當(dāng)其他城市還沉浸在去年土拍收官慘淡氛圍中，福建漳州已經(jīng)拉開了2022年首場賣地。
1月13日，漳州將五宗位于薌城區(qū)女排娘家基地片區(qū)的商住用地擺上了貨架，吸引了建發(fā)、國貿(mào)、特房等房企參加。
最終，五宗土地均成功覓得買家，總攬金26.91億元，其中建發(fā)競得三宗，國貿(mào)競得一宗，城投競得一宗。
值得注意的是，不同于2021年底的流拍或底價接盤，漳州這場新年土拍還擦出了些火花。
據(jù)觀點新媒體了解，本場土拍中溢價率最低為5.25%，最高達(dá)到了34.2%——這一幕顯然在過去一段時間全國土地市場上較為少見。
新年首拍
五宗地塊分別為2021P13、2021P14、2021P15、2021P16、2021P17，均位于薌城區(qū)女排娘家基地，總出讓面積148792.43平方米，總建筑面積397544平方米，起拍價為24.39億元。
具體而言，2021P13地塊位于漳州薌城區(qū)漳華路以南、延安北路以東，占地面積82135平方米，容積率為2.8，起拍價9.55億元。該地塊由城投以9.85億競得，樓面價4283元/平方米，溢價率3.14%。
地塊位于漳州薌城區(qū)延安北路以東、騰飛路以南，占地面積9246.43平方米，容積率為3.0，起拍價2.22億元；2021P15地塊位于漳州薌城區(qū)勝利東路以北、新華北路以東，占地面積28660平方米，容積率為2.6，起拍價6.86億元；2021P16地塊位于漳州薌城區(qū)勝利東路以南、新華北路以東、打銅街以北，占地面積7816平方米，容積率為3.0，計容建筑面積23448平方米，起拍價1.91億元。
上述三宗地塊均由建發(fā)攬下，成交價分別為2.58億、2.09億、7.22億，最高樓面價為9690元/平方米，溢價率分別為16.22%、9.42%、5.25%。
剩余一宗2021P17地塊位于漳州薌城區(qū)勝利西路以南、新華北路以西、平等路以東，占地面積20935平方米，容積率為2.0，起拍價3.85億元，最終由國貿(mào)以5.17億競得，樓面價12348元/平方米，溢價率34.29%。
整體來看，相比2021漳州收官戰(zhàn)中全部地塊以底價成交的局面，此次土拍反映出來的市場溫度明顯有所上升。
當(dāng)然，背后原因首先與地塊質(zhì)素關(guān)系密切。
據(jù)悉，這五宗地塊均位于老城中心板塊，商業(yè)、教育、醫(yī)療以及交通等配套比較完善；更為具體的是，地塊位于所謂的“中國女排娘家”基地項目片區(qū)內(nèi)，女排的光環(huán)讓整個片區(qū)享有資源的傾斜，這也為項目的銷售奠定了先天優(yōu)勢條件。
從企業(yè)層面看，此次拿地對于建發(fā)、國貿(mào)而言也有著自身的補倉需求。
有市場人士表示，據(jù)其了解，目前建發(fā)、國貿(mào)在漳州市場可銷售樓盤資源并不多。尤其是創(chuàng)下此次土拍最高溢價的國貿(mào)，漳州在售樓盤僅有一個。
除此之外，目前資金端受限局面的緩解讓近期行業(yè)與市場氛圍有所回溫，或也給此次土拍打了一劑強心針。
可以窺見，自11月中下旬
以來，國內(nèi)房企融資渠道和發(fā)行規(guī)�；貜�，政策環(huán)境同樣呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，包括保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、碧桂園、龍湖等企業(yè)融資渠道的恢復(fù)，給予投資者一定信心。
不過，此前類似花樣年、陽光城等債券展期事件仍在發(fā)酵，新房市場尚未恢復(fù)元氣，因此仍可以感受到土拍市場的些許冷靜與謹(jǐn)慎。
譬如，此次建發(fā)、國貿(mào)所摘地塊體量均較小，最大建面是建發(fā)奪得的2021P15地塊，計容建筑面積也僅7.5萬平方米。
一方面對房企資金要求不大，另一方面小體量地塊也讓房企的開發(fā)銷售更為靈活，回籠資金速度快。
“黑馬”建發(fā)
這場土拍另一個亮點是以近12億包攬三宗宅地的建發(fā)。
這家閩系房企旗下上市平臺建發(fā)國際，在近期披露的銷售業(yè)績中，以100%銷售增幅在一眾略顯頹勢的房企里尤為突出。
觀點指數(shù)發(fā)布的“2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)”研究成果顯示，前100房企實現(xiàn)全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內(nèi)累計銷售增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。
建發(fā)國際銷售公告則顯示，截至2021年12月31日止年度，建發(fā)國際連同合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售金額約1300.92億元，歸屬公司股東權(quán)益的累計合同銷售面積約682.69萬平方米，同比分別增長約100.90%和約104.29%。
當(dāng)然，黑馬不是一日煉成，建發(fā)這種增長態(tài)勢已延續(xù)了很長一段時間。
從2016年開始，香港上市平臺建發(fā)國際的銷售規(guī)模幾乎每年都以1倍的速度增長，例如2018、2019年銷售金額增速達(dá)94.07%、86.7%，遠(yuǎn)高于同期TOP100整體的36.6%和16.0%。
即便是2020年行業(yè)有所收緊情況下，建發(fā)國際仍最終實現(xiàn)銷售金額約907.7億元，同比增長78.75%，增幅之大彼時少有。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
這種增長顯然有著一定的特殊性。
建發(fā)國際之所以能迅速做大規(guī)模，很重要的一方面是來自于母公司建發(fā)房產(chǎn)現(xiàn)有成熟優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目注入，尤其是在2018年建發(fā)房產(chǎn)將業(yè)務(wù)定位與控股子公司建發(fā)國際進(jìn)行了一定劃分之后，建發(fā)國際主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及新興投資業(yè)務(wù)此類新增地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年至2020年，建發(fā)國際已從母公司處獲取超過10個資產(chǎn)包。
另一方面，截至2021年上半年，建發(fā)國際平均融資成本約4.48%，較2020年末的4.98%下降50個BP，資金充裕及融資成本低的優(yōu)勢讓建發(fā)房產(chǎn)及建發(fā)國際得以在公開市場加大拿地力度，擴(kuò)大土儲和可售資源。
在觀點指數(shù)發(fā)布的2021年1-11月土儲報告中，建發(fā)房產(chǎn)拿地權(quán)益金額達(dá)840.92億元，新增權(quán)益土儲704.7萬平方米，新增貨值1546.95億元，分列房企中的第7位、第15位以及第16位，明顯高于銷售金額所處的行業(yè)位置。
擴(kuò)儲力度保持高位，讓上市平臺建發(fā)國際的財務(wù)數(shù)據(jù)隨之產(chǎn)生變化。
如凈負(fù)債率指標(biāo)，2017、2018、2019以及2020年上半年，建發(fā)國際凈負(fù)債率分別錄得319.95%、242.08%、175.74%以及247.68%。
但這并沒有給建發(fā)國際帶來太大的壓力。
一方面，資產(chǎn)注入仍在持續(xù)進(jìn)行中，這種動態(tài)過程一定程度上帶來若干指標(biāo)上的錯位。另一方面，母公司的財務(wù)資源支持也讓其擴(kuò)張過程更有底氣。
“公司本身較少單獨關(guān)注建發(fā)國際的凈負(fù)債率，因為建發(fā)國際作為母公司重要的上市平臺，對其提供了較大的財務(wù)資源支持�！苯òl(fā)國際行政總裁林偉國曾表示。
可以窺見，作為建發(fā)房產(chǎn)的控股子公司和建發(fā)集團(tuán)的成員企業(yè)，建發(fā)國際在股東借款和融資上享受很大優(yōu)勢。
例如2019年，建發(fā)國際曾接受建發(fā)房產(chǎn)貸款合計230.8億元，同比增長43.5%；2020年上半年，建發(fā)國際與建發(fā)房產(chǎn)訂立貸款框架協(xié)議，以年利率5.5%向建發(fā)房產(chǎn)尋求400億元貸款融資，以推動項目開發(fā)。
2020年12月公告又披露，建發(fā)房產(chǎn)為建發(fā)國際子公司廈門益悅置業(yè)提供95億元貸款額度。
此外，借助永續(xù)債發(fā)行等融資手段也讓建發(fā)國際的財務(wù)報表有所優(yōu)化。
過去一年，建發(fā)國際快速實現(xiàn)兩道紅線轉(zhuǎn)綠。截至2021上半年，凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率及現(xiàn)金短債比分別為85.1%、69.8%及3.1倍，從兩道紅線順利轉(zhuǎn)為綠檔房企。
當(dāng)然，在如今的行業(yè)環(huán)境下，綠檔并不意味著安全。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
