近期地方樓市紓困政策接連落地，市場關心此輪松綁能否提振樓市。從5月房企銷售數據看，環比數據已經止跌回升，出現明顯好轉，但同比仍表現慘淡，單月和累計跌幅仍在擴大，目前市場尚難言筑底。
此輪松綁政策特征在于頻率密集，力度逐漸提升，甚至觸及限購、限貸、限售等核心政策，且逐漸向高能級城市延伸。不過，業內預計政策發揮效果仍存在一定時滯，寄希望于下半年出現回暖信號，其中一二線城市會率先復蘇。當前樓市整體回暖仍未到來，導致房企拿地趨于謹慎，土地市場也維持清冷。
房企銷售環比止跌同比慘淡
5月房企銷售出現了一絲暖意，暫時止住了前幾個月連續環比下滑的趨勢，但同比情況仍不樂觀，大多房企離全年銷售目標仍有較遠距離。
克而瑞數據顯示，百強房企5月實現銷售操盤金額4546.7億元，環比增長5.6%，相比4月16%的環比降幅出現明顯改善；但單月業績同比降低59.4%，前5個月累計業績規模同比降低52.3%，降幅較上月進一步擴大。
已披露銷售快報的規模房企體現出相似的特征。碧桂園5月銷售金額為287.1億元，環比增長26.81%，結束了今年前四個月連續下滑的趨勢，但與去年同期相比仍近乎腰斬。萬科5月銷售金額為307.6億元，與上一月308.6億元相比基本持平，同比下跌46.56%。
銷售排名的門檻也隨之急劇下降。前5個月累計銷售TOP50的門檻由去年同期的227億元降至今年的109億元；TOP100的門檻則由83億元降至37.2億元。前5個月累計銷售破千億的僅有碧桂園、萬科、保利發展三家房企，權益銷售金額分別為1500.8億元、1087.7億元和1066.2億元。
中指研究院數據顯示，頭部陣營房企數量減少最為明顯。千億以上陣營僅3家，同比減少12家；第一陣營（500億~1000億）和第二陣營（300億~500億）房企分別為9家和12家，同比均減少9家；第三陣營（200億~300億）房企為15家，同比減少2家，基本保持穩定。
由于行業前景不明朗，大多數房企在年初選擇不披露銷售目標，或者主動調降目標。即便如此，在公開披露業績目標的上市房企中，前5個月的目標完成度仍不及預期，幾乎均低于去年同期水平。
碧桂園的目標完成度相對較高，前五個月1500.8億元的業績相比于4550億元的全年目標，完成率為33%，但仍明顯低于去年同期的39.8%。此外，大部分房企目標完成度均不及30%，例如越秀地產、美的置業、龍湖集團分別為28%、22.8%、20.7%。
“5月銷售數據尚未完全發布，部分開發商或有小幅環比改善，在一定程度上帶來些許市場信心恢復，但房地產銷售季節性較強，且容易受到疫情影響產生較大波動，故依此判定行業景氣是否恢復為時尚早。房價方面，根據國家統計局公布的1~4月數據，目前尚未看到明顯復蘇或筑底跡象。”惠譽評級企業研究董事沈家超在接受證券時報記者采訪時表示。
政策生效仍有時滯
近期地方松綁樓市動作頻繁。據克而瑞統計，截至5月24日，全國已有134城累計出臺了223次樓市調控政策，堪稱近幾年中放松政策出臺最密集的時段，且調控政策頻次呈現逐月走高的特征。政策內容涉及放松限購、限貸、限售及公積金貸款等多個方面，主要集中在三四線城市。
但從房企銷售情況來看，樓市松綁尚未完全發揮出效果。一位頭部房企南方區域銷售人員告訴證券時報·e公司記者，能夠感受到市場略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出臺了公積金轉首付、2.5成首付、降低利率、取消重點區域限購等政策，但提振樓市需要多種因素綜合作用，惠州的大環境還是靠深圳外溢，所以還需要時間恢復市場信心。”
“回暖的力度還沒有達到預期。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，比如從最早出臺政策的鄭州的情況來看，政策刺激效應迅速遞減，所以購房者還是處在觀望階段，如果沒有實質性的穩定預期措施，還會進一步觀望。總體來說，接下來情況仍需多觀察，但6、7月情況大概率不會比4、5月更差。
這輪松綁開始于今年3月1日鄭州放松限購限貸，此舉在業內看來具有標志性意義。一位房地產行業分析師告訴證券時報·e公司記者，自2016年“房住不炒”提出之后，限購、限售、限貸這“三限”成為限制需求端的核心政策，除了2018年末菏澤推動棚改貨幣化而取消限售之外，其他城市難以動搖“三限”，而鄭州率先突破限制，也引來后續多個城市跟隨。
目前來看，已經有多個城市觸及“三限”核心調控政策的放松，且城市能級也不斷提升，逐漸向一二線城市蔓延。例如成都、長沙、杭州、海口等熱門城市都先后加入了樓市松綁行列。
一二線城市需求最為強勁，其松綁措施強度備受關注。“一線城市出于抑制房價過快上漲及控制人口數量過快增長等需要，不太可能出現大力度的松綁政策，更多可能是圍繞著人才引進方面有限松綁。政策效果何時體現無法預期，更多取決于經濟恢復情況和購房者對房價穩定的預期。”沈家超稱。
值得一提的是，南京不久前曾傳出“取消二手房限購”消息，但在當日即被叫停，還有很多地方松綁政策并沒有明確文件。沈家超對此表示，多數松綁政策屬于地方性政策，無明確文件和“一日游”現象意味著地方政府在試探市場反應和上級能接受的邊界，因為中央“因城施策”的指導意見并未有明確的定性定量指標。松綁的邊界必然是不違背中央關于“房住不炒”的底線。
業內將希望投向今年下半年。多位房企相關人士都對證券時報·e公司記者表示，當前行業大環境仍然沒有根本性改善，市場反彈仍需時間。一位TOP10房企人士稱，內部高管預計市場觸底回升的時間點要到下半年。
克而瑞研究預計，6月將是驗證各城市市場成色的重要節點，并給下半年市場定調。規模房企在6月及第三季度，也需盡可能加緊貨量供應，同時積極營銷以提高去化率水平。
上述分析師也表示，政策出臺到市場回暖之間會存在時滯，而且隨著市場需求逐步消耗，時滯會越來越長，“比如2008年刺激樓市時，政策時滯只有3個月，但到了2014年那一輪刺激時，真正傳導到三四線城市就需要兩年以上持續刺激。當前這一輪中，一二線城市一定是率先復蘇的，但三四線城市節奏會非常慢。”
“更為根本的區別是，現在已經不會把房地產作為刺激經濟的手段，‘房住不炒’仍然是政策基調。”上述分析師稱。
沈家超預計，若今后不再有全國范圍的大規模疫情，且經濟逐步企穩，下半年行業銷售同比跌幅將逐漸收窄。主要開發商（非統計局口徑）1~5月的新建商品住宅銷售額同比下跌約50%，若前述條件滿足，惠譽預計全年同比變動數將回升至下跌約25%~30%。
房企拿地趨于謹慎
銷售不振也讓房企投資拿地趨于謹慎，部分出險房企已經無力投資，土地市場仍然處于不溫不火的狀態。
據克而瑞數據，銷售TOP50企業5月投資力度降至今年次低，僅高于1月份，同比、環比分別下降95%和70%。投資意愿相對較高的企業依然是中海地產、建發房產、華潤置地等國企央企，民企在土地市場幾乎隱身。
今年前5個月，新增土地貨值在500億元以上的房企有萬科、華潤置地、中海地產、濱江集團、綠城中國和建發房產。其中，建發房產在5月廈門、福州土拍中拿地近60億元，成為1~5月新增拿地金額最高房企。
部分出險房企受制于資金壓力，已經無緣拿地。對比銷售排行和拿地排行可以發現，融創中國、中國恒大、綠地控股、世茂集團、新城控股、陽光城等規模房企沒有出現在新增貨值百強榜單中。截至5月末，新增貨值百強門檻為31.5億元，環比上漲18%，但同比大降60%。
與此同時，百強房企拿地銷售比大幅下降。克而瑞數據顯示，今年前5個月，百強房企的整體拿地銷售比僅為0.15，其中近八成房企的拿地銷售比低于0.2，近六成企業投資處于停滯狀態。一般情況下，拿地銷售比多在0.30至0.45之間，比例降低意味著拿地趨于保守。
整體來看，5月土地市場呈現量價齊跌的狀況。全國300城經營性土地成交量持續低位，5月總成交建筑面積僅為6606萬平方米，環比下降15.6%，同比降幅再度擴大至六成以上；價格方面，由于5月三四線城市成交占比上升，致成交單價回落至3255元/平方米，同比、環比分別下降32%和19%。
來源：證券時報
編輯：wangdc
