荔枝村南商住更新單元的前期服務商；7月，東莞市嶺頭社區城市更新項目舉行啟動儀式。
不僅如此，中國奧園的舊改合作也明顯增加。今年上半年，中國奧園先后與卓志集團簽約開發廣州黃埔嘉利碼頭改造項目，并聯合廣東合匯、粵港澳大灣區產融投資順利成為廣州市增城區朱村街橫塱村舊改項目的合作企業；與青島經濟技術開發區投資控股集團達成戰略合作，首期合作項目擬為38條舊村改造；7月26日，中國奧園又與花樣年簽署城市更新戰略合作協議，就大灣區城市更新項目展開合作，持續擴張大灣區的城市更新業務。
在王濤看來，合作是大勢所趨，“現在很多頭部企業，很多地產項目都在尋求合作，中國奧園在舊改上也是一樣的，我們歡迎合作，對合作的態度是開放包容的，合作可以取長補短，資源整合，實現雙贏。”
中國奧園與同行的合作模式是多樣的，既可以是股權上的合作，也可以共同操盤，或者一二級聯動。其中，與青島經控集團的合作模式是一二級聯動，由青島經控集團做前期一級土地整理，中國奧園介入二級開發。
而大量的舊改儲備將成為中國奧園千億之后重要的增長引擎。伴隨著項目的不斷豐富，中國奧園目前已經實現舊城鎮、舊村莊、舊廠房“三舊”改造全覆蓋。王濤稱，接下來希望能在舊城改造上加大力度，此外在微改造、TOD站點結合城市更新等方面做嘗試。
來 源： 時代財經
編 輯：liuy
