傳統的樓市 “金九銀十”今年成色不足，不禁讓人對房企的債務兌付問題捏了把汗。克而瑞研究中心數據顯示，今年四季度200家核心房企境內外債券合計到期規模達1812億元，其中海外債約617億元——又一波償債高峰來臨。
而受多地疫情反復、行業持續下行等多重因素影響，地產銷售去化難度加大，房企流動性繼續承壓，行業寒冬之下，房企如何破局？ 近日，筆者關注研究了以綠色代建模式運營的民營房企朗詩綠色管理（00106.HK，以下簡稱朗詩），作為努力自救并初見成效的案例給行業做探索與思考。
重壓之下 躺平還是咬牙堅持？
上海票據交易所信息顯示，目前房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家。業內人士認為，房企如果選擇“躺平”，一旦市場好轉，就將錯失翻身機會。因此，目前不少房企選擇積極自救，主動尋求展期、交換要約等措施，更符合所有利益相關方的最佳利益，也是在房地產行業寒冬下比較好的債務管理方式。盡管這條路不好走，朗詩還是成功了。
朗詩日前發布公告，本金總額為1.32億美元的債券交換要約已完成，現有票據已被注銷，新票據到期日為2024年10月20日。至此，朗詩在今明兩年內將沒有到期的信用債。
朗詩此次交換要約成功，與其良好的基本面及償債能力有著重要關系，展示了資本市場對其長遠發展的信心。在此次交換要約之前，朗詩一直堅持履行到期的償債義務。今年6月，朗詩按時兌付了2億美元境外債券，其中1.1459億美元是提前回購注銷的；近期朗詩集團12億公司債券也已在上海證券交易所提前摘牌，提前足額完成本息兌付；本次交換要約開始前，朗詩也回購了部分現有票據，占現有票據初始本金額的15.3%。
可以看出，朗詩積極推進債務管理，以真金白銀向市場傳遞信心，也體現了管理層對于公司發展、資金及財務健康狀況的堅定信心。
發力代建業務 房企“寒冬”破局新趨勢
需要強調的是，在行業真正回暖之前，展期、交換要約都是以時間換空間，最優的解壓方法是尋找低杠桿時代的新業務，恢復自身經營“造血”功能。
與傳統地產開發相比，代建業務無需購置土地，具有行業周期影響小、低負債、高利潤率等突出優勢，成為當下房企轉型升級的行業風口。目前，百強房企中約有40余家入局代建業務。如何在代建賽道形成核心競爭力，讓代建業務成為可持續發展的“第二增長極”，成為房企面臨的新問題。做自己擅長的事，朗詩的代建之路是有益借鑒。
朗詩從2014年就開始輕資產化轉型，依托二十年來在綠色差異化產品方面積累的能力、經驗和口碑，大力開展委托開發、小股操盤、合作開發等輕資產業務，已經形成“綠建+代建”的核心競爭力。“朗詩出品”的科技住宅具有健康、舒適、節能、環保、智能等多重特性，在全國主要一二線城市及重點經濟區域建立了優質的用戶口碑，去化速度快且溢價率高，老業主復購、老帶新成交比例也較高。
比如，落地成都的自由方舟產品朗詩樂府，銷售單價近2.7萬元/平，比同區位的周邊樓盤每平方米溢價近30%。朗詩與蘇州城投地產合作的朗詩樂府項目，今年1月疫情期間首開，當天在線上去化超8成，成交均價30,709元/㎡，高出周邊同類業態的住宅項目5,000-6,000元/㎡，是目前吳江成交價天花板的保持者。
從公開數據看，朗詩基本完成了從傳統重資產的地產開發模式向資產輕型化模式的轉型跨越。根據2022年半年報，朗詩代建及小股操盤的可售貨值占中國地區總可售貨值的91%。朗詩公布的最新數據顯示，2022年1–9月累計簽約銷售額和累計簽約建筑面積，同比分別提升7%和14%。
立足細分賽道 探索代建新模式
總體來看，房企的代建業務分為政府代建、資本代建和商業代建。根據資源稟賦的不同，各家選擇不同的代建業務。與其他進入代建賽道的房企不同，朗詩將自己定位為地產投行+綠色建商，憑借綠建實力和資源整合能力，成功盤活了多個典型的困境項目。
位于無錫的朗詩新郡在前期開發中多次停滯，朗詩接手后引入專業操盤管理服務，打造綠色科技住宅，使項目成為無錫市核心區域內標桿改善樓盤，并成功扭虧為盈。2021年10月，在市場持續低迷的大環境下，逆勢開盤，推出的532套全部售罄。
中山朗詩新城也是委托開發盤活困難資產的代表項目。該項目停滯了近5年時間，幾度易手也沒能擺脫困境，朗詩接手后僅半年，通過債務和成本結構優化，用少量資金啟動項目，今年5月首開一小時銷售246套，去化9成。
南京朗詩高力璟華府項目，原本開發、銷售均不暢，朗詩介入后引入首發的“健康堡壘”科技系統，從溫度、濕度、空氣凈化、智控等維度，對項目進行全面升級，創造了兩個月售罄收官的記錄。
目前，朗詩代建業務范圍已經從專注于新建開發、科技住宅領域，拓展至存量更新、綠色公建等更多領域、覆蓋更多建筑業態，擁有新建、舊改、城市更新、不良資產處置（法拍、和解、破產重整）、承債式收購、一二級聯動等多種模式的成功案例，在代建領域樹立了地產投行+綠色建商的新模式。
中指院的研究數據顯示，2021年中國代建行業的滲透率為4.8%，而按照歐美國家近30%的滲透率預估，中國代建行業仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場前景可觀。政策層面，保交樓和保障性住房多次在政府文件中被提及，也為房企帶來大量的代建機遇。不過，在經過初期的競相入局和快速增長之后，代建業務的競爭格局勢必加大，這需要房企更多維的專業能力。而有著先發優勢的朗詩已經擁有與眾不同的綜合實力和良好口碑，有望順利穿越行業寒冬，為房企轉型升級提供參考樣本。
