在長租公寓進入洗牌階段，由華住出資成立的長租公寓運營方——城家，近日宣布與遠洋集團、華住集團及遠洋服務戰略合作，力爭通過“房+管”結合的方式更好的提升存量資產價值。
據悉，四方將在酒店及公寓業務、不動產投資信托基金、客戶共享、商務差旅、商品房銷售、物業服務六大方面展開深度合作。
近日，華住集團總裁、華住中國CEO、城家董事長金輝在接受澎湃新聞采訪時表示，中國在過去30年房地產市場主要以買賣為主來推動市場發展，主要模式是快周轉，即蓋樓、賣房、變現；從未來發展而言，未來的房地產市場主要以存量資產的運營和價值提升為主。對運營商而言，如何更好的運營存量資產，以及提升存量資產的資產回報率是未來5至10年重要的核心主題。
對于和遠洋的合作，金輝提到，行業快速成熟起來，一定是合作共贏的勝利。房+管是租賃鏈條上兩個重要的環節，兩者結合的方式是做好這個行業的基礎模式，也是未來的發展趨勢。
“目前，房企從開發房地產到運營房地產需要注入很多運營能力，此次，遠洋和城家兩家重資產和輕資產運營的頭部公司戰略合作，在住宿的細分領域是一個很好的探索。“金輝說。
長租公寓行業應去杠桿、去租金貸
金輝在采訪中提到，早期長租公寓在風口的時候大家一擁而上，但在實際運營中發現長租公寓對成本的管控和商業模式要靠精細化運營太辛苦，很多長租公寓機構開始使用金融杠桿，也就是現在市場上出現的租金貸，包括近期很多“爆雷”的長租公寓機構，基本上都是以“二房東”模式的分散式長租公寓，如果運營管控的不好就很容易出現問題。
據機構不完全統計，在2019年之前，已經至少有20家長租公寓爆倉，包括愛公寓、上海寓見等知名公寓。近期，友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”，截至今年8月份，全國已有30余家長租公寓相繼爆雷。
中指研究院報告提到，2019年以來長租公寓行業亂象進一步顯現，企業不規范使用租金貸現象仍存，不符合盈利邏輯的“高收低租”運作方式浮出水面，基于這兩種方式積蓄資金池擴張規模蘊藏著極大隱患，一些爆雷企業也大多存在這種情況，爆雷后對社會帶來極壞影響，其中蘊含的金融風險不容小覷。出現爆雷事件最多的“二房東”模式的盈利前景也受到質疑。
長租公寓主要分為分散式長租公寓和集中式長租公寓。對于分散式長租公寓而言，多為“二房東”模式，即在小區里分散包下個人房東的房源進行裝修后再出租。
金輝在接受采訪時指出，“在兩年前我就呼吁長租公寓要去杠桿、去租金貸，通過租金貸擴大規模以及N+1調整戶型結構的方式來運營的方式并沒有持續性。”
區別于分散式公寓，城家主要做的是資產運營，是集中式的租賃運營。集中式公寓即包下整棟樓(或者也有包下一棟樓的幾層)，并對房間進行統一裝修，配備統一的服務。
金輝認為，現階段是行業的洗牌期，公寓是個長周期行業，對企業團隊的要求更高，需要更長的耐心，更有耐力的玩家，精細化運營產生價值。同時，在這樣一個新的行業，還需要完善政策、社會支持。
“未來的頭部企業是集中式長租公寓”
“從華住的經驗上，不論短租還是
長租，租賃是路徑長且深的業務，容錯空間小，一定要有充足準備，穩步走好每一步，因此，這個行業大概率只有頭部企業能做起來。”金輝說道。
從長租公寓的參與者而言，目前有房企系、中介系、酒店系等，大家均各有所長。比如房企系，有房量規模；中介系有成熟的平臺，但集中式公寓的占比太少，本質上還是過去傳統租房模式；再就是酒店系，以城家為代表的，以輕資產運營為主，實現資產保值增值。
金輝表示，目前長租公寓行業最大的問題是高資產價格與低租金回報的不匹配。“長租公寓是一個非常薄利的行業這是確定的，需求端的消費力還不足以支付較高的溢價，供應端而言，資產的價格又貴。”但是未來兩端不平衡的狀態會有所緩解，一方面資產端的價格在樓市調控的前提下會趨于平穩，需求端的支付能力也會慢慢提升。
金輝認為，作為公寓運營方，要把握節奏等待市場回歸平衡，在這過程中，一方面要通過精細化運營培養出把產品做貴的能力；另一方面也需要不斷探索在重資產端的合作。“我認為，未來長租公寓的頭部企業主要會以集中式長租公寓為主。”
成立于2015年的城家，是華住酒店集團和IDG資本共同出資成立的公寓品牌，主要承擔華住集團在非標準住宿領域業務的布局，目前已簽約200家物業，擁有25000間房源，主要布局北上廣深，以及杭州、南京、成都等重點城市。
據金輝介紹，今年疫情期間雖然對長租公寓行業造成一定的影響，但3月份開始行業已逐步恢復，目前旗下產品的出租率均在95%以上，有部分門店實現100%出租率。
據介紹，針對不同客戶需求城家分為多個住宿產品：一是最核心的城家公寓，為年輕人提供高性價比的品質居住空間；二是為藍領服務的員宿，解決勞動密集型企業的員工住宿需求；三是CitiGO歡閣酒店，針對年輕潮流客群；四是與雅詩閣合作的馨樂庭公寓酒店，服務于頻繁出差的商務人士。
按照計劃，未來城家將繼續在一線城市深耕，規模將擴充至100000間房源。
來 源： 澎湃新聞
編 輯：liuy
