今年上半年，經濟周期疊加疫情影響，餐飲、旅游等眾多行業陷入黑暗，商辦行業也出現退租潮、成交周期變成等一系列弱市現象。其中，金融業租戶對辦公樓宇需求下降成為事實。
“供求兩端最關心的租金方面，上海企業的平均辦公租金承受能力從2019年4.09元/㎡/天下調至3.98元/㎡/天，主要是金融業租戶整體出現了一些衰退。”好租曉樓事業部負責人匡健鋒日前在商辦大數據報告會上表示。
金融業辦公“分化” 外資租賃需求高企
從世邦魏理仕的數據顯示，今年一季度上海陸家嘴商務區空置率為20%，存量則有將近200萬平方米。二季度數據顯示陸家嘴寫字樓整體出租率環比上升0.6個百分點，甲級寫字樓出租率上升0.7個百分點。
金融行業的冷暖或許能從租賃地段和寫字樓電梯擁擠程度可窺一斑。記者單以互聯網金融行業為例，在2016年期間P2P公司、第三方理財和私募股權投資等機構扎堆陸家嘴金融城高檔寫字樓，當時有從業人員曾坦言“有錢租不到好地段”。在隨后的暴雷跑路事件后，互聯網金融類型企業逐漸退出，一房難求的盛況已經過去。
銀保監會主席郭樹清在8月強調，網貸平臺監管經歷了很痛苦的階段，現在走到根本性的轉折，從最多時的五六千家到6月底只有29家在運營，專項整治工作可能年底就會基本結束，轉入常規監管。
不過另一方面，外資金融機構需求有望驅動
今年浦東寫字樓租賃市場。中國金融對外開放進程加快，陸家嘴總部經濟對外資吸引力逐步提升。截至8月，陸家嘴跨國公司地區總部達118家，占全區總量34.8%，占全市總量15.8%。包括竹園區域在內，金融機構在陸家嘴租賃的優質寫字樓面積超過160萬平方米，全國第一。
滬上一位在國金辦公的人力資源負責人告訴記者，經濟增速放緩背景下，節省辦公樓租賃開支成為金融機構壓縮成本的重要一塊。雖然外資成為主力租戶，但其體量仍有開發空間。
2019年年初，美國摩根大通宣布，已與上海中心簽訂租約。之后，上海團隊將集體入駐陸家嘴。高盛、摩根士丹利、花旗等在中國都是以合資的形式組建金融機構。
為了刺激現階段寫字樓市場的租賃需求，上海也調整了政策。在今年2月份，上海市政府制定發布《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》（“滬28條”）加大對防疫重點企業財稅支持力度，減免企業房屋租金，對相關企業和個人給予稅收優惠，免除定期定額個體工商戶稅收負擔和支持服務企業平穩健康發展。
產業分別影響樓宇經濟
事實上，人口紅利和城鎮化紅利逐步消退，而更為細分的辦公樓宇市場，一線城市辦公樓施工面積、新開工施工面積以及竣工面積均呈現出了負增長的態勢。
根據大數據驅動的全價值鏈商辦運營平臺好租發布商辦大數據報告顯示，2010至2014年，北京、上海兩大市場的辦公樓宇體量分別增加了3730萬㎡、3658萬㎡，2015至2019年的增加值則為2243萬㎡、1804萬㎡，兩市近五年的增量大減近半，顯示出市場整體供應充足，“存量時代”已成為一大常態。
好租華東大區總經理陳晨表示，當前上海寫字樓空置率高位運行，亟需打破傳統，借助數字手段來提升優質樓宇的精細化運營水平。好租的星火計劃，通過對傳統樓宇經濟和大產業招商，開放大數據及平臺能力，以曉樓、MIG等具體業務為合作伙伴提供整體解決方案和賦能數字化轉型。
或許VR房源成為大數據時代下的一大利器。“目前好租一線城市房源的VR化率基本都在兩成以上，其中上海單日有12500套實時VR房源，VR化率高達26.3%。相較非VR房源，VR房源平均訪問量提升了65%，從工單到成交的轉化率提升了近20%”，陳晨說。
大數據還顯示，辦公樓宇市場的強弱，與創業、企業、產業三者均密不可分。從目前來看，經濟周期變化、政治不確定因素疊加疫情黑天鵝影響，使得創業浪潮在2020年明顯降溫，區塊鏈、VR/AR、共享經濟等方向已非熱門。從京滬企業新增注冊趨勢來看，2014至2016是三個“大年”，北京年新增企業數量自2017年開始跌破20萬家，上海的增量相對更加穩定。
記者從曉樓平臺產業分布熱力圖來看，上海市企業分布在內環高度集中，而本地“高新技術”更偏愛扎堆內環以外、中環和外環以內的張江漕河涇等區域。此外，除浦東形成了IT互聯網和金融的明顯集聚，上海其他各區域產業分布相對分散。
匡健鋒表示，未來產業分布將愈發成為影響樓宇經濟的關鍵因素，上游如城市運營商、產業資本等得數據者能在投拓、招商等各方面更為得心應手。
“項目規劃、空間規劃、租賃銷售、資產評估以及營銷策劃等應用場景，正從基于大數據形成的完整成熟解決方案中受益。”匡健鋒介紹，專業市場報告只是商辦大數據的一個較常規的應用場景，它比傳統報告的數據量和數據顆粒度做了幾何級提升，能借助AI算法和可視化報告等技術實現報告產出。據悉，在好租五周年新品發布上，以驅動商辦行業數字化轉型，好租曉樓攜手寶能集團，將在產業發展研究、商業運營、顧問咨詢、數據系統定制開發等方面開展合作。
來 源： 經濟觀察網
編 輯：liuy
