物流服務于“商流”，在中國“雙循環”經濟發展格局下，國內制造業正不斷向價值鏈上游拓展，帶動高附加值產品的商貿流通增長，高標準倉儲設施則是支撐制造業、零售業等升級擴張的基石。近年來，西部地區的物流地產建設風風火火；至2020年末，成都、重慶高標準倉儲設施存量僅次于上海、天津，成為全國第三和第四大倉儲市場。
在此背景下，仲量聯行于近日發布了《乘勢而上：西部陸海新通道下的倉儲市場投資報告》，對西部主要倉儲市場的供需關系、招商運營、融資發展等多個維度進行梳理，以期助力倉儲行業開發商、投資者跳出短期的租賃競爭，看到西部地區更長遠的物流投資發展價值。
西部城市物流業的長期需求來自于“內外循環”并重。“內循環”中商品供應鏈環節回歸國內，同時內需擴大，帶來更多生產流通環節的倉儲需求，高質量的生產和消費模式也將刺激商品的倉儲升級需求。而在“外循環”下，未來西部城市的外貿增長潛力較沿海城市更大。在變革中的全球貿易格局下，“一帶一路”與“西部陸海新通道”為西部倉儲物流市場帶來新機遇。中歐班列戰略地位的顯著提升，使得擁有國際鐵路港的西部城市在國際國內產業分工體系中將擁有更重要的地位，中國沿海城市的外貿壟斷格局也將被打破。
西部機遇 “雙循環”下的門戶樞紐之地
“一帶一路”與“西部陸海新通道”這兩項行動方略，一個打通東西大陸，使西部地區商品可以自由流向中西亞、歐洲；一個通過鏈接南北鐵路和港口，將貿易深入東南亞腹地。原本在外貿區位條件上處于劣勢的西部地區因此擁有了與沿海比肩的港口條件——國際貿易內陸港，打破了長期以來被海運壟斷的國際貿易格局，西部物流新風口應運而生。
而中歐班列則是重要的實施路徑。2020年，東盟、歐盟成為中國前兩大貿易伙伴，進出口總額分別是4.74和4.5萬億元，增幅為7%和5.3%。受疫情影響，國際航運受阻，中歐班列成為運行最穩定的物流運輸通道，也成為了歐亞經貿聯系的“穩定器”。
在此背景下，仲量聯行預計未來西部城市國際貿易額將延續當前的高增長勢頭，其中加工貿易和跨境電商的需求將主要集中于保稅倉庫；而聚焦于中歐、中東盟市場的國際貿易企業、制造業進出口企業的倉儲需求將有更多的機會落戶市場租賃型倉庫設施。
西部物流三重鎮 市場供需挑戰與機遇并存
成都、重慶、西安作為西部三大物流重鎮，同時也是商務部、發改委、交通運輸等部門欽點的國家級流通節點城市。雖然西部高標準倉庫設施（高標庫）開發時間晚于京津冀、長三角、大灣區，但從2015年起，西部高標庫市場進入高速發展期，僅用五年時間就躋身全國倉儲存量前列。
成都正在迎來第二波集中供應，相較于2016年新增供應分散于全市各子市場，本輪供應更集中于龍泉驛、青白江等少數子市場，對于整體租賃市場影響更小。需求端來看，成都高標庫主力客戶正在從少數電商寡頭向多元行業租戶結構轉變。結構性變化有助于提升需求的穩定性，減少單一行業波動帶來的大面積退租風險。截至2020年末，成都高標庫總存量躍升至全國第三大倉儲市場。
重慶集中供應帶動倉儲租戶下沉。2020年，重慶高標庫供應達到歷史峰值，一年內新入市高標庫項目面積合計高達116.8萬平方米，高標庫總存量突破340萬平方米，位列全國第四。供過于求的情形致使重慶形成強租戶市場，高性價比物業讓更多的行業開始進駐高標庫，重慶市場正在進入高標庫快速普及和倉儲升級窗口期。
西安區域分撥中心優勢明顯，倉儲市場持續供需兩旺。作為區域內最大的物流樞紐城市，西安不斷吸納大量業務覆蓋西北地區的商貿物流企業在此設立區域分撥中心；此外，在城市更新、規范老舊建筑的推動下，西安市場正經歷從非標到高標庫的轉型期，倉儲升級需求保持活躍。在需求與供應匹配的情形下，西安全市空置率在過去四年穩定于15%以內，造就了難得的供需兩旺市場格局。
三大趨勢 引領投資者創造倉儲長期價值
趨勢一：土地市場供需端向高附加值且可持續發展產業聚集
西部一手倉儲供地量逐步收緊，純地產開發模式難度增強，以期最大化土地使用效率，創造具有更大產業協同效應的長期土地價值。由此，傳統房地產或倉儲地產開發商的獲地比例由升轉降，是政府招商引資訴求的轉變，也是倉儲開發模式由單一向多元發展的轉折點。
第二，冷鏈倉儲物流服務商迎來政策紅利。作為生鮮農產品、乳制品、藥品疫苗產品的重要儲藏設施，高標準冷庫以及冷鏈服務愈發受到重視。早在疫情前，在地方政府專項債重點使用領域中，冷鏈物流設施就已然在列。
最后，供應鏈管理企業憑借高附加值產品后來居上。供應鏈管理服務鏈條更長、附加值更高、創造的收益更加多元。這一業務發展趨勢與我國供給側改革、生產要素最優配置、提升經濟增長質量的長期發展方向相符。
趨勢二：倉儲開發商轉型創新“倉儲+”產品系列成為主流供應趨勢
核心二線城市倉儲地產開發模式開始面臨挑戰，倉儲開發商不得不在逆境中轉型創新，部分地產商自動從開發角色轉入投資和運營角色，二級市場租賃端創造出多種多樣的“倉儲+”產品系列，為單一的倉庫設施賦予更高的技術含量，創造更大附加值。據仲量聯行研究，以下三類產品模式將擁有更強的韌性和發展潛力。
趨勢三：基礎設施公募REITs開放 助力開發商探索高周轉、輕資產模式
“中國公募REITs”落地在即，而倉儲物流基礎設施被列為重要試點對象之一，地位不可小覷。仲量聯行認為，倉儲物流設施在即將到來的公募REITs時代有著不可比擬的優勢，并將迎來新機遇：
第一，公募REITs較此前的倉儲設施類REITs產品流動性更強，資金成本更低；第二，公募REITs的資金渠道、融資規模較傳統物流投資基金大幅拓寬。
可以看出，現今無論是土地市場、運營服務市場抑或資本市場都在為破局傳統倉儲投資重資產、長周期、同質化競爭的困境添磚加瓦。公募REITs也將成為物流開發商繼物流私募基金后的又一重要融資選擇。
仲量聯行華西區工業地產部總監尤鵬偉認為，投資人應該以長期價值觀看待西部倉儲物流市場。雖然現階段西部城市如成都、重慶面臨集中供應壓力，出現短期強租戶市場。但長期來看，倉儲一手土地收緊乃大勢所趨，高標庫市場進入門檻和成本也將提升。隨著土地供應方產業投資訴求的轉變，倒逼企業向技術密集、資本密集業務轉型。未來我們將看到更多的開發運營商創新租賃策略、拓展服務機遇，從開發角色轉入投資和運營角色，從單純的物業提供者到倉儲物流全供應鏈服務商。隨著社會各行各業對優質倉庫需求的增長，未來高標庫項目無論在租金收益抑或土地增值方面，都將有較大的增長潛力。
來源：仲量聯行JLL
編輯：wangdc
