距離2021年結束僅剩3個月了，深圳寫字樓租賃市場進入緊張的年末去化沖刺階段。眼看著一片空置的辦公室，不少寫字樓業主們心急如焚。然而，越是急于出租，越是容易吃大虧。
近期由于寫字樓業主因著急出租，在簽訂房屋租賃合同時，忽略了一些重要的細節及條款，使得自己不僅沒收回應有的租金回報，甚至面臨巨額賠款的案例比比皆是。實際上，寫字樓業主們想要讓物業資產更穩健，許多風險在租賃前做好規避和防范便可以減少不必要的損失，那么小編為寫字樓業主們盤點租賃環節中，寫字樓業主們最容易忽視的4大風險。
一、盤點寫字樓業主租賃4大風險
1. 忽略渠道方的“本質”
總結了大多數寫字樓業主的心態后發現，業主們往往對租賃放盤渠道過分信任，并且風險意識薄弱，完全難以察覺到其中暗藏的風險。
例如，業主們直接把“擬定租賃合同，簽訂租賃合同”這類維護寫字樓業主利益的重要環節，直接撒手交給渠道方即商辦中介處理，認為“商辦中介一定是比我專業，租賃合同條款哪里合理、哪里不合理，中介都一清二楚，我付了傭金，中介就得幫我把控好合同風險......”。
但實際上，市場上的商辦中介真的會站在業主方的角度為你合法避坑嗎？
雖然商辦中介們帶看，促成合作，簽訂租賃合同都比業主們更專業，但是業主忽略的是中介們雖然收取業主方的傭金，但更多的是站在“服務好企業客戶”，為租客爭取更多利益的角度去考慮，畢竟只有租客愿意租，業主方比較好溝通，達成一致才能拿到傭金。
然而，多數中介方為了快速促成交易、快速拿到傭金卻會使出各種招數。有的在未與業主溝通的情況下先允諾了客戶所有“不平等條款”，簽了合同才告知業主。甚至有的更過分，直接瞞著業主，等拿到了傭金中介就拍拍屁股走人了，剩下租戶與業主在扯皮。
因此，寫字樓業主們盲目過分信賴商辦中介，對于簽訂租賃合同不嚴謹，容易讓風險藏匿其中，造成不必要的損失和麻煩。
2.疏忽入駐企業租戶的資質
“租戶出得起高價租金”是大多數業主一直以來衡量租戶是否優質的標準，然而，業主方只通過這一項去考量租戶的風險性也是遠遠不夠的。
假如一直對于企業租賃“給錢就租”，無論何企業、資質如何都通通收入囊中。久而久之很可能會讓一些承租能力差、質量差甚至“違法高風險”，使得入駐企業魚龍混雜，從而導致以下后果：
1）租戶結構不匹配，租戶得不到更好的經營發展，抗風險能力一般較差，一旦出現資金斷裂，欠租違約率風險高;
2) 承租能力弱，拖欠租金的幾率高，租金收益低，租金溢價空間小;
3)將一些原本資質不夠、不符合樓宇客群結構的企業吸納進來，首先樓宇品質勢必會大打折扣，并且極有可能引發老客戶租約到期不續約、甚至流失的情況。
因此，在簽合同前的入駐企業租戶的資質審查至關重要。
如果前期盡職調查缺失，錯誤引入可能陷入經營困境的企業，輕則租金無法按時收取，導致現金流風險；重則企業倒閉，面臨二次招商困擾，還可能引來債權人上門維權，破壞樓宇形象。
P2P企業，大家最熟悉不過了。當初互聯網金融熱火朝天的時候，他們往往是許多寫字樓的重要租客來源之一。然后，泡沫破滅了，P2P們紛紛跑路，寫字樓一下也就出現大量的空置。
3.忽略資產盤點與交接
隨著近幾年來，在同質化競爭激烈的寫字樓租賃市場之下，寫字樓業主們以豪華裝修、免費贈送家具家私、辦公設備等吸引租戶的招租政策越來越普遍。但同時，也讓越來越多租戶和業主方“撕逼”的導火線之一。
去年在寶安中心區就發生過一個真實的案例，業主方為了更好招租，下重本將出租的辦公空間進行一番豪華裝修，還購置了幾十萬的紅木家具免費供入駐企業使用。然而，入駐不到2個月，就發現自己價值幾十萬的紅木家具被租客損壞了，不僅賠償無門，租客還扯皮，租出去比沒出租損失還慘重，最后業主追悔莫及。
因此，業主們在出租時，做好資產盤點，交接清單十分必要。哪怕還在空置期間也要定期對空間的資產進行巡查盤點。以便在出租以后，更清晰更完整的交付給租戶。
并且，為了保障業主自身的合法權益，建議業主們在專業律師的指導下，將“財產保管”的相關條款列入合同其中。什么是財產保管呢？就是辦公寫字樓租賃合同生效期間，承租方應該妥善保管租賃物，如果未盡妥善保管義務，造成租賃物損毀等情況應承擔賠償責任。
4.缺乏風險管理與應急預案
在深圳寫字樓租賃市場“僧多肉少”的情況下，雖說深圳的創業企業也不少，但因為經營風險而倒閉的公司數不勝數。更重要的是，一旦入駐企業資金鏈斷裂，極有可能會出現租金支付困難，拖欠房租，甚至欠租失聯，那么倒霉的就是寫字樓業主們了。
即便在租戶欠租后，將租戶告上法庭，盡管官司打贏了，但維權之路耗時耗力，若是官司打贏了，但由于租戶企業因經營不善，其各類資產均已被其他法院查封，該租戶無實際能力償還債務租金而溜之大吉，業主奈何租戶不得。
所以說早期防范要遠遠勝于最終的訴訟。寫字樓業主需要一套完整的租金催收催繳的機制，及時識別留意租賃活動中的危險信號，并且在專業法務的指導之下，將合理的“拖欠房租”的相關條款與企業租戶協商后列入合同內，就能有效避免出更多業主方的經濟損失。
二、專業的寫字樓租管機構，如何有效規避以上商辦租賃風險？
▇ 1 嚴格把控合同條款，維護業主合法權益
寫字樓業主除了需要提升自身法律意識以外，尋求商辦領域的財務、法務來協助審核租賃合同細節與條款尤為重要。因為具備處理寫字樓糾紛豐富經驗的專業人士能夠對“租房合同”中的細節與條款作出準確的風險預判，為寫字樓業主合理規避風險，保護自身合法權益。
例如，為保障寫字樓業權人的合法權益，吉辦托管將從資產管理出發，以業權人視角，全方位風險管理。為寫字樓業主梳理租賃合同、保障租約的風險規避；
以眾多的實戰經驗和案例指導寫字樓業主發現、辨別風險并將風險最小化。實戰指導業權人處理各種與租戶的糾紛，確保業權人最大利益。同時，租賃合同也為業權人會以紙質、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時，將隨時可提供給業權人查看使用。
以此，從寫字樓資產管理的全流程各個環節入手，詳細解析法律風險及防范措施，協助商辦業權人系統全面防范風險。以此維護業權人合法權益最大化，同時也守住了風險防控重要的防線。
▇ 2 租戶資質審核，淘汰高風險租戶，排除高風險租戶
針對“租戶因經營不穩定，出現頻繁退租換租，甚至無故“失聯”的風險，吉辦托管將為寫字樓業主在房源出租（簽訂租賃合同）以前，對準入駐的企業租戶做一套完整的“租戶資質調研分析”，其中包括租戶的經營情況是否涉及違規經營、是否具有風險隱患等，通過基本的注冊資金、融資歷史、股東信息以及股票市值（已上市企業）等角度，并將調查及分析為寫字樓私人業主們提供合理建議。生成租戶分析周報后提供給業權人，業權人可以初步判斷企業的實力和經營情況，只需做決策。
這樣不僅能幫助業權人隨時隨地掌控招商動態，將“高危意向租客”排除在外，還能不漏掉任何一個潛在的優質租客，更重要的是將“風險”隔離在租賃之前。
▇ 3 家具設備定期巡查檢測維護，業主固定資產安全有保障
對于寫字樓業主的財產保管維護工作，吉辦托管將從房源空置直到房源出租后，都采用一套完善的“寫字樓租管巡查維護”的風控機制。
例如業主的房源出租以前，吉辦托管在接到寫字樓業主的托管后，由一對一的運營專員到服務項目內，對房源內的設備設施等進行檢測、維護，且將存在異常情況保存記錄在案，包括（墻體、家具家私、門窗、消防設施等等）。
并且所有的異常情況直接上傳到寫字樓業主端的小程序內，業主只需通過手機就能隨時隨地查看，寫字樓運營專員的處理情況也能隨時查閱。無論房源是否空置，寫字樓業主都能隨時隨地掌握房源情況，若有異常需要維護，由運營專員實時跟進維修，寫字樓業主省心，只需做決策。
同時，為減少企業租戶在入駐后，因家具是否有損壞等情況引起不必要的糾紛，吉辦托管將在簽訂房屋租賃合同（將房屋交付給企業租戶）時，將房源內的家具設備及價值清單一一羅列，待業主確認后，并作為補充協議列入租賃合同內，業主與租戶雙方簽字蓋章確認，將最終拍攝好的相關家具影音資料，上傳至吉辦業權人資管系統保存備案，保留重要維權證據，以備后患。
除了出租前對風險的把控外，企業入駐后的風險管理更是不容忽視，在企業入駐（已出租）后，吉辦托管將這樣操作：
▇ 1） 專屬運營專員，代替業主日常監管，及時察覺異動
租戶入駐以后，大多業權人是無法了解租戶在自己辦公空間內是否會做出違法違規或消防隱患等問題，為解決寫字樓私人業主平日里沒有更多時間和精力監管房源、難以知曉企業租戶是否存在異常的苦惱。
吉辦將指派一名一對一的專屬運營專員，將定期對房源項目進行巡查，除了可以實時幫寫字樓業主提供精細化的企業服務以外，還能夠實時代替業權人了解租戶是否存在異常動態，并且每月以運用月報的形式，將租戶的情況以運營月報的形式，發到業權人手中隨時查看。
寫字樓業主無論身處何地、都能隨時對租客的情況動態了如指掌。一旦出現任何暴雷、退租、換租等異常傾向，專屬運營專員將根據“租客風險控制機制”的流程，為業權人提前預警并提供對應的解決方案，及時采取有效措施、以此實現業權人利益最大化。
▇ 2 ）財、法務團隊支持，業主風險管理無憂，實現業主利益最大化
在日常運營過程中，吉辦托管除了在租賃環做好風控以外，在租客入駐后，若涉及到租客有拖欠租金傾向的，會通過完整的“催收催繳流程機制”采取措施。倘若出現“租客暴雷”或其他突發情況，專業的財務法務團隊以合法合規提供相應的法律支持，及提供合法有效的應急措施建議，為業權人做好堅實的后盾。
以上為吉辦租管機構為寫字樓業主彌補了風險把控以及專業運營能力的缺失，為寫字樓業主的租金收益保駕護航。建議業主們收藏，或有其他寫字樓租管相關疑問或困難，可及時向吉辦托管租管專家尋求協助，吉辦托管始終如一為寫字樓業主創造持續穩定的租金收益。
