今年以來，長租公寓平臺企業相繼“破產”，這使得“租金貸”的杠桿風險引起更廣泛的關注。
“租金貸”作為一種金融工具，其本身旨在緩解租戶的租金支付壓力，加快房屋租賃平臺的資金回籠速度，降低企業的資金壓力和融資成本。然而，隨著一些長租公寓平臺規模的迅速擴大，“租金貸”的目的已逐漸異化。
如何辯證看待“租金貸”?住房租賃業發展中存在哪些融資約束?不少專家和業內人士表示，要引導“租金貸”的使用，使其成為住房租賃行業融資結構的一部分，更加健康。相關企業要尊重行業屬性和長期規律，根據自身優勢和劣勢制定發展戰略，做好長期布局。
“租金貸”背后的融資困境
目前，長期公寓的經營主要分為分散經營和集中經營。其中，分散式長租公寓多為“二房東包租”模式，即將個人房源承包經營，在每個社區統一裝修后再出租管理。
在租賃公寓運營模式上，由于前期租賃、裝修、運營的投資成本較大，許多長期租賃公寓企業開始運用財務杠桿，形成了以“租金貸”為主的周轉模式。隨著行業的快速增長，“金融+長租公寓”模式出現異化。
即便是成功上市的蛋殼、清科等長租公寓平臺，其現金流也嚴重依賴“租金貸”的支持。
以青客公寓為例，2019年青年公寓成功上市，成為中國首家長期租賃公寓。公開數據顯示，截至2019年底，62.6%的年輕租戶以“租金貸”方式支付。但2017-2019財年，清科公寓業績持續虧損，分別凈虧損2.45億元、4.99億元和4.98億元。
巧合的是，2017-2019年，蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元、13.69億元和34.37億元，累計虧損超過50億元。2017-2019年前9個月，在蛋殼公寓使用租賃貸款的租戶比例分別達到91.3%、75.8%和67.9%。
“租金貸”比例高，反映了長期租賃公寓行業“缺錢”的困境，也因此反映了行業面臨的融資形式單一、融資難的問題。與大型長期公寓企業的融資環境相比，中小企業的融資渠道更加有限。
樂乎公寓創始人、CEO羅意告訴記者，在長期公寓行業發展初期，整個行業對資金的需求很大，“租金貸”的推出自然成為部分企業獲取資金的主要途徑。
西南財經大學財稅學院房地產稅收金融研究中心主任姜顯登告訴記者，長期租賃企業融資難主要體現在兩個方面。首先，這類企業普遍缺乏有價值的抵押品，無法獲得大量銀行貸款;其次，這類企業的凈資產普遍較小，收入不確定性較大，無法滿足企業債券發行的基本要求。
行業監管的“堵”與“疏”
隨著長期公寓市場風險事件的頻繁發生，租金款模式的風險逐漸凸顯，引起了監管部門的關注。
2019年12月，住房和城鄉建設部等六部委確認，房屋租賃企業的租金收入不得超過租賃收入的30%。
今年9月，住房和城鄉建設部發布了《住房租賃條例(征求意見稿)》。其中，草案在規范“租金貸”使用時，明確提出了“三不得”，即房屋租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等手段要求承租人使用住房租賃貸款，不得以租金優惠的名義誘使承租人使用租賃貸款，不得包括房屋租賃合同中租賃貸款的有關內容。
草案除了嚴格規范住房租賃行業使用“租金貸”外，還提出了多項配套政策，建議住房租賃企業按照國家有關規定享受財稅、土地等方面的優惠政策。包括支持住房租賃金融產品和服務創新，發展房地產投資信托基金，支持企業發行企業信用債券和資產支持證券。
對此，中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，住房租賃的金融支持有利于穩定租賃企業的經營風險，構建長期融資結構，形成穩定的現金流，這將對租賃業長期健康發展形成重要幫助。
樂乎公寓創始人、CEO羅意認為，這說明國家扶持房屋租賃行業、提倡“房住不炒”的住房供應方向沒有改變。他指出，在當前社會對房屋租賃行業的關注和輿論壓力下，草案內容全面合理，不存在矯枉過正的問題。
多位專家在采訪中表示，“租金貸”本身就是一種中性工具，關鍵在于使用者對基礎資產質量、資本負債、行業預期和操作風險處置的判斷和把握。未來要引導“租金貸”以更加健康的方式成為行業融資結構的一部分，使行業整體融資環境更加立體化、多元化。
采訪中，羅意密切關注《意見稿》中“行業稅收優惠”的內容。他提到，租賃業是住房結構的一部分，具有天然的生計屬性，短期內無法獲得高回報。這一政策表明，國家對租賃業發展的關心和支持，對緩解行業發展困難、降低經營成本、實現行業長期健康發展將產生積極影響。
大潮過后的市場前景已經黯淡
經過十年的發展，雖然一些長線公寓平臺破產的消息時有發生，但隨著市場需求的不斷改善、政策的推動和行業自身的發展，長線公寓的市場前景和空間依
然充足。
根據前瞻性行業研究院的報告，2019年，我國長租公寓市場規模已達1.73萬億元。長期來看，購房者在2025年購房觀念和購房意愿的廣泛變化下，購房者的購買意愿將在未來3萬億元以上的市場中出現。
從分散的“包租”到集中的公寓，再到大規模的社區租賃住房，越來越成熟的運營模式也以不同的偏好吸引資金流入，支持房屋租賃行業的發展。其中，也有國家開發銀行、中國建設銀行等“國家隊”。
早在2018年，建行就率先成立建行住房服務有限公司，成為6家國有銀行中最早進入住房租賃市場的銀行。今年5月，中國建設銀行與廣州、杭州、濟南簽署了合作協議。未來三年，中國建設銀行將提供不少于1900億元的貸款支持。
此外，據東方財富精選數據顯示，截至9月23日，相關房地產企業已發行10只與“住房租賃”和“長租公寓”相關的公司債券，發行總額127億元，票面利率中位數為4.15%。其中利率最低的是20.68%。
未來，在行業自身發展和政策的推動下，長租公寓金融支持的行業渠道也將朝著更加順暢、多元化、立體化的方向發展。然而，相關企業仍然需要提高自身的操作技能，奠定堅實的產業基礎。
“從業者需要充分尊重行業的民生屬性和長期規律，及時調整心理預期。要特別注意市場波動對帶來的風險的影響，提前做好應對工作。”羅意說。
來 源： 金投網
編 輯：liuy
