近日，中央及地方政策熱鬧紛呈，央行劃定“三道紅線”嚴控房企融資，住建部連續兩月召開房地產工作座談會，杭州、寧波和深圳等七城相繼加碼調控。不過，8月房地產市場淡季不淡，30個重點監測城市累計成交面積同比仍增22%，深圳、杭州、南京等熱點城市成交持續高位運行。上述一系列調控政策“組合拳”落地后，為何熱點城市房地產市場依舊火熱？“金九銀十”樓市又將如何走向？
“三道紅線”倒逼房企降負債 杭州、寧波、深圳等7城政策加碼
8月20日，住建部、央行收緊房企融資，依據“三道紅線”觸線情況，12家試點房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，分檔設定有息負債規模的增速閾值。
住建部分別在7月24日、8月26日連續兩次召開房地產工作座談會，共計有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙、長春、銀川、唐山、常州等14城參會，成都、沈陽更是二次赴會。
7月以來，杭州、寧波、深圳、南京、東莞、咸陽、無錫等7城相繼加碼調控，主要涉及升級限購、限貸、限價、限售以及增加房地產交易稅費等。其中，深圳政策力度最為嚴苛，深戶居民家庭、成年單身人士連續繳滿3年及以上個稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。
值得留意的是，十堰、株洲等這類壓力城市政策有所放松甚至刺激購房需求，其中株洲政策最為“給力”，購買二手房減免50%的契稅，各類高校人才還可以享受2萬元至5萬元不等的購房補貼。
深圳、杭州等市場熱度慣性延續 8月成交同比增長超5成
8月，房地產市場淡季不淡，30個重點監測城市累計成交面積同、環比皆升，同比漲幅升至22%。而在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點城市市場熱度慣性延續，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬平方米，創年內新高，同比大增56%。受限于供應大幅縮量，無錫成交轉升為降，但并未明顯失速，同、環比降幅都在10%左右。究其原因，我們認為主要有以下兩點：
一方面，核心城市房地產市場供應整體偏緊，但由于人口長期凈流入，尤其是高素質人才大量聚集，市場需求異常堅挺，且普遍有著較強購買力，市場前景長期看好。盡管熱點城市調控政策進一步升級，但由于政策力度相較溫和，對房地產市場整體影響程度有限。
另一方面，信貸資金整體充裕，房地產市場明顯受益，核心城市更具彈性，疫后無論是改善還是剛需皆持續釋放，致使成交長期保持在較高水平。
熱點城市調控趨緊，房企搶回款降負債 樓市成交保持高位
我們認為“房住不炒、因城施策”的政策主基調不變，中央政策大概率將繼續保持平穩，房企仍要去杠桿、降負債，極大程度避免誘發系統性金融風險。調控政策自主權主要落實到地方政府層面，根據各城市房地產市場實際情況，針對性地調整未來政策走向，更好地落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長期調控目標。
一旦熱點城市再次出現投資炒作、房價過快上漲等市場亂象，調控政策“大棒”必將尾隨而至。值得一提的是，成都、沈陽已兩次參加住建部召開的房地產工作座談會，尤其是成都，近期多項目頻現“萬人搖”，房地產市場已然出現過熱的征兆，未來不排除跟進加碼調控的可能性。
當然，針對那些房地產庫存高企、市場需求相較羸弱的壓力三四線城市，仍要在政策層面給予一定程度的支持，甚至在需求層面予以刺激，以便為市場減壓、房企紓困。
聯系到7、8兩月房地產市場淡季不淡，預計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應明顯放量，屆時成交有望繼續走高，部分熱點城市或再創年內新高。各城市市場或將持續分化，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐，房地產市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。
受困于融資收緊，建議房企以不變應萬變，積極把握當下的銷售窗口期，加大供貨、積極營銷、搶收業績。尤其是那些暫被劃定紅檔、橙檔的房企，更要通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資產負債表，以便提升檔位降低融資約束。
來源：克而瑞研究中心
