經濟從高速增長走向高質量中高速增長，這是經濟新常態；城市建設從“大拆大建”走向“原地翻建”，這叫城市更新。
2008年以來，南京先后啟動三輪大規模棚戶區改造，18.2萬戶居民遷入新居，共享城市發展紅利。
在精明增長、內涵式發展的新階段，突飛猛進式改造已難施展。從過去的一拆了之，到如今的原地翻建、抽戶搬遷、有機更新，參差多態的“吐故納新”,正成為城市更新的常態選擇。和居民慢慢商議著辦，留下城市“煙火氣”“人情味”的同時，催生了更多的可能。《南京觀察》記者探訪南京老城改造的項目現場，走進居民生活場景，傾聽他們關于城市改造的心聲。
剩下都是“硬骨頭”，商量著辦
10月29日中午1點多，石榴新村的空氣里還飄著飯菜余香。小王府巷5號住戶陶長英正收拾好碗筷，爬上9級陡梯準備午休。“廚房”就在“樓道”下。今年已83歲的她，已在樓上不到20平方米的隔間蝸居了30多年。角落碼了一排雪碧瓶，“這是儲水的，全靠自己拎。”
石榴新村內多為上世紀50年代的居民自建房，私搭亂建嚴重，是毗鄰新街口商圈的最后一處危房片區。“這里總占地面積1.6萬平方米，有388戶居民，居住條件臟亂差，大家都有動遷改善的愿望。我們要反復跟居民解釋的是，和范家塘不一樣，這是原地更新，不是拆遷。”越城集團是具體操盤秦淮老城改造的國資平臺，該集團副總經理陶瑩告訴記者，這里計劃采用有機更新的辦法，原地、原高度、原面積翻建，讓大部分住戶留在原址圓“安居夢”。
改革開放四十多年，南京城市建設經歷二三十年“大拆大建”，城市框架拉開，布局初定，尤其主城已告別大規模建設。2008年起，南京先后啟動三輪大規模棚戶區改造，如今剩下的都是“硬骨頭”。南京市房產局安居工程處處長顏江說，本著量力而行、盡力而為的原則， 今年南京市下決心采用城市更新的辦法，在石榴新村進行試點。以往老城改造，老百姓拿錢拿房走人，地塊留給政府運作。石榴新村告別拆遷走人，而是政府和居民一起商量著進行原地翻建。
9月20日，石榴新村城市更新(安全消險)項目開展第二輪意見征詢，陶長英便是最早一批簽字同意的住戶之一。“這是利民的好事，我支持。留在這里能離子女近一點。我相信，政府不會欺負我!”
“6月8日，我們進行第一輪意愿征詢，要不要改造，居民很積極，三天同意率就超過了90%。”陶瑩告訴記者，9月20日原地翻建改造設計方案出臺，按規定要開展第二輪意見征詢。一個月下來，簽字同意的鄰居有260多戶，占約70%。按照規定，必須達到80%才能進入項目正式簽約階段。
“我們先等等，如果達到了79%，我們就是最后同意的那1%。”部分居民態度“曖昧”，他們愿意翻建，但想再拖拖，看看政府會不會出臺更優惠的政策。
10月29日下午2點半，秦淮區委書記林
濤一行來到現場召開座談會，和居民面對面溝通訴求。簽字同意的居民提建議、談需求，不同意的居民說問題、尋解法。“為什么我家第三層的面積不算在內？”“為什么他家第二層的面積合規，我家的就不算？”…… “我家6口人，改造后給的面積不夠住……”在聽到居民陳永康的問題后，林濤把所有利民政策“搬”出來，一項項作分析，給陳永康出起了主意。疑慮一一消解，陳永康隨即簽字同意。林濤在會上強調，要盡全力解決好居民的疑慮和合理需求，順利推動項目進程，堅決把好事做好。
傍晚5點多，座談會結束時分，天空染上一片紅霞，石榴新村的傍晚一如尋常。有居民拿出4米高的竹竿，取下晾曬在桿線上的衣物，那上面的電線交織如麻；騎車穿梭的居民擠在了一米多寬的巷子里……小王府巷口，“實施城市更新，消除大拆大建”的標語，橫拉在項目工作組辦公室旁，天色漸暗，工作的夜燈也隨之亮起。
“居民簽字率已超過80%!” 11月1日下午，陶瑩告訴記者最新進展。“小勝”之后還有大考。下一步，將開始與居民對具體翻建協議進行簽約，按規定，必須達到97%的簽約率才能實施改造。“我們希望能在這里做城市更新，讓居民住上獨立成套住房。”為此他們準備了使用面積從20平方米到67.5平方米的20多個套型設計，每戶住戶都是定制方案。
萬一達不到97%怎么辦？他們也準備了“備用方案”——按照危房消險的要求，指定方案進行加固維修，目前方案也已貼在了石榴新村的公告欄上。
做最緊要的事，危房清零
相比于石榴新村居民熱烈期盼而微妙計算的心態，鼓樓區虎踞北路4號05幢翻建牽頭人張玉延如今則是長舒了一口氣。
“六年不懈努力，今天終于如愿以償，為這一天等得太久太久。”今年9月3日，虎踞北路4號05幢樓居民張玉延發了一條朋友圈。當天，他拿到南京市首例C級危房居民自籌資金翻建項目的規劃許可證，忍不住流了淚。過去6年，張玉延很少睡好覺，去政務大廳停車繳費的單子一抓一大把。10月29日，他帶著記者來到自家門口，樓棟拆除原地圍擋，“整個翻修工程將于年底前正式開工。”
2019年，南京市出臺《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》，提出用3年時間完成全市在冊危房治理任務。南京市委十四屆九次全會做出莊嚴承諾，“決不能讓人民群眾在危房里奔小康”，危房治理作為2020年城建的第一任務，今年南京市將完成在冊406幢危房的消險治理工程。
早在2014年，該幢樓被鑒定為C級危房，即“局部危房”。當年，區住建部門向產權單位和產權人下發了整改通知書。經過商議，居民選擇重建。分歧從重建的第一步——選擇房屋結構階段就變得激烈。包括張玉延在內，大部分居民傾向于較為穩固的框架結構，但有少部分人以造價高為由反對，選擇相對便宜的磚混結構。好不容易統一思想，到了設計圖紙的時候，矛盾再次顯現。24戶居民的房屋面積從15平方米到88平方米不等，但大家都想借著這次重建，住上更大的房子，各方再次僵持不下。張玉延一氣之下把相關政策規定打印下來，在居民議事會上念給每個人聽，第一條就是“原址、原面積、原高度”。“我們排險翻建是為了實現共贏，不是要借機重新分配為自己爭利。”
他坦言，取得居民共識是整個項目最難啃的“骨頭”。考慮是居民自主自籌行為，為了避免以后出現糾紛，他堅持要取得所有人的簽字。去年9月，《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》發布。《消險方案》明確，C級危房改造方案經90%以上住戶同意，就可以啟動翻建程序。同時，費用按照市、區財政和產權人2：2：6的比例分擔，這對以后的危房改造來說是一個積極信號。
在拿到規劃許可證的3天后，張玉延又在朋友圈曬出了繳費通知書和完費憑證，上面顯示翻修項目拿到了6項減免。“百姓滿滿的獲得感”，他的配文里這樣寫道。
秦淮區八寶前街72號院小區11幢居民樓翻建項目進展更快。居民已經準備拿鑰匙裝修了。這里的改造模式略有微調——抽戶改造。秦淮區房產局相關負責人介紹，這一建于1954年的3層小樓，入住了44戶居民，最小的住戶只有16平方米，最大的也不過50平方米。重新翻建中，設計者想提高房屋宜居性，最終做通了3戶居民的工作，他們遷出，這3戶的建筑面積分攤給其他住戶。目前每戶增加了2—3平方米面積，原來的筒子樓優化成套房，廁所、廚房一應俱全。
按照《消險方案》，這一幢D級危房(整幢危房)翻建費用按照市、區財政和產權人3：3：4比例分攤。如今這樁翻建一新的住宅成了小區里的“熱議話題”。當聽說有鄰居對掏錢翻建略有微詞時，小區門口的老人們大聲議論著：“他們還不愿意掏？我們羨慕還來不及呢!我們的房子也老了，后面也要維修，政府支持一點，我們自己掏一點，這個模式很好。”
“我就出生在這兒，哪里也不想去。”金長康已在玄武區衛巷10號住了62年，如今已在外過渡4個月。這片解放前就已經存在的二層小樓，被評定為D級危房，將進行整體翻建。他經常回來看看項目進度，從項目規劃中學到一個新詞“三獨”——獨門、獨衛、獨廚，他心里高興了好幾天。9月，建設效果圖展示出來：三層小樓白墻灰瓦，巷道小路見縫插綠，東西兩側還有消防通道……他萬分感慨，“在危房里生活，到處私拉亂接的電線，每天都心驚膽戰，就怕失火，以后可以放心了。”
這一改造項目的副指揮長楊斌告訴記者，翻建除了徹底消險，還將樓間距擴大到4.8米，抬高地坪40厘米消除積水，為地下管網留出空間，后續還計劃引入燃氣等配套建設。目前，10棟危房涉及到的47戶，已搬遷32戶。“今年底全部搬遷完，2021年9月底完工交付入住。”楊斌說。
下繡花功夫，留下城市“煙火氣”
順著曲曲折折的小路深入小西湖片區，街巷升騰的是熟悉的“煙火味”。虛掩的門內傳來切菜的“咚咚”聲，門口泡沫紙箱里種著蔥蒜，三兩只雞在巷子里“閑庭信步”。“我們是選擇留下來的那二分之一。”記者遇上居民萬建新正提著一袋垃圾往外走，他是這里土生土長的“老城南人”， “我們祖祖輩輩都是住在這里，算起來至少也有一二百年了”。
小西湖片區里原本住著1000多戶2000余人，人均居住面積僅12平方米，衰敗破舊的街巷機理間，留存著7條歷史街巷、區文物保護單位2處、歷史建筑7處。這里的改造可謂處處掣肘，肩負著歷史風貌區保護和棚戶區改造的雙重使命。
雖然與繁華的老門東街區近在咫尺，但小西湖的改造卻另辟蹊徑。“現在看門東也有缺憾，缺失生活氣息、煙火氣。”南京歷史城區保護建設集團董事長范寧說，2015年謀劃“小西湖”片區改造時，不再“自上而下”——將要保護的留下來、把沒價值的拆掉、搬走原有居民。而是采用逆向思維、自下而上的更新思路。政府與高校設計專家和志愿者團隊合作，走進百姓家門一起商量，最終確定了“自我更新、有機更新、持續更新”的保護新路徑。
“在這里去留自愿，協商解決。”現場負責人告訴記者，通過前期摸底調查，以“院落和幢”為單位，居民達成意愿整體搬離。其中，院落中“落單”但不愿意搬走的公房居民，也可以申請平移安置房。小西湖微更新項目將已完成搬遷的12個地塊作為一期示范性實施項目，另有6個即將完成搬遷的地塊作為二期示范項目。
在箍桶巷開店的年輕王志勇既賣毛蛋和活珠子等南京特色小吃，又賣漢服。“我家是這里第一波拆遷戶啊。”王志勇感慨良多，“之前這里差到根本不能看，現在臨街一面被整體改造，風格清新的甜品店也開起來了。”不過看著“小西湖”片區不緊不慢地改造，他還是有點著急和擔心：“搬遷和補償方案涉及多方，十分復雜，再過五年十年，這里能不能徹底改造好都要打一個問號。”
“繡花式的微更新改造，與其說是一種折中，更是一種智慧的傳遞，它需要改造者在很長的時間里，用耐心、韌性、智力不斷尋找與不同利益主體共贏的平衡點。”范寧認為，小西湖的實踐恰恰需要小火慢燉，用時間來檢驗。
今年5月，南京市規劃和自然資源局、市房產局、市建委印發《開展居住類地段城市更新的指導意見》，明確鼓勵綜合運用政府征收、與原權利人協商收購、原權利人自行改造等多種城市更新模式。不再強調“拆改留”的快速推進，而是強調對更新地段進行精細化的甄別，結合建筑“留、改、拆”方式的不同，逐輪征求居民意見。第一輪征詢相關權利人意見，須征得不低于90%權利人同意后方可上報計劃。形成綜合最優方案后，并進行第二輪征詢相關權利人意見，須征得不低于80%權利人同意后方可上報方案……
城市更新的最新動態，牽動著江北新區龍虎巷住戶的心。占地面積0.8平方公里，常住約8000余人的江北新區頂山街道龍湖巷社區，有百年街巷，位于擁有百余年歷史的鋪鎮車輛廠西側。百年前，隨著津浦鐵路這一龐大工程開工，大量北方修路工人南下，形成街區。
72歲的董阿姨就出生在龍虎巷，自家住的四合院是文物保護單位，問起房子有多少年頭，她算不出，只記得“自己出生時就有”。不足四十平方米的房子里，承載了董阿姨的大半生，而她的兒子果斷走出這里，“房子老舊設施差，年輕人怎么住得慣哦。”
最近一個好消息傳來。11月，頂山街道將啟動片區提升工程，從道路整治起步，還將進行房屋外立面出新、店招店牌統一更新。更為深入和精細的提升工程已在規劃中，在尊重居民意愿和保護文物的前提下，新區計劃將社區劃分為住宅保留區、特色風貌整治區、歷史文化整治區。200米的龍虎巷，擁有著12處文物保護單位，正是規劃中的歷史文化整治區，也是提升工程的重中之重。
鄭開榮居住的龍虎巷54號，是一套標準的天津式風格四合院。在他的記憶中，這里曾是相當漂亮的院子，前面有門樓，有屏風，還有回廊，每逢過年過節或遇大事，屏風打開，十分氣派。龍虎巷人記憶中的繁華，在眼前陳舊的百年老巷之中，還留有許多痕跡。山墻上仿造英式壁爐砌筑的裝飾物，青磚黑瓦間藏著百年歷史積淀而來的底蘊和氣質。大家都期待，經過精心整治，這條寓意“藏龍臥虎”的老巷定能拾回昔日驕傲。
告別單一模式，城市更新“參差多態”
昔日大干快上的棚戶區、危舊房改造，讓城市快速擴張、環境得到大幅改善。南京市房產局相關負責人介紹，南京市自2008年、2012年啟動了兩輪棚戶區改造工作，實現了近1500萬平方米的棚戶區改造，9.7萬戶群眾直接受益。“十三五”期間，南京不斷自加壓力推進棚改工作，截至目前，全市共計完成棚戶區改造項目431個，改造房屋面積約1940萬平方米，直接受益群眾約8.5萬戶。“十幾年前的江東地區，就是一片臟亂差的‘城中村’。”建鄴區江東商貿區相關負責人回憶，這里曾是南京大拆大建體量最大的區域之一。自2009年至2018年，園區進行了多次大規模的地塊征收改造工作，拆遷總面積達110萬平方米。
“連續五年棚改，溧水城區舊房子幾乎看不到了。”溧水區房產局副局長曹春水說。溧水的大規模棚改工作起步于2015年，今年，全區計劃完成棚改1.2萬套，年底將實現城區棚戶區清零。“棚改安置房回購是溧水棚改的一大創新。我們在分房前收購居民手中多余的安置房，價格一般高于安置價格，略低于市場價。收購回來的房子可以盡快安置下一批居民，這樣縮短了居民在外租房過渡的時間，也有利于資源的合理調配。”曹春水說。而在六合，讓原住民覺得“有面子”的一件事就是，西門油廠地塊等十大保障房片區全部選址滁河邊上的“黃金地段”，不僅環境好，配套也上檔次。
“出了中山門，就是鄉下人。要看老破舊，就來孝陵衛。”在雙拜巷住了幾十年的張振民，逢人就要開這個玩笑。不過最近，老張不開玩笑了。今年，玄武區啟動雙拜巷棚戶區改造，目前交房及搬遷率已超97%，是今年全市國有土地征收速度最快的項目之一。
占地6.1萬平方米的雙拜巷，是南京主城最大的一片棚戶區，常駐人口超過3000。“大部分年輕的本地人都在成熟小區買了房子，住在這里的主要是本地戶籍的老年人和外來務工人員。”孝陵衛街道宴公廟社區書記王曉傳說。“我最大的心愿，就是這輩子能住上現代化的小區房子。”年近七旬的張恩龍時常念叨的心愿很快就能實現了。玄武區舉全區之力，落實資金、房源和安全“三保障”，平衡在征及儲備項目資金，優選顧家營、盛和家園等“就近安置”保障房源。
相比于在老城中心“螺螄殼里做道場”，雙拜巷“騰挪”空間更大，可以實施征地拆遷。相關人士分析，隨著大規模棚戶區和危舊房改造進入尾聲，大拆大建的模式已不適用。征收動遷還是就地翻建，一個項目一個方案，和產權人商量著辦，接下來是更多元的常態化城市更新過程。
在這個過程中，產權人也有個重新認識、心態調試的過程。
因地制宜、精耕細作的城市更新正將成為一種大城市中心城區改造的主流模式。目前，廣州、深圳都設立了專門的城市更新局，上海市于今年7月專門成了城市更新中心，擔負著創新舊改機制、推進舊改工作的歷史使命。三地運作實施各有不同，廣州強調政府對土地的收儲，深圳有更為開放的多主體更新項目申報機制，上海則主要依托政府試點開展城市更新工作。
在省政府對2017-2019年度棚戶區改造工作督查考核中，南京連續三年獲得了省棚改真抓實干獎勵。“南京的城市改造，將更加注重保存城市街巷肌理，加強歷史遺留建筑保護力度，通過‘拆、改、整、留’等多種模式，積極引導進行保護性改造。”南京市房產局相關負責人表示，希望通過石榴新村等復雜的典型項目進行專案試點，為新時期的城市更新樹起標桿。
來 源：金臺資訊
編 輯：liuy
