最近半年以來，青島二級土地市場動作頻頻。比較集中的表現是有越來越多的企業另辟蹊徑，在土地二級市場通過各種渠道尋找新機會來補倉。近期，房地產開發企業之間的土地轉讓、合作開發、企業收購等行為愈發活躍。
來自官方數據，截至2020年12月6日，青島市完成土地供應8.15萬畝，實現土地出讓收益1017.36億元。大量存量地塊通過多元化市場手段實現了再開發、再利用。
多家品牌房企“淘地”二級市場
2020年，房地產企業之間的土地轉讓、合作開發、企業收購行為頻率加快，土地二級市場在水下若隱若現。
天一仁和從海信地產收走嶗山區王家村地塊、中巍從華融手中收走嶗山區石老人觀光園附近地塊、奧園從億海置業手中收走西海岸薛家島、北京城建(600266,股吧)法拍高價拿下城陽西郭莊社區地塊、中梁通過收購拿下世華茂悅昌樂路地塊、藍光以合作方式拿下株洲路一商住地塊……為了斬獲心儀地塊，房地產企業的關注目光不局限于一級市場，合作、轉讓、收購等方式已成為房企拿地的另一重要渠道。其中，2020年12月8日，城陽西郭莊社區兩宗地塊通過司法拍賣方式對外轉讓，經過150輪出價，地塊以8.48億元總價成交，溢價率高達55.92%，商品住宅部分折合樓面價7068元/平方米，創城陽土地出讓價新高。
“土地二級市場的活躍，跟房地產市場的波動期不無關系。”仲派集團副總經理張斌分析稱，“在市場調整期，經常會出現某些中小型開發商因資金緊張而轉讓地塊的情況。通常這種地塊大多跟某些歷史原因有關，一些小企業早些年在市區拿地后，有的是無力開發，有的是擱置囤地。在此情況下，為資金充裕的房企創造了接盤機會，這種現象也算一種資源互補。”記者注意到，房地產企業在二級市場斬獲的地塊，位置大多處于市區，像是天一仁和的嶗山王家村地塊、中巍的石老人附近地塊，中梁的昌樂路地塊、藍光的株洲路地塊，這些地塊幾乎是土地市場不可多得的黃金地塊。
“二手土地領域合作開發、企業并購頻率的加快，在一定程度上反映出大型企業對市場的研判向好。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示，個別房企不惜高價拿地，這種心態意味著看好青島市場。相對同級別城市來說，青島的地價相對性價比還是比較高的。嚴躍進分析說，作為一級市場的補充，二級市場的接盤者通常會更加理性。相對傳統的招牌掛的拿地模式，參與二級市場的接盤者，要求對地塊的了解程度、對賣家的接觸程度更高，準備工作會更加充裕。
盤活存量土地或進窗口期
土地二級市場，即土地使用權出讓后的再交易，土地使用者將達到規定、可以交易的土地使用權，進入流通領域進行交易的市場。有業內人士直言，政府應該加大清理閑置土地力度，通過土地嚴格收回和盤活存量閑置土地制度，讓一些開發商不得不利用尋找合作伙伴等模式，將土地開發出來，保障市場供應。
那么，青島對于盤活存量土地，已到時間窗口期了嗎？記者查閱資料了解到，2020年6月1日，青島開始施行《建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》，以盤活存量土地。據了解，目前青島已通過“線上+線下”推動土地二級市場建設，土地二級市場交易按照“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的流程進行交易，交易各方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發布和獲取市場信息，可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。
從政策鼓勵到市場放量，土地供應的活躍度可見一斑。來自官方數據，截至2020年12月6日，青島市完成土地供應8.15萬畝，實現土地出讓收益1017.36億元，其中，通過以地招商、以“供”促“消”、增存掛鉤、府院聯動等多種方式，全市已消化批而未供土地25047畝，處置閑置土地8946畝，全市通過消化批而未供和閑置土地獲得新增建設用地計劃指標20067畝，為中科院能源研究院、富士康、京東方5G等省市重點項目提供了用地保障，并與市中級法院密切聯動，處置司法查封閑置土地19宗、約800畝，大量存量地塊通過多元化市場手段實現了再開發、再利用。
行業資源向頭部房企集中
通過多元化手段不斷獲取土地，是房企輾轉騰挪、尋求生存壯大的一個縮影。
隨著房地產供給側改革的深入，行業通過洗牌，讓行業資源正不斷向頭部房企集中。從數據來看，2020年的拿地主力仍是品牌房企，龍湖、融創、和達拿地量居青島前三。其中，排名第一的龍湖2020年拿地22宗，涉及面積147.77萬平方米；排名第二的融創2020年拿地10宗，面積達112.20萬平方米；排名第三的青島本土房企和達集團2020年強勁拿地10宗。
在行業資源不斷集中、優勝劣汰之下，強者愈強。據中國指數研究院數據顯示，2020年青島房企銷售金額TOP10分別為融創中國、保利、龍湖、海爾、海信、萬科、山東旭輝銀盛泰、和達、華潤、中國金茂等。對比2019年來看，融創繼續坐穩榜首，保利、萬科排名變化不大；本土房企發力，海爾海信排名上升，和達沖入銷售金額TOP10。
來源：青島財經日報
編輯：wangdc
