房地產市場已然進入下半場，這是一個增量見頂，存量待挖掘的時代。
佳兆業城市更新研究院發布的《2019-2020房地產行業白皮書》指出，如今中國房地產總市值已超過300萬億元，增量市場每年遞增16萬億元左右，按現有每年2%的轉換率計算，城市更新已是6萬億元的嶄新市場。未來隨著總市值的不斷增加及存量轉化率的持續提升，毫無疑問，這將是一個新的十萬億元水平的黃金賽道。
在巨大的行業發展前景下，房企紛紛下場搶奪城市更新“蛋糕”，試圖在這個領域找到自己的位置。然而，不可忽視的是，城市更新不同于一般的土地出讓，項目運作周期長、復雜度高，不可控因素較多，難度極大。
6月20日，在由南方出版傳媒股份有限公司主辦，時代傳媒、時代周報、時代財經等承辦的“遇見2020·時代論壇”上，佳兆業集團城市更新研究院業務總監戴哲分享了關于城市更新未來的市場格局及發展趨勢的思考。
2019年8月28日，廣東省政府出臺最新的粵府71號《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》，全面推進土地供給側結構性改革，優化“三舊”改造市場化運作機制，明確廣東省內城市更新政策大基調，整個大灣區開始走向大同時代。
戴哲認為，如今舊改政策正在從“百花爭艷”到“逐漸趨同”，各地對舊改中的做法漸漸形成共識，規則越來越明確，操作也越來越規范。
在這樣的背景之下，灣區協同的發展格局勢在必行，未來將形成廣佛-莞深的大都市結構。除各城原有核心城區以外，廣佛-莞深外圍連綿帶如南沙、濱海灣新區、大空港及前海等地，或將是未來5到10年城市更新的主戰場。“東莞水鄉、濱海灣及周邊，可能成為大灣區協同發展的最后一塊拼圖。”
匹配重點發展片區及高密度區位，加持項目向高增值空間轉化將是城市更新未來發展的另一個趨勢，戴哲指出，已批更新計劃和城市軌道交通站點分布有較大關聯，TOD模式將引領城市更新市場新方向。
佳兆業城市研究院統計數據顯示，以深圳為例，截至2019年底已批更新計劃中40.9%位于軌道站點500米范圍內，其中2019年軌道站點500米范圍內的更新項目達到44.8%。2019年新增計劃基本位于人口密度較高的地區，這些區域的基準容積率較高，高強度開發也是未來城市更新發展的趨勢。
根據全國16個城市公布的軌道建設計劃，佳兆業城市研究院估算，在未來5年內，4000多個TOD站點會帶來近7000萬平方米城市更新的空間，TOD將是下一個萬億元規模的大市場。
在歷經多年發展之后，中國城市化進程已從“粗放式發展”進入“精細化運營”，城市更新領域也開始走向下一個世代，政府不再滿足于簡單的拆除重建，而是向運營主體提出更多需求，其中產業發展逐漸成為最受關注的話題。
據統計，目前明確出臺新型產業用地政策的城市已經達到22個，大部分是在2018年、2019年兩年內發布。從政策走勢上來看，產業發展配套將是未來城市更新發展的趨勢，城市更新核心問題已經變成如何導入產業。
在這樣的背景下，打破純粹的商住類城市更新，擁有產城融合、工改工等標桿項目品牌建設和復制輸出的能力，強化產業規劃、產業招商、產業運營、產業投資等資源整合力將成為房企的核心能力。
此外，對于動輒八九年的城市更新項目而言，現金流和金融能力非常重要。伴隨著越來越多的資本方開始對城市更新領域虎視眈眈，戴哲認為，與金融機構打交道，借助資本的力量發展成為關鍵。
“佳兆業內部有句話叫‘八年抗戰’，要穿越這個長周期一定要有決心。首先要明確做城市更新是來投資的、不是來投機的；第二團隊要配備齊全；第三要做好前置準備；第四要做好資金引入，保證好糧草去做后期的轉化。”
戴哲還指出，通過基金發展模式實現從重資產向輕資產轉變，作為基金管理方以小投入撬動大資本，從原先獲取住宅開發收益升級轉型為獲取管理費用和超額利潤分成收益，將是城市更新發展未來的新趨勢。
來 源： 時代財經
編 輯：liuy
