自2012年全面開展以抗震加固和節能改造為牽引的老舊小區綜合整治工作以來，北京老舊小區改造漸入軌道。過去一年，獲批北京市老舊小區綜合整治項目的勁松北社區，改造成果逐步顯現。從2018年7月試點改造工程啟動，到2019年8月“一街兩園”示范區亮相完工，在為期一年多的改造中，涉及公共空間、智能化、服務業態、社區文化四大類16小類30余項改造項目，相繼在勁松北社區落地。
不同于過往政府出資與主導的老舊小區改造，勁松北社區是北京首個嘗試引入社會資本參與改造的老舊小區。對于居民而言，引入社會資本參與改造，使得此前呼聲強烈的社區環境品質和生活服務短板得以納入日程；之于街道，社會力量參與、物業服務“先嘗后買”，勁松北社區在全市率先引入社會資本，可謂破解了老舊小區改造資金來源與長期管護的兩大難題。而對于投入改造的企業而言，通過物業、便民服務空間、停車管理等可持續運營收入，彌補前期自選類改造投資，一方面可使企業逐步收回成本，創新了微利可持續的長效管理機制，一方面也補足了老舊小區生活性服務業的短板。
而從升級“硬件”加強基礎設施，到再造“軟件”建立長效管理，經過現實驗證的“勁松模式”，也為更多急需啟動提升改造的老舊小區探索出了一條行之有效、較具示范意義的改造新路徑。
一改“政府兜底、街道代管”
社會資本成改造新力量
勁松社區始建于上世紀70年代，共分為一至八區，是改革開放后北京市第一批成建制樓房住宅區，目前樓齡已逾40年，隸屬朝陽區勁松街道管轄。同眾多開發建設久遠的老舊小區一樣，2019年以前的勁松社區不僅沒電梯、環境差，而且少配套、缺物業。伴隨著時代更迭以及房地產市場的發展，樓齡40+的勁松社區作為老樓的“尷尬”愈發凸顯。
北京商報記者了解到，在勁松北社區（即勁松一、二區）獲批2019年北京市老舊小區綜合整治項目之前，居民對于所在小區的改造記憶，還停留在小區2008年、2013年經歷的兩次大規模改造上。在這兩個時間節點，勁松北社區曾由政府投資對老樓進行抗震加固、外墻保溫、道路修補、管線更換，并由政府聘用第三方負責垃圾清運、停車管理等。不過，政府只能提供“兜底”服務，很難大幅提升居住品質。居民對于小區的提升類改造需求，比如補建社區綜合服務設施、規范物業管理等訴求，未能得到滿足。
“實際上，在‘十二五’期間的改造工程后，勁松小區的社區環境有較大改觀。然而，老舊小區改造不能一勞永逸，由于小區內沒有物業進行后續維護，所以老樓在完成基礎設施改造后，改造成果也難以長久保持。” 勁松街道辦事處四級調研員何海軍在接受北京商報記者采訪時表示，在此背景下，對于勁松社區而言，新的、更高要求的改造勢在必行。2018年間，社區居民以及街道都在竭力尋找實現小區居住品質提升的出口。
“十三五”期間，北京啟動新一輪老舊小區綜合整治試點，這為勁松社區提供了“改頭換面”的全新契機。為了從根本上解決小區長期以來的“老大難”問題，勁松社區在全國率先引入了社會資本愿景集團，共同推進老舊小區綜合改造和有機更新。
據何海軍介紹，2018年7月，勁松街道經反復調研，最終選定與具備投資、設計、運營等全鏈條業務能力的北京愿景明德管理咨詢有限公司（以下簡稱“愿景集團”），就勁松一到八區的整體綜合整治與改造提升達成了戰略合作，授權愿景參與小區改造，并開展物業管理，合約期為20年。同時決定將勁松一、二區作為先期試點。
事實上，當前人們常常提及的“勁松項目”，指的就是勁松一、二區。改造中首先面世的是“一街兩園” 示范區，包括勁松西街、勁松園以及209號樓花園，約占勁松一、二區總面積的10%。
對于勁松一、二區之所以被確定為新一輪改造的先期試點，何海軍向北京商報記者介紹稱，一方面是因為一、二區均位于勁松路以北，與位于勁松路以南的三至八區并不相鄰，所處位置的相對獨立性，方便改造的靈活實施；另一方面，則是因為一、二區有著比較豐富的、可供社會力量運營的低效空間資源，一旦推進也更容易看到效果。
值得一提的是，勁松街道與民營企業愿景集團就老舊小區改造簽訂戰略合作協議，在行業內也具有一定示范意義。在何海軍看來，上述合作在全國范圍內率先落地了社會力量參與的市場化機制，這改變了長期以來社區治理嚴重依賴“政府兜底、街道代管”的局面。
“以前的改造都是‘政府兜底、街道代管’，現在引進了愿景集團這個社會機構，我們終于有專業的機構來做這件事。”何海軍介紹稱。
從“打補丁”到 “菜單式”
社會資本盤活閑置空間
據了解，北京市從“十二五”期間便已啟動了“老舊小區改造”，在2017年啟動的新一輪老舊小區綜合整治行動中，改造方式由“打補丁”式的專項改造，變成了“菜單式”改造。
在勁松北社區的老舊小區改造案例中，對于政府老舊小區綜合整治菜單中的基礎類項目，由街道按程序申請市、區兩級財政資金進行改造，此外的自選類項目以及其他提升項目經費由愿景集團投入3000萬元資金推進。
社會資本參與老舊小區改造，并非一蹴而就。如何盤活老舊小區資源，是愿景入駐勁松項目后，擺在改造團隊面前的一道待解題。
確保改造工程達到居民滿意度的最大化，最穩妥的辦法是改造的每一步都踏在民意征集之后。根據愿景方面的調研結果，勁松社區居民的需求主要集中在缺少停車位、小區整體破舊、缺少綠化衛生環境差、缺少公共空間、需要加裝電梯這5個方面。基于此，項目改造團隊“對癥下藥”，制定了改造方案。
以加裝電梯為例，增設電梯是勁松北社區居民呼聲較高的意向改造內容，但這項改造實施起來并非易事，前期阻力聲音較大。愿景集團旗下電梯團隊累計訪問了32棟樓、134個單元、2241戶居民意見，經過多番協商，最終征得了此前持反對意見的地下室居民的同意。預計到今年底，示范區3部電梯將正式啟動安裝。
“停車難”是老舊小區的通病，勁松一、二區同樣面臨著這個問題。愿景方面表示，專業物業公司進駐后，首先對停車位進行優化整理，重新施劃停車位、清理堵塞消防通道車輛，加設道閘管理排除非小區車輛，使得勁松一、二區的停車秩序得到了有效提升。為進一步解決“停車難”問題，愿景集團以及街道開始挖掘勁松社區周邊企事業單位停車資源，以求建立錯時停車機制。目前“潮汐停車”以及“露宿停車”兩個方案正在推進中。
“我們引入便民業態，不是什么賺錢投什么，而是居民需要什么投什么。”鄭旻硯表示，根據居民反饋意見，社區食堂、美好會客廳、自行車棚、匠心工坊等大量的便民業態相繼在示范區內落地。
作為對改造方的扶持，勁松街道設置了為期三年的物業扶持期，統籌提供相關服務和低效資源的運營權等優惠政策，讓物業公司能夠通過對閑置空間資源的盤活獲取合理收益，以實現一定期限內的投資回報平衡。
老舊小區要自我“造血”
建立長效機制是關鍵
今年1月12日在接受市人大代表詢問、政協委員咨詢活動時，北京市住建委主任王飛曾透露，老舊小區綜合整治是今年市住建委的“1號”工程，該委正研究制定老舊小區綜合整治的政策機制，推廣“勁松模式”，支持社會資本引入老舊小區綜合整治。
而在“勁松模式”被官方推廣之前，專業物業管理的缺失，也是困擾勁松社區管理與提升的大難題。何海軍透露，此前勁松街道每年收到的投訴，也大多與物業相關。而老舊小區若想實現自我“造血”，專業的物業管理勢必要盡快落實到位。
為了從根本上實現由街道管理向物業
服務企業專業化管理社區過渡，順利引入物業服務企業進駐社區，勁松街道從2019年3月起，向居民做了大量的宣傳工作。2019年8月，勁松北社區以“居民過半、建筑面積過半”的形式，正式選聘愿景集團旗下的物業服務企業入駐，這也是本市首個通過正規“雙過半”程序引入專業化物業管理公司的老舊小區。
而在引入物業公司對社區進行專業化管理后，對于社區認同感提升的勁松北社區居民，在物業費繳納上變得更為積極。
據悉，在經過半年的物業服務“品嘗期”后，2020年1月1日，勁松北社區40多年來首次開始收取物業費。標準與直管公房一致，多層0.43元/平方米、高層1.42元/平方米。開年第一周，收繳率就突破了30%。截至6月底，收繳率達到了60%。
“目前勁松北社區的物業費是低于市場價格的。三年物業扶持期后，街道會委托專業評估公司對我們的物業服務標準進行評估，根據評估價格，經全體業主‘雙過半’同意后調整，達到物業費用與市場接軌。” 鄭旻硯說道。
在業內觀點看來，對老舊小區實行綜合整治，不僅僅要一次性地升級小區的基礎設施，更要建立起老舊小區管理的長效化機制，讓改造成果保持下來，避免小區因為后期的失管漏管再次回到老舊狀態。
事實上，為鞏固老舊小區綜合改造成果，防止改后失管現象，2019年北京市住建委已將完善小區物業服務列為老舊小區綜合整治的前置條件。
據悉，在勁松北社區之外，目前三至八區的物業引進計劃也在推進中。截至目前，勁松一至八區物管會已經成立，愿景集團已經向街道領導匯報三至八區物業引進方案，擬采用“雙過半”“先嘗后買”等方式來引入專業物業服務。
改造難題疊加盈利預期
企業探索“微利可循環”
2019年以來，在官方層面的發聲中，老舊小區改造變得愈發高頻。進入2020年，老舊小區改造更是“加速出圈”。盡管國家及地方均對老舊小區改造提供了一定政策及資源支持，但從愿景集團投身勁松老舊小區的改造案例來看，在目前老舊小區綜合整治實踐中，像愿景一樣的社會資本改造方，仍然面臨著很多“現實困境”。
首先是融資難。鄭旻硯直言，老舊小區改造屬于長期惠民型社會事業，在財務上具有盈虧平衡周期長、項目利潤率低、需長期穩定運營才能獲益的特征，如不能獲得長周期低成本銀行融資產品等支持，將造成企業融資成本高企，老舊小區更新改造的規模和速度也會受限。
鄭旻硯指出，當前社會資本投入資金，主要獲取的是老舊小區更新改造形成的便民空間運營權益，而目前我國金融機構運營權質押類產品種類、審批流程和風控體系還有待健全；社會資本在以運營權向金融機構申請貸款支持時，仍然需要滿足足額資產抵押和較高擔保措施等硬性要求。同時，擔保公司也要收取較高擔保費并提供反擔保措施，社會資本融資難度較大。
“此外，社會資本投資參與老舊小區改造屬于新鮮事物，相應投資缺少可研報告、政府審批文件等，與金融機構既有的審批程序性條件難以匹配，在申請金融機構貸款過程中往往也會遇到障礙。” 鄭旻硯補充道。
像愿景集團這樣以社會資本身份切入老舊小區改造的新生力量，迫切需要國家加快健全金融支持機制。鄭旻硯向北京商報記者表示，希望看到的是出臺金融機構支持老舊小區綜合整治的相關措施，在經營權質押、貸款利率、擔保費率等方面提供支持。
克而瑞研究總監馬力向北京商報記者表示，融資對于參與小區改造的企業而言確實是個難題。“各方都有各自的理由。沒有抵押物，銀行存在風險；融資難，參與企業的資金門檻就高。中央鼓勵通過PPP模式或者企業發債的方式融資，具體措施政府還在研究中，風控是關鍵。改造老舊小區對政府而言是個民生工程，對社會資本而言是個生意，兩者怎么平衡、風險怎么控制都是涉及融資問題的關鍵。”
在馬力看來，老舊小區改造當前比較主流的形式，還是“政府出資、政府主導”。“社會資本參與老舊小區改造未來能否成為主流，主要看幾個核心問題能否解決：老舊小區改造利潤從哪里來？如何解決融資和政策問題，讓更多的社會機構和資本能夠參與其中？政府希望社會資本參與解決資金問題，但是雙方的出發點不同，只有達成平衡，民營資本才能真正積極地參與其中。”
值得注意的是，在融資難的現實問題下，老舊小區改造背后的企業盈利模式也被重新審視。
據悉，愿景集團與勁松北社區簽訂的是20年合作協議，憑借對項目可持續的設計、改造與運營，愿景集團提出了“微利可持續”的長效管理機制，即通過物業、便民服務空間、停車管理等可持續運營收入，彌補前期自選類改造投資。
北京商報記者了解到，愿景集團在勁松改造項目中的收入結構大致可以分為幾大塊：閑置空間出租收入46%，物業管理收入26%，停車管理收入19%，多種經營收入5%，政府三年補貼4%。現階段，愿景集團在勁松北社區的收益，更多地還是依靠閑置空間出租收入以及停車管理收入。盡管在開始收費后半年，愿景集團物業已經實現了60%的物業費收繳率，但是街道及企業方面均表示，這樣的水平之于企業而言仍然是“虧本服務”。
事實上，愿景集團對于老舊小區改造周期長、利潤微薄，也有著清楚的認知。按照愿景的內部規劃，后續通過賦予對社區低效空間經營權和物業服務、停車服務收費以及可能落地的養老、醫療等業態實現投資平衡，項目預計十年左右收回投資。
“如果這些新增業態，順利落地并進行規模化運營，我們在勁松項目中的管理成本、運營成本還能進一步降低。”鄭旻硯說道。
來 源： 北京商報
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