樓盤爛尾，購房業主背上沉重房貸……如何規避這一現象？惠州持續強化預售資金監管機制，應對市場風險，確保樓盤順利建設，為市民購房戴上“安全帽”。
4月14日，記者從惠州市住房和城鄉建設局獲悉，惠州市政府辦公室日前正式印發由該局新修訂的《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》（下稱《辦法》），針對新申請預售許可的商品房預售款的收存、支取使用和監督管理等進行細化，統籌構建全市統一的商品房預售資金監管體系，切實保障購房市民合法權益，促進惠州房地產市場平穩健康發展。
對比2015年施行的《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》，記者注意到，新修訂的《辦法》適用層面延伸至全市范圍，這也意味著全市房地產市場監管機制正在實現統籌引導，全市“一盤棋”，助力市場有序發展。
●南方日報記者張峰
擴大適用范圍
新修訂監管辦法適用全市范圍
據新修訂的《辦法》顯示，商品房預售資金是指房地產開發企業將其開發建設的商品房預售給購房人，購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購房資金。
年，惠州為應對當時的市場情況，制定《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》，在惠城區和仲愷高新區實行商品房預售資金監督管理，有效維護了購房人和預售人的合法權益。
去年，因疫情原因，金科頤景園、藍山頤景園、金地灣等項目遲遲未開工，項目面臨爛尾風險，但由于預售資金監管有序，購房業主權益得到保障。“即使未能引來企業注資重組，預售資金賬戶的資金也能保障有效完成房源的收尾工程實現交付。”去年年中，項目所屬的住建部門負責人談及頤景園項目時稱。
預售資金監督機制經過幾年時間的施行和完善，新修訂的《辦法》適用范圍進一步擴大，監督管理范圍為全市行政區域內所有取得預售許可的商品房項目，惠州房地產市場監管正在實現全市“一盤棋”。
設立監管賬戶
建立三級預售監管資金核算賬戶
隨著《辦法》的施行，惠州將構建全市統一的商品房預售資金監管系統。市住建局相關負責人稱，全市將逐步推動監管銀行按照“監管賬戶—預售項目記賬賬戶—預售單元記賬賬戶”建立三級預售監管資金核算賬戶。
《辦法》要求，企業申請商品房預售許可證前就應在項目所在地銀行設立監管賬戶，并與監管部門、監管銀行三方簽訂《商品房預售資金專用賬戶監管協議》。且要求監管銀行按約定建立監管賬戶收存、支出臺賬，每日定時向預售資金監管系統推送監管賬戶的數據信息。
具體到監管舉措，《辦法》要求企業設立的監管賬戶應當與商品房預售項目相對應，項目規模較大、分期開發的，每期可分別設立專用賬戶。《辦法》指出：原則上一個項目每期開設一個專用賬戶，最多不超過兩個。同一房地產開發企業有多個商品房預售項目的，應當分別設立監管賬戶。
在明確預售資金賬戶的開設原則同
時，《辦法》為保障開發企業將房源銷售款項切實存入監管賬戶，要求房地產開發企業預售商品房時，應當將監管賬戶的名稱、賬號、對應的銷售終端機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。
同時，購房人應當按照與房地產開發企業簽訂的《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預售房款直接存入監管賬戶。市住建局相關負責人對此介紹，房地產企業不得另設賬戶收存商品房預售資金，對于已收取的購房意向金、定金等款項，都應當將其轉為商品房價款存入監管賬戶。
近年來，惠州房地產市場調控實施動態檢查，預售樓盤營銷中心提示“購房市民將購房款存入預售資金監管賬戶”已成為基礎公開信息。從今年首批檢查通報結果來看，受檢企業均能規范展示，預售資金監管機制逐步成為各市場主體共識。
資金專款專用
只能用于對應樓盤項目建設
當前，房地產市場調控不斷深化，金融政策持續收緊，融資成本有所提高，銷售回款成為房地產企業現金流和擴大開發的命脈。購房資金存入預售資金監管賬戶后如何有序使用成為關注焦點。
《辦法》指出，存入監管賬戶的預售款在項目竣工之前只能用于項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款、法定稅費以及監理、設計、檢測等工程建設費用。
“監管賬戶的資金必須確保專款專用，用到項目的開發建設和優化完善，必須首先確保賬戶對應的樓盤項目建設，不得挪作他用。”市住建局房地產市場監管科相關負責人介紹，該項機制既能夠讓企業及時回籠資金用于項目建設，又能夠有效維護購房群眾合法權益，防止建設資金挪作他用導致后續建設和配套設施資金不足，項目爛尾。
“項目投資的大頭都是在建設前期，達到預售條件后的后期建設費用并不多，監管賬戶大部分資金實際上用不上。”一開發企業負責人認為，即使這樣，在市場低谷的時候預留資金應對風險是需要的。
如何應對？《辦法》提出，分階段設置資金預留額度，有效提高企業資金的利用效率。結合規劃驗收至不動產首次登記階段時間跨度較大的情況，商品房預售資金進入監管賬戶后，房地產開發企業在預售、規劃驗收、竣工驗收備案三個階段，可以分別留存銷售總金額10%、8%、5%的資金，項目辦理不動產首次登記后，房地產開發企業可申請解除賬戶監管。
具體到各個階段，《辦法》明確，監管項目預售后至規劃驗收前，資金按項目銷售總金額的10%留存；規劃驗收后至竣工驗收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗收備案后至不動產首次登記前，按銷售總金額5%計算留存。不動產首次登記后可申請解除監管。
需要注意的是，該《辦法》還提出若在項目竣工驗收備案后至不動產首次登記前，賬戶內留存資金超過規定留存額度，企業還可申請支付預售前已支付的工程建設費用、法定稅費、監管項目占地范圍分攤的土地購置費用以及營銷費用，其中營銷費用不超過銷售總金額3%。而辦理在建工程抵押項目，若抵押貸款未存入監管賬戶，抵押貸款需抵扣監管部門同意使用預售資金。
“強化資金監管兜底潛在的市場風險，同時精細化各節點的留存比例釋放資金活力，對于市場良性發展有積極意義。”惠州樓市資深策劃人、天策行機構創始人李建鋒表示。
賬戶實時監管
違規房企將被降低開發資質
“預售資金監管是為企業加了‘緊箍咒’，為購房市民戴上‘安全帽’。開發企業為了快速發展往往會忽視市場風險，該監管機制就是一種兜底，保障市民的權益。”市住建局相關負責人介紹，《辦法》對于資金的存入和使用規范依據明確，該局將嚴抓落實，嚴厲打擊違規行為，維護市場穩定發展。
具體到懲處措施，《辦法》顯示，針對房地產開發企業未按規定收存、使用商品房預售資金的，處以違法使用款項10%—20%的罰款。
對于企業在商品房預售資金收存、使用過程中提供虛假資料的，應進入監管賬戶的商品房預售資金與實際進賬存在較大差異的以及認定應當暫停辦理的其他情形的，監管部門將責令限期改正，其間暫停辦理監管賬戶內的商品房預售資金的使用申請，降低或者注銷其房地產開發資質，并記錄企業行為信息。
同時，結合惠州房地產市場信用監管體系，企業經營行為還將切實與預售資金監管相掛鉤，違規行為將列入信用檔案。
《辦法》還將建立房地產開發企業違法違規行為部門間通報制度，對違法違規記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業，監管部門加強企業及其關聯項目預售資金的收存與使用監管。
對于出現提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的施工單位、監理單位，《辦法》明確違規行為將被計入企業的行為記錄和誠信檔案，并依法對相關責任單位和責任人予以查處。
市住建局相關負責人介紹，將切實加強對監管項目預售資金使用的管理，充分利用商品房預售資金監管系統對資金實施實時監管，發現預售資金使用異常的，會立即責令改正，實施聯合懲戒機制予以嚴厲查處。
來 源： 南方日報
編 輯：liuy
