W集團成立于1984年，是國內領先的城鄉建設與生活服務商，自2016年起連續5年躋身《財富》“世界500強”。
聚集于全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市，W集團定義自身角色為美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田與和諧生態建設者，希望能不斷深化“軌道+物業”發展模式，通過自身努力滿足人民對美好生活的各方面需求。
W集團不斷思考行業發展新趨勢，致力于探索前沿技術與理念的實踐應用。基于此，W集團與建筑運維領域數字智能專業服務商博銳尚格展開深度合作，2018年起打造東莞W集團智云數字化管理中心，推動智能建筑運維前探。
一、數字化工程部工作模式：統一數據標準，囊括八大業務
東莞W集團智云數字化管理中心包含W集團城市廣場、厚街W集團城市廣場、虎門W集團里、松湖W集團生活廣場四個項目，基于“物聯網+機電托管”模式，進行數字化、智能化管理探索后，已經形成一套基于統一數據標準、囊括八大業務模塊、包括執行分析與監控的全新“數字化工程部”工作模式。
工程機電智慧運維平臺技術架構
本文將以W集團城市廣場為例，解析數字化工程部的平臺工作模式。
W集團城市廣場位于東莞三大城區(莞城、東城、南城)交匯處，地處市區中軸，項目總建筑面積15萬平，是集辦公、商業、公寓為一體的綜合性建筑群。W集團歷經兩年多次深度迭代，最終建設形成以“四端一云一邊”為系統特色的全數字化工程部，完成了全面升級。
W集團：以“四端一云一邊”為特色的全數字化工程部
一次建設：基礎系統及節能、安全與品質改造
·信息化系統建設：包括設備設施管理系統、租戶付費系統對接、能源管理及配電監測系統、環境及安全監測系統的統一布署。
·節能專項改造：包括開關量改造、冷站群控與水平衡調適。
·安全與品質專項改造：包括機電系統專項檢測、大門改造、樓層空調末端改造和新增、應急照明電源維修。
二次迭代：深入物業管理業務研究、打造智慧運維完整管理體系
完成數字化映射，將物理世界搬到線上
·無偏運行、有效巡檢、精準維保、可溯循維修、應急響應的工作流模塊：線下管理規則全部搬到線上。
·環境保障、能耗管控、安全報警、智能自控的物聯網+模塊：把專家的專業咨詢服務變成日常服務。
·打怪升級、培訓考核、人效監控、評價投訴的人員管理模塊：提升人員的合作度和敬業度。
·風控沙漏將結果管控與過程管控相結合：保持風控措施長期有效。
智能運維管理體系
三次迭代：數字化交付與常規工作升級
分析階段建設運營成果，完成數字化交付、信息化物業值班室建設、日常工作信息化落地、冷站升級、無偏運行等方面的升級改造。
四次迭代：基于BIM的集中響應中心
2019年底開始打造基于BIM的集中響應中心，迭代任務包括BIM-IBMS、硬件服務器及終端、BA系統的改造、辦公室裝修。
二、數字化工程部價值：統一數據標準，囊括八大業務全流程六大價值
W集團城市廣場數字化工程部上線以來，經過宏觀系統與微觀循環綜合營運，從執行、分析到監控管理全面落地，實現初始建設目標，具備運行無偏、品質可控、安全無憂、能源節約、人員提效、資產增值六大價值：
1、設備設施管理：運行可溯
設備設施管理是人、流程、場地和科技的高度整合，以戰略性地支持與滿足主營業務需求為管理核心。
W集團通過現場設備二維碼與NFC的張貼應用，以及BIM模型的構建，實現了物理世界建筑、樓層、空間、系統、設備及其全部關系的數字化交付，涉及設備1312個、空間611個、關系257條。
同時，W集團以全覆蓋的設備設施管理，實現了建筑運維工作從來源、計劃、指派/接單、執行、記錄、監督、結束到評價的全過程線上化流轉，做到感知完整、過程可控、保障有力。目前，計劃性工作包含運行、巡檢、維保，非計劃性包括維修，全部納入設備設施管理流程。2019年W集團統計顯示，共計完成工單12525條，實現了運行規范、巡檢有效、維保精準、維修可溯。
運行規范
·統計顯示當年運行類SOP上線11個子類，包含日常重要設備啟停規范，涵蓋扶梯、貨梯、客梯、冷卻塔、室內照明、制冷機房等。
·保證各設備啟閉嚴格按照策略執行，更加規范；設備運行風險更加可控。
有效巡檢
·具體到每個巡檢計劃，流程全面，且因地制宜、可落地，規避了傳統“巡而不檢，簽單巡檢”問題，提升了巡檢的有效性。
·W集團工程全年運維巡檢任務覆蓋設備650個、空間300余個，據此制定總巡檢計劃54個，包括日常巡檢15個、專項巡檢39個。2019年11月1日-2020年1月10日巡檢發現異常183項，占統計異常事件72%。
精準維保
·維保計劃“化整為零”，每單維保工作時長控制在0.5-1h以內，大大降低人員對復雜工作的抗拒，維保工單按時完成率100%。
·維保SOP圖文并茂，降低對工作人員技術能力要求，有效提升維保工作質量。
維修可溯
·全年共計產生2093條維修工單，其中報修工單占比58%，租戶報修119次，公區報修702次。
·統計顯示，平均報修處理時長15分鐘，響應時間與維修質量都得到了保證，實現了項目穩定運行與客戶滿意的雙重目標。
·基于維修工單可以形成全面的問題庫，歸納問題原因，避免同類故障復現。
2、環境主動管理：品質可控
任何一個建筑空間的本質都是“空間、社群、服務”，環境管理的優劣是保障客戶對空間與服務滿意度的重要管理面。博銳尚格梳理東莞W集團的需求，提出在環境健康管理方面營造極致體驗，通過“完全知情與準確定位”，讓環境品質可量化、可視化監測，通過“人工智能與主動管理”，創造更舒適的環境。
完全知情&定位準確
·通過溫濕度、二氧化碳、一氧化碳共計31個智能傳感器，實現室內環境參數的全面監測。
·平臺內置融合大量行業經驗的環境問題排查決策樹，確保每一個環境問題都完全知情、定位準確、處置過程在線可控。
人工智能&主動管理
用戶提供基于人工智能的環境問題后，評估分析和環境風險預警管理，幫助運維管理者主動修復工程缺陷，提前通過運行調整消除環境風險，避免因環境問題而造成的租戶滿意度損失。
環境品質管控主動管理：平臺通過不同顏色標識實現預警
W集團落實環境管控，取得良好成效，客戶投拆率大幅下降。以溫度為例，托管后約定營業期間B1-2層公區溫度26±1℃；3層公區溫度28±1℃為標準。實際B1-2層年平均溫度分別為26.9℃、26.2℃、25.8℃；3層年平均溫度27.2℃，管控效果良好。
3、安全風險管控：無憂防護
作為商業綜合體，W集團面臨承租戶多且業態復雜、承租戶安全意識和能力差異大、事故風險不可測等種種現狀，傳統的管控模式因技術手段與意識局限也存在諸多問題，博銳尚格梳理并挖掘痛點背后的原因，設計綜合解決方案。
傳統物業安全風險管控痛點分析
線上線下全立體管控體系
·建設線上安全管控系統，包括機房浸水報警、生活水箱液位、消防水壓、生活水壓、污水坑液位、變壓器溫度、重點機房溫濕度、重點機房非法入侵共計8類、54個監測點。
·加強線下安全監控體系，在原有288個監控攝像頭基礎上，新增重點區域點位22個，共計310個視頻監控點位輔助進行安全管理。
規范安全報警檢測流程
·建設安全報警及檢測管理全流程并制作全部文檔，指導完成傳感器硬件、監控系統、執行人員響應的檢測，系統可靠性每月在莞城項目至少試驗2次。
·編制安全報警參數設計指南，指導完成各類監控項閾值配置。
建立全面算法異常應對方案
統計常規問題建立模型，集水井算法、工單流轉與報警消除邏輯、工單超時未接單、實際參數在閾值附近震蕩等，均可通過識別算法自動處理。
目前，W集團大部分安全風險問題均可通過管理系統預警并得到解決，而且相比傳統模式，報警通知時間延遲縮短91.05%。
W集團中控室大屏的預警看板全天24小時處于監控可控狀態
4、能源管理系統：費用節約
能源計劃的制定、執行、協調、控制關系到物業運維組織的收益，為W集團物業的管理重點關注點，博銳尚格分析實際工作流程，設計了基于用能目標的管理方案及基于用能過程的管理方案。
基于用能目標的管理：
·通過機器學習預測、調整、確定預算，并自動拆分到日、分項。
·跟蹤預算執行過程，對預算超標風險及時預警和報警，定位用能超標或不合理的分項、支路。
·填寫用能日志，線上化報備異常原因。
·月底自動生成報告復盤，超預算的原因可追溯和驗證。
基于用能過程的管理：
·設備運行策略線上化。
·基于AI聚類算法，從“策略一致性、歷史一致性”兩方面自動診斷和預警，輔助定位運行問題。
·及時調整優化運行策略，嚴格執行。
·對于異常派發工單，及時糾正。
能源管理系統運營之后，顯示了良好的成效，以2019年數據節能關鍵對標為例：對標周期2017年6月~2018年5月，同比節電量34.68萬kW集團h，節能率11.05%，總節能收益23.71萬。
5、人員管理系統：賦能提效
物業管理中的人力工作一直是難點痛點。博銳尚格通過技術手段、標準建立、流程規范與操作知識庫化，讓執行更可控，大幅提升人力管理效率。
賦能：通過信息化手段提升人員的工作能力與工作范圍
·標準工作流程（SOP）線上化隨時查看，指導物業工程人員工作，避免某一工作過度依賴人員經驗，提高了全員專業能力。
·標準工作流程培訓日常化，2019年累計組織14次筆試，7次實操考核，6次應急演練。
提效：通過人員能力的增加，輔助信息化系統，提高工作效率
·物業工程人員工作記錄線上化，可量化，加以公平合理的評價考核體系和激勵政策。降低物業人員對使用信息化系統的抵觸情緒，提升信息化系統使用率。
·建立數字化信用體系，提高物業工程人員工作積極性和效率。
通過人員的賦能和提效，人員結構得以優化，人力成本大幅降低，W集團從7人編制降低為4人，單位管理面積0.9萬平方米/人；松湖、厚街、虎門編制分別3、4、4人，單位管理面積1萬平方米/人、1萬平方米/人、0.75萬平方米/人——相比同類項目約節省50%人力。
6、資產管理系統：全面增值
為發揮智能運維平臺的最大價值，博銳尚格幫助W集團建立了科學嚴謹全面的資產評估體系，通過全面評估，項目閉環工作得以實施。通過這一過程，W集團的資產使用壽命得到了提升，資產使用過程中的健康度也進一步提高，真實體現了資產的財務價值，實現資產在財務上的保值！
科學嚴謹全面的資產評估體系
三、探索不停：深化應用的智慧運維平臺
如今W集團城市廣場已經成為建筑智能運維的標桿，作為工程機電智慧運維培訓基地，9月開始承接參觀，物業運維各方管理人員帶著問題來到這里，探求落地價值成果：
·項目運營角度：每天從開到閉店工作、應急事件處理如何線上化執行，輸出標準工作流程。
·運維人員角度：每個崗位對應的任務與職責以及之間的工作銜接，如何通過線上化運營節省人力成本。
·業務場景角度：每個業務線上化管理流程及其價值，如能源管理、環境管理、資產管理、人員管理等。
·項目實施角度：每個階段實施內容、業務架構、產品架構、現場物聯網設備及成本估算等，方案如何落地。
而博銳尚格與W集團的探索腳步并未停止，正在W集團城市廣場的成績基礎上，繼續深化其他3個托管項目的應用，繼續前探業務研究方向：
·2020年四季度將對虎門W集團里、松湖W集團生活廣場兩項目進行環境與安全監測系統信息化升級。
·未來將基于W集團項目探索新業務方向，客流車流信息的利用、人臉識別等新技術。
·啟動基于BIM的運行響應中心輕量化研究。
秉承“與客戶過日子”的獨特經營哲學，博銳尚格理解建筑運維的長期持續，正與商業地產領軍企業一起，通過流程、業務、乃至模式的重構與創新，通過長期可持續的專業服務，探索新的行業成長模式——W集團全數字化工作程部正是這探索的重要進程碑！
與客戶一起成長，期待博銳尚格努力推動之下，建筑智能運維領域的新變化！
博銳尚格：作為建筑運維領域數字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業服務商，博銳尚格服務于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數字化、機電自動化、管理信息化、監控智能化、決策數據化相關軟硬件產品及服務的全棧級解決方案，助力客戶數字化轉型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創造持續價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經營哲學，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業，用數字智能服務每個建筑，創造可持續的美好生活！
