房地產作為中國經濟發展的支柱型產業，在疫情期受到了不小的影響。但隨著復工復產的有序推進，房地產市場正在逐步恢復正常運行。
為此，搜狐財經、搜狐焦點聯合策劃“樓市之春，全力以‘復’”系列專題，對話經濟學大咖、房產業內專家和品牌房企代表，以媒體視角，發樓市先聲，集大家之言，助行業復蘇。
4月29日，搜狐焦點獨家采訪首創經中城市更新平臺總經理、北京市四方房地產開發有限公司總經理曹和竹，就疫情之下首創經中城市更新平臺公司的復工進程、疫情對城市更新項目的影響、城市更新與傳統住宅開發的區別等問題進行深入剖析。
高質完成疫情下的項目開盤
首創經中城市更新平臺公司成立于2017年5月，服務于城市更新需求，提供城市更新解決方案。小營路5號項目是首創經中城市更新平臺公司在北京的首個住宅類城市更新項目。
4月16日，小營路5號項目順利開盤。新冠疫情底色下的項目開盤，與往常大有不同。曹總談到，開盤當日，小營路5號并未在線下舉行大規模的開盤活動，而是將開盤重點工作轉向前期客戶梳理，精準邀約和分組看房，最大限度避免售樓處擁擠。
另外，除了看房前客戶健康狀況確認、售樓處體溫檢測、個人信息填寫、環境定期消殺等常規健康保障措施之外，為應對疫情沖擊，小營路5號項目還緊急上線了VR看房系統和在線選房系統，方便購房者在線上了解和購買項目。
好的項目從來都不缺乏客戶。曹總說道，開盤10天，小營路5號的草簽套數達38套，正式簽約13套，成為朝陽區4月新房銷冠。這與小營路5號的先天優勢，以及首創經中城市更新平臺公司有力的復工復產舉措息息相關。
小營路5號位于亞奧板塊，緊鄰北四環，區位優勢明顯，周邊交通便利，配套完善。但璞玉能否成為美玉的關鍵，還要看雕刻的匠人。小營路5號順利開盤，離不開首創經中城市更新平臺公司的復工努力。
受疫情影響，小營路5號的掃尾工作和銷售證獲取均有所滯后。為盡快實現項目開盤，首創經中城市更新平臺公司從2月份就開始籌備復工復產，包括勞務溝通、人員和物資到位情況確認等。小營路5號的項目工人都是外地人，在復工前還要解決工人回京隔離和餐飲住宿等問題。
充足的復工準備為小營路5號的順利開盤奠定了基礎。今年3月，小營路5號初步啟動復工安排，3月25日正式取得銷售證，3月28日實現100%復工。從全面復工，到項目開盤，僅用了19天時間。
疫情影響購房需求
疫情之后，購房者對居住環境、房屋健康問題和公共空間大小、區位和配套要求等方面都有了新需求。曹總談到，選擇小營路5號的購房者，更多也是基于對生活品質的要求。這也進一步佐證了小營路5號在規劃設計上的可圈可點之處。
曹總介紹，小營路5號主要有5大符合后疫情時代購房者需求的規劃設計。
包括易于實現封閉式管理的現代化門禁系統，靈活的2.5居設計、雙衛的配置、類新風系統的空調裝置，以及較高的精裝修交付標準。由于疫情之下居家生活更多，所以這些規劃設計都成為疫情之后購房者更加關注的元素。
曹總談到，疫情之后，首創經中城市更新平臺在新的住宅更新項目中，還會做進一步的改進。在操盤過程中，根據項目情況進行逐步升級，復制和推廣較好的現有經驗，再根據消費者的新需求，對新的住宅產品做進一步改善，比如更大的居家空間，更多的活動空間、更廣的收納空間、更高的廚房需求等等。
在曹總看來，與過去暴漲暴跌的行情相區別，北京這幾年的房地產市場以穩為主。北京作為國家首都，金融、科技、文化等發展后勁比較強，“整個北京的發展還是很有活力的”。再加上北京屬于淺山區，可開發用地比較少。
在控制未來土地和住宅增量的基礎上，“未來北京的房地產總體來說，我覺得應該是保持一個平穩的趨勢，可能有逐步的小步伐上漲，短期應該不會出現暴漲趨勢”。因而，曹總認為，對于剛改和剛需一族而言，現在入市買房應該沒有問題。
城市更新成未來北京房地產發展的趨勢
在曹總眼中，相較于傳統的新房項目開發，包括小營路5號在內的城市更新項目的操盤更加復雜。
第一，城市更新的產業鏈條更加復雜。傳統住宅開發的產業鏈環節比較短，從拿地，到規劃設計、工程建設，再到營銷推廣，幾年內就能走完整個項目周期。但城市更新對傳統的房地產開發鏈條進行了延展，包括前期的資產獲取，規劃設計提升，原有住戶或商戶的清理騰退在內的歷史遺留問題協調等。
第二，城市更新的成本更高，難度更大。曹總說：“就同品質的房子來說，城市更新的成本可能還高于新建的成本。”與已經打造出標準產品線的新房項目開發不同，各個城市更新項目不太一樣，一些土地需要補全規劃等手續，還要做結構檢測和建筑加固等額外工作，總周期很可能會長于新建住宅項目。
第三，城市更新對開發商的要求也更高。曹總認為，城市更新項目對開發商能力的要求更高一些，因為城市更新項目不僅涵蓋了傳統住宅開發所需的能力，還要增加運營、資本運作等能力。尤其是持有運營的城市更新物業，會涉及到REITs、ABS等資本運作的能力，而傳統開發商的資本運作主要以融資為主。
第四，城市更新在盈利模式上存在一定的不確定性。曹總表示，城市更新在開發商的能力和對物業價值的提升方面是不確定的。“可以理解為這個模式，其實還沒有探索出一個固定的模式，現在大家也是都在探索，而且都在嘗試。”嘗試的方向包括住宅、長租公寓、文創園、商業物業等等。
就北京的房地產市場來說，曹總認為北京已經進入了存量地產發展的階段，“大的來說，城市更新是一個大的趨勢”。但城市更新所涉范圍很廣，類似小營路5號的住宅類城市更新項目非常難得，“像這種地段，這種品質的房子，其實未來也是可遇不可求的”。
來 源：搜狐焦點
編 輯：liuy
